不動産を売却したい、と思うものの、何から始めればよいのか分からず、悩む方も多いのではないでしょうか。
このサイトは、不動産売却の第一歩を踏みだすための一つとして、スマイスターを通じて得た情報を提供しています。これを機にスマイスターを始めて知った方には、その利便性も伝えられたらと思います。

売却イメージ

不動産売却の流れ

まず、売却したい理由を整理していきましょう。
子供の成長に合わせての住み替えなどによるものなのか、それともただ換金するためなのか、まとまった資金が必要なためなのか、ということに合わせて、住み替えはいつぐらいになるか、手元にはどれほど資金があるか、なども考えましょう。他にも、いつまでに売却したいのか、売却価格はいくらぐらいで売りたいのか、ということも考えていきます。

ここで、スマイスターを利用した場合には、住宅ローンの返済に困っている方は「任意売却」、とにかく早く売却したい方は「不動産買取」、などを利用する、という選択もあります。詳しくは、後述の「スマイスターの活用方法」にて説明します。

まず、理由を考えることによって、本当に売却しても良い物件なのか、住み続けるべきか、もしかしたら賃貸にする方が良いのかを見極めていきます。もし賃貸の方が良い、と思った場合でも、スマイスターでは賃貸についても扱っているため、相談してみるとよいでしょう。

それでは、売却の手順を見ていきましょう。

手順

1.査定の依頼
売却を考えるようになったのであれば、物件についての意見を多く聞くためにも、複数の不動産会社に査定の依頼をするのが良いです。その際、スマイスターを利用すると、一括で依頼することができるので便利です。

2.査定・調査してもらう
依頼した会社が相場や土地情報を調べ、査定価格を提示します。複数の査定結果の中から、担当者とのやり取りなどを通して結果を比較し、売却活動をお願いする会社を決めましょう。

3.媒体契約を結ぶ
売買の仲介を不動産会社に改めて依頼する場合は、媒介契約というものを結びます。この媒介契約は、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」
この契約は、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみに売却を依頼するものです。依頼を受けた会社は、5日以内に物件の情報を指定流通機構に登録しなければないため、すぐさま全国の不動産会社と、情報が連携します。そのため、直接依頼を受けていない会社からも、購入希望のお客様への案内ができることから、比較的早く売却できます。 ただし、他社から良い条件の買い入れを申し込まれても、友人からの紹介や身内などへの売却も制限されてしまう、という点に注意が必要です。

「専任媒介契約」
この契約は上記と似て、1社だけとの契約となり他社には依頼できないものの、「自己発見取引」が認められているため、自力で見つけた身内や友人などに対してであれば、売買することができる、というものです。また、今よりも良い条件の買主を自分で見つけた場合は、物件をその方に売却することもできます。

「こちらも同じように、指定流通機構に契約日から7日以内に登録しなければならないため、比較的早く売却できます。 その反面、専属とも共通ですが、複数の会社に依頼できない点がネックとなるかもしれません。窓口が一本化されるため、スムーズに売却できる、というようにも考えられるため、一概には言えませんが。

「一般媒介契約」
依頼した不動産会社からの同意を得て、複数の会社に対しても依頼することができ、自己発見取引もできる、というものです。 しかし、複数の窓口ができてしまったために、急いで売却しようとして、相場より少し低い価格でも物件を売却してしまう、ということがあり得ます。もちろん、相場よりも低い価格の場合は断っても良いので、あまり焦らなくでもよいでしょう。

さて、不動産を高く売ることだけを考えると「一般」と「専任」ではどちらが売れるか考えると、「専任」の方が有利でしょう。 というのも、一般の場合、競合他社に複数依頼されることを想定して、仲介業者では積極的にチラシを作ったり、広告を打ったりするなどの先行投資をしません。自社でせっかくチラシを作ったとしても、他社で決まってしまった場合は費用を無駄にしてしまうのも同然だからです。そのため、とりあえずWebサイトの広告は出そう、というように、販売活動にも力を入れません。

買う側としても、複数の会社から情報が出ているので、価格的に一番交渉してくれる会社に相談する可能性が高くなります。 一方の専任では競合他社がないため、チラシや広告などに一定の予算をかけて先行投資してくれます。契約期間の3ヶ月の間に決められなかった場合には他社に流れてしまう恐れがあるので、一段と力を入れてくれます。さまざまな方法で買い手を呼び込む努力をしてくれる可能性は、一般よりもはるかに高いでしょう。

ただ、他社との競合がない条件を悪用されて、依頼した物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」など、仲介業者には利益のある商売を好き勝手にされてしまうこともあるので、細心の注意が必要になります。手数料や広告の方法などといったものを提示してもらい、信頼できる会社に任せられるのが理想ですね。

4.売却活動
チラシやWebサイトなどを用いて、媒介契約を結んだ会社が売却活動を行い、物件の購入希望者を探します。 売り出し価格に関しては、自分の希望売却価格だけで進めるのではなく、市場の動向や不動産会社の査定価格などを参考にして決めましょう。

また、売買契約を締結する前に、購入希望者に対して、できるだけ物件の情報を提示するようにしましょう。特に、不具合や欠陥などがある場合にはきちんと伝えることで、契約を結んだあとでのトラブルや瑕疵(かし)を防止することができますし、誠実さを伝えることができます。不動産が仲介する際には、詳細な物件説明を「重要事項説明」という制度に沿って行うため、物件調査に協力するようにしましょう。

5.売買契約の締結
売主、買主、お互いに売買の条件に納得したのであれば、いよいよ売買契約を結びます。このときに、手付金として物件の10~20%くらいを一般的に受け取ります。きちんと内容を確認してから契約を結びましょう。

契約は、不動産を買主に引き渡して完了します。契約の際に、引き渡しのタイミングも決めるが、お金を受け取るタイミングと鍵を渡すタイミングは合わせるべきでしょう。特に、住宅ローンを借りたりしている場合には、事前準備が必要になってきます。 代金を受け取ると同時に、抵当権抹消、所有権の移転などの申請も行います。細かい設備や備品についても、買主と実際に立ち入って十分確認しておきましょう。また、申告など、手続きにも漏れがないように気を付けましょう。

様々な売却手法
従来の不動産売却手法は「相対取引」が大半でしたが、最近は新たな名称の売却手法が増えてきています。ここではよく見かける3つの手法をご紹介していこうと思います。

「相対取引」
市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法です。そのため、「売主1人に対して買主候補1人の関係」で双方の合意によって取引条件が決定します。現在でも、不動産取引の大半が相対取引で行われています。

早期売却が可能になるため、売却期限がある売主には最適、というメリットがある一方、購入意思表明の先着順で買い手に優先交渉権が与えられるため、高く売れる可能性は低くなってしまう、というデメリットもあります。

「不動産オークション取引」
複数の買主候補による競争入札によって、最高値の入札者が落札者となります。オークション主催者は、運営するために売主と買主の仲介はするものの、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入ることはありません。また、この中でも2種類の方法があり、「競り上がり方式」というインターネットを使ったオークションと、「ポスティング方式」という紙媒体の入札書を用いるオークションがあります。

メリットとしては、買主同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高いという点がありますが、デメリットとしては、相対取引と比較すると少し多くの時間が必要になる、という点です。

「売却専門エージェントサービス」
これは相対取引の変形版と言われていて、売主の利益の最大化を目的としますが、買主側は担当しないことから、「売主の代理人」という立場を主張しています。両方を担当してしまうと、利益相反となってしまうためです。他にも、売却戦略を提案してくれたり、専任媒介契約や担当エージェントに応じて仲介手数料を値引きしたりもします。

利益相反を回避し、売主のために考え行動してくれるというメリットに対し、高値売却の手法が、粘り強く交渉するなど、担当者の意欲だけに依存することになるため、「システム化」されていない、というデメリットがあります。 また、スマイスターは「売却専門エージェントサービス」の一つに分類されます。

スマイスターとは
では、先ほどから出てくるスマイスターとはどんなサイトなのかをご紹介します。 スマイスターとは、不動産の売却と買収、賃貸の管理、土地の活用、リノベーション、注文住宅といったサービスを幅広く提供している、不動産サービスと価格比較のポータルサイトです。他にも、不動産業界のビジネスマン、ユーザー向けの情報サイト「スマイスター不動産求人情報」「スマイスターMagaZine Biz」などを無料で提供しています。

また、スマイスターは、大手から地元密着型までの幅広い会社と連携しています。10年以上の営業実績があり、連携会社も全国で1,400社以上になり、今も連携が増加しているため、国内最大級の不動産価格比較サイトと言えます。もっとも大きな特徴として、プライバシーマーク認定企業であるため、個人情報だけでなく、物件情報に対しても安心感を持つことができます。

もちろん、不動産の売却においても、スマイスターは活躍します。高額売却するには複数の会社で比較する方が良い、というのは先ほど述べました。そこで、スマイスター不動産売却を利用すると、物件情報を入力するだけで、複数の会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産の売却だけでなく、不動産買収や賃貸管理会社、土地活用、注文住宅、リノベーションなども同様に、複数の管理会社に一括資料請求できるため、比較するのに非常に便利です。

スマイスターの活用方法
スマイスターの不動産売却を利用する場合に、「不動産買取」、「任意売却」などもあると「不動産売却の流れ」の部分で紹介しました。ここでは、もう少し詳しくサービスの内容を紹介したいと思います。

「不動産買取」
不動産の売却には、おおまかに分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。先ほどまで紹介していたものは「仲介」と言い、不動産会社に依頼し、購入希望者を探し出して、売却する方法でした。
一方「買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る、という方法です。

2つの明らかな違いは「買主」で、「仲介」の買主は購入希望者なのに対し、「買取」は不動産会社になります。「仲介」の場合は売却先を探す必要があり、不動産会社には仲介手数料を払わなければなりません。また、売却先に対して、条件の交渉で時間が掛かってしまうこともあります。その分、価格は高くなりやすいようです。「仲介」でも、「買取」でも、メリットもデメリットもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額などを比較する必要があると思います。スマイスターでは、価格の一括査定ができるので、おすすめです。

「任意売却」
住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者(銀行などの金融機関)に同意してもらい、売却する、という方法です。

通常、抵当権(住宅ローンなどの貸金を回収できなかった際の担保として、不動産を確保すること)など担保権を設定した債権者から借りた費用と、売却の諸経費よりも高い金額で不動産を売却できればこのような問題は発生しません。 ですが、住宅ローンを滞納、延滞している場合、現在の市場相場は、購入時よりも下がっていることがほとんどなのです。そのため、売却できない状況に陥ってしまいます。

かといって住宅ローンを返済できなければ、債権者は最終手段としてその不動産の競売手続きを申請し、所有者の意思とは別に、不動産の所有権を、一番高い価格で入札した買主に移さなくてはなりません。 そこで、任意売却を行うことで、そのような状況を回避します。債権者と不動産の所有者(債務者)とが任意売却によって不動産を売ることを合意すれば、担保権をしてもらえるため、相場に近い額で売却でき、競売よりも早く終わらせることができます。

どちらも、通常より早く売却できるため、早く売却する必要がある場合には、こちらを活用するとよいでしょう。

おまけ・民泊ビジネスについて/p>

民泊イメージ

2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、不動産を所有している方は、「民泊」に少なからず興味を持っているのではないかと思います。それは、不動産を売却しようと思っている方も例外ではないでしょう。というのも、民泊自体を始めるかどうかは別として、所有している不動産が民泊に活用できるのであれば、付加価値が上がり、より高く売れる可能性も上がるためです。2018年の6月15日には民泊新法が施行され、以前よりも簡単な手続きで合法民泊をできるようになりました。そのため、外国旅行者が止まりたい地域であれば、収益性が認められ、物件を高く評価される可能性はとても大きくなるでしょう。

ここで、「民泊」について説明すると、「民泊」とは、住宅の全てか一部を利用して、宿泊サービスを提供する、というものです。以前までは、厚生労働省は、民泊が有料で何度も行われる場合、原則として営業許可が必要になりますが、規制緩和が進み、民泊新法に基づいて届出すれば、旅館業法による営業許可なしでも合法民泊を行えるようになりました。また、イベント民泊という、スポットでの民泊の実施を認める制度もあります。ちなみに、無償で民泊を行う場合は、届出は不要です。

オリンピックに向けて外国人旅行者の数が急増することが見込まれているものの、それに見合うホテルや旅館などの宿泊施設の増加が追いつかないため、「民活(政府や自治体に代わって、民間部門による資本や経営によって、大型プロジェクトを行うこと)」が、推進されました。2017年の外国人旅行者は、2800万人を超えるほどにもなりました。

こうした状況を考えると、民泊の動きは首都だけでなく、全国で広がるのではないかと考えられます。また、これからも外国人旅行者数は増加するでしょうし、オリンピック後も続くのではないかと考えられます。

そのため、民泊に活用できそうな不動産の売却は、「オリンピックまで収益を上げてから検討しても遅くない」と考えることもできるかもしれません。また、民泊を代理する業者やセミナー、コンサルティングも活発になり、情報も仕入れやすくなるかもしれませんね。 いずれにしても、不動産の重要性が今後も高まることは明らかでしょう。

〖スマイスター〗価格査定とは?

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「用途」が違えば「査定方法」も異なる?

不動産の売却を考える際、不動産会社に査定を依頼することになります。スマイスターを活用している皆様であれば一括査定はもはや常識であるといっても過言ではないでしょう。

すでにご存知かもしれませんが、不動産の査定とは、その物件を「現時点で売却したら、いくらで売却できるか」という売却可能価格を算出する作業です。
ひとくちに査定にといっても物件の用途が異なりますと査定方法が異なります。

種別や査定方法は大きく4つに分けられます。

  1. 居住用(マイホーム等の持ち家) 取引事例比較法
  2. 事業用(店舗・事務所や倉庫等) 取引事例比較法、原価法
  3. 投資用(賃貸住宅や賃貸ビル等) 収益還元法
  4. 開発用(分譲住宅や商業ビル用地等) 開発法

収益還元法の「実質賃料」や開発法の「再販価格」の 分出にも取引事例比較法が使われます。

スマイスターファン管理人が教える、査定手法

取引事例比較法
市場において発生した取引事例をもとに事情補正、 時点修正を行ない、地域要因や個別要因な 比較分析することで価格を求める手法。居住用不動産全般、事業用の店舗や事務所が対象

原価法
価格時点(価格判定の基準日)で算出した「再調達原価」から「減価修正」することで試算価格を 求める手法。再調達原価とは、現時点で行なう同等の建物建設または造成を想定して見る「適 正な原価の総額」を言う。事業用の店舗や事務所が対象

収益還元法
投資家が不動産の「収益性」に着目して、その不動産から得られるべき価値を現在価値に割引し て求める手法。直接還元法とDCF法に分けられる。投資用の住宅やビルが対象
開発法
不動産開発会社(デベロッパー)が「投資採算性」に着目して土地の価格を求める手法。分譲住宅 や商業ビル用地が対象

「価格査定」と「不動産仲介会社」の本質を見極める
不動産の査定が完了すると、不動産会社から査定結果 に関する報告書が提示されます。査定による価格は、取引事例を参考に、概ね「売れる可能性が高い金額」が算出されます。一括査定をおこなうことでお手持ちの物件の市場価値を予測することができるのです。

とはいえ、売却希望金額がある場合、希望額と査定額の間をとったり、ひとまず希望額で売り出して反響を見るということも有効です。
業者によっては、わざと高めの査定額を提示して希望を持たせ、確実に競合他社を排除してから、じわじわ値下げを迫るという会社がないわけではありません。こちらについては見極めるが必要です。額面だけでなく、実際にやりとりを行う中で、信頼のできる業者を選んでいただくことをおすすめいたします。

また、念頭に置いておきたいことは、不動産仲介会社 は「取引をまとめることが仕事であって、必ずしも高く売ることが仕事ではない」ということです。取引金額が高くなれば、仲介手数料もその分高くなることは事実ですが、不動産仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない限り、どれだけ動いても報酬はゼロです。そのため時間をかけて高く売るよりも、早く成約することを優先することもあるかもしれません。買主から、売主の売却希望金額を下回る金額 の買付証明書が入っても、別の買主を探す労力より、日の前の売主を説得することを選ぶこともゼロではありません。なぜなら、他業者から横やりが入ったり、売主の心変わりで売り止めになると、それまでが「タダ働き」になってしまうからです。これらの事情を鑑みながらも上手に仲介会社を選んでいただくとよいと思います。

〖スマイスター〗仲介手数料について

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仲介手数料は不動産売買の仲介の報酬として支払う費用です。

不動産取引では、依頼者は依頼先の不動産会社に、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示第172号によって、受領できる上限額が定められているのをご存知でしょうか。

仲介手数料は、不動産取引を安全、かつ確実に行なうための必要費用として使用されています。つまり仲介手数料を原資として不動産会社は不動産取引の準備調査(専門調査等)や取引適正金額の算出(査定)、相手方を広く募って取引条件を交渉調整(営業活動し、宅地建物取引士が取引完結を目指すわけです。

仲介手数料の上限

仲介手数料には上限として、「売買または交換」の媒介では、簡易式で「成約価格×3%+6万円+消費税等」、「貸借」の媒介では、「借賃の1ヶ月分の1.08倍」を超えて受領できないことになっています。

仲介手数料の規定が上限額となっていることから、「仲介手数料の金額は高いのではないか?」という意見があります。
難しい問題ではありますが結論としては、「仲介手数料が高いか妥当かは依頼者が決めることだ」ということがいえます。不動産取引の当事者は、取引が安全に確実に行なわれることに加えて、売主は「少しでも高く売りたい」と考え、買主は「少しでも安く買いたい」と考えます。言い換えれば、不動産取引に対する「透明性」や「納得感」を要望しています。つまり、これらの要望に応えることができれば、「約3%の仲介手数料は高い」という議論にはなりません。

仲介手数料が仮に半額になったとしても、それ以上に安く売られたり、高く買わされたりしては、元も子もないからです。

近年仲介手数料無料などのコンセプトを打ち出す会社が増えている傾向がありますが、上記を念頭に目先の費用面だけでなく幅広い視点で仲介手数料を始め不動産取引について考えていくことが大切であるといえるでしょう。

〖スマイスター〗個人間取引とは

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個人間取引のメリット・デメリット

不動産仲介手数料を節約するためには、「個人間取引」 という方法もあります。個人間取引とは、不動産仲介会社を介さずに、売主と買主が直接取引を行なうことをいいます。

個人間取引は、多くは親族間や友人間などで行なわれますが、最大のメリットは、やはり仲介手数料が不要になることです。取引金額にもよりますが、数十万円から数百万円も費用を節約することができます。 その反面、デメリットも多くあります。不動産仲介会社のような調整役や専門家が存在しないことから、契約書の作成でも、売主と買主の力関係で著しく一方に不利な契約が締結される場合もあります。またいくら契約時に関係が良好であった場合においても、将来起こり得る事態への予測が不十分であり、取り決めるべき事項を契約に盛り込まなかったり、不動産調査自体に重大な漏れがあったりすることによって、のちのちトラブルとなることも少なくありません。個人間取引ではトラブルが発生した場合についても当事者間で解決する必要があります。

個人間取引のデメリットを補うためには、各専門家に分離発注する方法もありますが、合計すると結構な金額になることも少なくありません。また一部を専門家に依頼した場合に置いても、責任の所在が不明確になるリスクに対しての対策が万全であるとはいえません。というのは、法律の専門家に契約書の作成を依頼した場合、 彼らは法律上不備のない契約書を作るブロであっても、不動産のプロではありません。資料や現地を見て当事者が気づいていない点を指摘して、「こういう点も契約書に入れたほうがいいですよ」ということについては指摘してもらうことは難しいといえるでしょう。不動産会社でも個人間取引のサポート業務を行なっているところもありますが、通常の仲介業務とは異なり、契約書類に「仲介者の印鑑」を押さない場合がほとんどです。「書類は作成しましたが責任は当事者間で負ってください。うちが責任を持つ(仲介印を押す)のであれば別料金です」ということです。

こうしたメリットとデメリットを比較すると、個人問取引を選択するか否かの判断はむずかしいところです。 もっとも、個人間取引が通常の手段で何の問題も生じないのであれば、そもそも不動産仲介会社はとっくの昔に潰れていて、「不動産仲介業」という産業そのものが存 在していないということになりますね。

〖スマイスター〗不動産の取引態様

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物件のチラシやインターネットでの不動産紹介をご覧いただくと、物件概要の欄に「取引態様」という記載があることをご存知でしょうか。

取引態様とは

取引態様という欄には「売主・貸主、代理、媒介」の3種類いずれかの用語が記載されています。取引態様は不動産取引における不動産会社の「立ち位置」を明記したもので、法律により明示することが義務づけられています。

宅地建物取引業法では、「宅地または建物の売買、交換または貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させるか、代理人として売買、交換または貸借を成立させるか、媒介して売買、交換または貸借を成立させるかの別(「取引態様の別」と言う)を明示しなければならない」と規定しています。その理由は、取引態様(立ち位置)によって不動産会社が持つ法律上の権限や効果が異なることで受け取る報酬額が違ってくるからです。

「仲介手数料が必要な場合」と「不要な場合」

取引様は、「売主・貸主、代理、媒介」の3種類に分けられます。
まず「売主・貸主」は、不動産会社が自社で所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合で、「売主直売、貸主直貸し」となることから、仲介手数料は発生しません。次に「代理」は、不動産会社が売主や貸主の代理人となるという意味です。売主や貸主の代わりを務めるので、売主や貸主には仲介手数料が必要ですが、買主や借 主は不要なのが一般的です。最後に「媒介」は、仲介と同じ意味で、「売主と買主」または「貸主と借主」との間に立って取引を行ないます。媒介(仲介)の場合は、 必ず仲介手数料が発生します。

広告等を見る際には、普段からこの取引態様を確認するクセをつけておくべきです。たとえば気に入った物件が、扱っている不動産会社の所有だと思って購入したら、実は直物件ではなく売主からの依頼を受けた媒介物件で、 仲介手数料を請求されるということが起こります。不動産売買では金額もおおきいために仲介手数料についてもまとまった費用となります。この費用が必要か否かは資金計画に大きく影響します。

〖スマイスター〗媒介契約

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不動産会社に不動産の売却や購入の媒介(仲介)を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結します。媒介契約は、依頼者との間のトラブルをなくし、不動産流通市場の整備を図ることを目的として、昭和55年(1980年)の法改正で規定が設けられました。媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、契約形態によって、不動産会社や依頼者(売主)のそれぞれの権利や義務が変わってきます。

媒介契約の形態による「権利」と「義務」

専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で活動状況を報告したり、媒介契約締結の翌日から5日以内に媒介する不動産情報を流通機構(国交大臣指定) に登録する義務があります。依頼者は、自ら買主を見つけることはできません。

専任媒介契約も、専属専任媒介契約と同様に特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して2週1回以上の頻度での活動状況報告、媒介契約締結の翌日から7日以内に媒介する不動産情報を流通機構に登録する義務があります。しかし専任媒介契約では、依頼者は自ら買主を見つけることができます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる契約です。不動産会社には、活動状況報告の義務や流通機構への登録義務もありません。依頼者は、自ら買主を見つけることもできます。

標準媒介契約約款による有効期間は、いずれの形態も3ヶ月以内です。また依頼者が注意すべき点は、買主を自己発見した場合や依頼先以外の不動産会社と取引した場合、さらには媒介契約満了後2年以内に依頼した不動産会社から紹介を受けた買主と直接取引をした場合は、約定報酬額に相当する金額や履行に要した費用、取引成立の寄与割合に応じた相当額等を不動産会社から請求されることです。

〖スマイスター〗不動産売却にて 売りたい街ランキング 2018(関西)

前にスマイスターサイト調べでの、売りたい街ランキングをご紹介させて頂きました。結構見ていて参考になることが多かったので、今回は関西での売りたい街ランキングを(こちらもスマイスター調べです)ご紹介させて頂きます。

自分は関西に一度も住んだことない人間なので、適当なことをいうと関西在住の方に怒られそうなので、参考程度に見て頂けると幸いです。

スマイスターの売りたい街ランキング(関西)2018

「売りたい街トップ3は『深井』『寝屋川市』『草津』」

日本最大級の不動産売却一括査定サイト「スマイスター」で査定依頼件数が多かった街(駅名)を集計しました。

1位は堺市中区の「深井」。中区の北側は市街化区域で宅地化が進んでいて、ここ数年世帯数が増加していることなどから供給戸数が多い街と考えられます。また、区内には駅が1つしかないため、深井駅に集中したものと思われます。

2位は「寝屋川市」。高度成長期に集合住宅や住宅地がたくさん造成されたため、古い住宅が多く、寝屋川市駅東地区は、都市再生緊急整備地域に政令指定されるなど都市開発が進んでいます。また、寝屋川市駅は、通勤快急や快速急行停車駅のため、大阪市や京都市双方へのアクセスが良く、大阪市のベッドタウンとしても有名です。

3位は「草津」。草津駅は、京都駅まで最短25分とアクセスが良く、京都府と比べ物価も安価な点から、多くのファミリー層が居住しています。また、滋賀県は関西圏で唯一人口が増加している都道府県で、県内で最も増加率が高いのが草津市です。そのような背景からもマンション建設が進んでいます。

4位以下は「天神橋筋六丁目」「西大路」「和泉中央」「江坂」「高槻」「大和田」「春日野」の順となり、7位には住みたい街で人気の「江坂」がランクインしました。江坂駅は、大阪の大動脈と呼ばれる地下鉄御堂筋線が通っているため、新大阪駅や大阪の主要ターミナル駅にも直通と利便性が高いです。そのため、単身者からファミリー層までと幅広い層に人気で、特に駅東側はマンション建設が進んでいます。

「高槻市は『高槻』『高槻市』『摂津富田』の3駅がトップ20にランクイン!」

11位から20位までを見ると、11位「宝殿」、12位「若江岩田」、13位「香里園」と「高槻市」、15位「弁天町」、16位「泉ケ丘」、17位「石切」と「千里丘」、19位「桂川」「丹波口」「摂津富田」となり、高槻市からは市内に5駅ある内の3駅がランクインしました。昨年末には新名神高速道路の高槻JCT・ICも開通し、高槻駅は特急、新快速が停車するため、車でも電車でも大阪市と京都市双方へのアクセスが良いです。また、高槻市は、大阪で転勤族に人気の“北摂エリア”として知られており、高槻駅周辺にはタワーマンションや百貨店、関西大学などがあり治安も良いため、ファミリー層に人気で、市が提唱する“とかいなか”というキャッチフレーズの通り、少し足を延ばせば、豊かな自然を体感することもできます。

トップ20の「西大路」「高槻」「千里丘」「桂川」「摂津富田」駅があるJR京都線沿線は、新大阪駅や大阪、京都方面へのアクセスや住環境の良さ、自然の快適さなどから関西圏で人気の居住エリアとも言えます。

<調査概要>

■対象期間:2017年1月1日~2017年12月31日

■対象者:「スマイスター」の不動産売却ユーザー

■集計方法:「スマイスター」の不動産売却に査定依頼のあった不動産の住所(丁目を除く字該当住所まで)からYahoo!地図により最寄り駅を検索し、それぞれを集計

スマイスター 売りたい街ランキング 2018 <関西版>より スマイスター調べ

1位は堺市中区の「深井」というところだそうです。宅地化が進んでいて人気があるようですね。
私自身、関西には仕事では何度もいったことはありますが、詳しいところまでは分かりません(正直にいいますが、、)

このスマイスターの記事は2018年と最新なので、今後の参考にしようかなと。

〖スマイスター〗不動産売却にて 売りたい街ランキング 2018(関東限定)

いや~不動産売却について調べれば調べるほど、知らないことが多い今日この頃です。今回もですが、スマイスターサイトから気になるランキング記事をご紹介させて頂きます。

今回は2018年の売りたい街ランキング!関東地方限定ではありますが、下記ご紹介いたします。

スマイスターの売りたい街ランキング(関東のみ)2018

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」(https://www.sumaistar.com)を運営する株式会社シースタイル(本社:東京都中央区、代表取締役:川合 大無)は、「スマイスター」の不動産売却に査定依頼のあった不動産の住所をもとに、関東地方の「売りたい街ランキング 2018」を集計しましたので、概要をご報告いたします。

「売りたい街トップ3は『平塚』『大泉学園』『宇都宮』」

日本最大級の不動産売却一括査定サイト「スマイスター」で査定依頼件数が多かった街(駅名)を集計しました。

1位は、湘南「平塚」。平塚駅はJR東海道線と湘南新宿ラインが通っているため、都心へのアクセスが良く、始発列車も多いので、少し待てば電車に座って通勤できます。また、25万人都市で市内に駅が1つしかないのは平塚市のみです。そのため、地域の売りたいニーズが平塚駅に集中したことが1位になった大きな要因と考えられます。

2位は、高級住宅地がある「大泉学園」。大正時代に学園都市として開発が行われ、今でも緑豊かな街並みが維持されています。高級住宅地が広がる大泉学園町から駅までは遠く、かつては“陸の孤島”とも呼ばれていました。「大江戸線の延伸」計画もあり、実現すれば新しい大泉学園駅ができるそうです。また、駅周辺は再開発され、西武池袋線沿線のため、新宿、渋谷、横浜にも乗り換えなしで行けるなど電車のアクセスも良いです。大泉学園は、大きな住宅地があるため、供給戸数が多い街であることがわかります。

3位は、餃子の街として有名な「宇都宮」。北関東で唯一のランクインです。市内中心部ではタワーマンションが建設され、2022年にはLRTも開業予定と開発が進んでいます。また、新幹線を利用すれば都心まで1時間ほどで移動できます。利便性が良く、政令指定都市を除く都市圏として日本最大ということからも、人口、供給戸数共に多い街と考えられます。

4位から10位は、「武蔵小山」「柏」「北綾瀬」「辻堂」「南砂町」「三鷹」「亀戸」の順になりました。

「住みたい街で人気の『恵比寿』は18位!」

11位から20位までを見ると、11位「茅ヶ崎」、12位「不動前」、13位「保谷」、14位「上板橋」、15位「蒲田」と「東浦和」、17位「新田」、18位「三軒茶屋」、20位「荻窪」となり、18位には住みたい街で不動の人気を誇る「恵比寿」もランクインしました。恵比寿駅は、JR山手線のほか、埼京線、湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線が利用可能なため、都内だけでなく多方面へのアクセスも良いです。先進性でおしゃれなイメージの強い街ですが、駅から少し離れると古くから住宅地も広がっており、ここ数年はマンション建設も進んでいます。

また、トップ20内には湘南エリアが「平塚」(1位)、「辻堂」(7位)、「茅ヶ崎」(11位)と3駅ランクインしていました。特に茅ヶ崎や辻堂はイメージが良く、ブランド力もあるため、憧れを持つ人も多く、人口も増加しています。

<調査概要>

■対象期間:2017年1月1日~2017年12月31日

■対象者:「スマイスター」の不動産売却ユーザー

■集計方法:「スマイスター」の不動産売却に査定依頼のあった不動産の住所(丁目を除く字該当住所まで)からYahoo!地図により最寄り駅を検索し、それぞれを集計

スマイスター 売りたい街ランキング 2018 <関東版>より 「スマイスター調べ」

売りたい街1位は平塚。意外と言っていいのか分かりませんが、結構今どこの街も再開発等で多くのマンションや商業施設が立ち並ぶようになったというのも影響しているのかな~とこのランキングを見て思いました。

私の住んでいる街は残念ながら、ランキングには入っていませんでした(^^;
(まぁあまり認知度もないので当然ではありますが、、、、)

このスマイスターが発表しているランキングをみて、今活気がある街というのが分かりますね。
少しでも参考になれば幸いです。

〖スマイスター〗不動産売却は誰かに相談する?

不動産の売却に関する情報をお送りしておりますこちらのブログですが、今回は不動産売却をするときに誰かに相談するのか。
大きい金額が動くことになるので、不安な点が多かったり、心配事もおおかったりとするのではないでしょうか。

そしてこちらのテーマについても、スマイスターでどうやら調査をしていたみたいですので、ご紹介させて頂きます。
果たしてどんな結果になるのか、、

不動産売却の検討状況についての調査

【調査結果サマリー】

ポイント1 現在居住している住宅の売却を検討中が59.8%

ポイント2 住宅の売却相談は「誰にもしていない」が1位!2位は「配偶者・パートナー」。

ポイント3 アンケート全体の28.0%が売却しか考えていない!

「売却を検討してから行動に移すまでの期間は短い!?」

スマイスターを利用した、住宅の売却を考えている人に「売却住宅の種類」を聞いたところ、『戸建て』73.8%、『マンション』26.2%となりました。

つづいて「その住宅はどのように使用しているか?」を聞きました。『本人・家族居住』が59.8%と半数以上を占め、『賃貸中』が9.4%、『セカンドハウス』が3.7%、『親戚居住』が2.8%となり、『空き家(空室)』は24.3%もあることが分かりました。

では、売却を検討し始めたのはいつ頃でしょうか?1位『1年以内』25.2%、2位『1か月以内』24.3%、3位『3か月以内』『半年以内』共に14.0%となりました。このことから、売却を検討し始めてから、「スマイスター」で査定依頼をするという行動に移すまでの期間が比較的短いことが分かりました。その一方、『10年超』も4.7%もいました。

「住宅の売却は『誰にも相談していない』が36.4%。相談相手は婚姻形態でバラつきも」

住宅の売却は、不動産会社以外には誰に相談しているのでしょうか?1位は『誰にも相談していない』36.4%、2位は『配偶者・パートナ—』32.7%でした。同調査で未婚者は13.1、既婚者は68.2%、以前結婚していた(離死別含む)人が18.7%のため、相談相手にはバラつきがあり、未婚者の1位は『誰にも相談していない』50.0%、既婚者の1位は『配偶者・パートナー』45.2%、以前結婚していた(離死別含む)人の1位は『子ども』40.0%となりました。一方、インターネットの普及率は83.5%(総務省「平成29年版 情報通信白書のポイント」より)と非常に高い割に、『SNSやインターネット』を使って相談した人は0%という意外な結果も見られました。

「売却検討中の住宅は貸す?売る?譲渡?と悩む人約7割」

住宅を売却する以外に検討したことを聞いてみると、『そのまま貸し出す』39.3%、『リノベーションして貸し出す』15.0%、『店舗用に貸し出す』5.6%、『民泊として使う』『シェアハウスにする』共に3.7%と人に貸すことを検討した人が7割弱いましたが、『売却以外検討していない』も28.0%いました。また、『自治体に寄付する』も1.9%いました。

<調査概要>

■調査期間:2017年12月1日~12月10日

■調査手法:インターネット調査(任意でアンケートに回答)

■集計数:「スマイスター」を利用した、住宅の売却を考えている20歳以上の男女全国107人

※本リリース内容の転載にあたりましては「スマイスター調べ」という表記をお使いいただけますよう、お願い致します。

【調査】住宅の売却相談、誰にも相談していないが36.4%!より スマイスター調べ

調査結果ですが、不動産会社以外の人に相談するか?と質問で「誰にも相談しない」が1位と多い結果でした。
不安な点な点も多いので、誰かに相談する率の方が多いのかなと思ってたのですが、意外でした。

ただ上記のデータでも分かるように、既婚と未婚の場合でのデータにばらつきがあるので、家庭の事情だとか色々あるんだなと。
自分に置き換えて考えてみると優柔不断なので、身内はおろか友人にも相談するでしょうね、おそらく。。

〖スマイスター〗不動産売却をする際の不安材料とは?

不動産売却をする!と決めたとしても何を基準にするか。
査定額?希望額に近いか?税金はどうなのか?色々あると思います。

今回の記事では、この不動産売却についてスマイスターで調査した記事がありましたので、
こちらでご紹介させて頂きます。

不動産売却の調査(スマイスター調べ)

【調査結果サマリー】

ポイント1 売却の不安TOP6は全てお金関係!複数社の査定で実状の査定額を確認。

ポイント2 売却で重視すること1位「価格」!2位「納得感」、3位「売却の確実性」。

ポイント3 売却理由1位「現在使っていない」、2位「買い替え」「固定資産税がもったいない」。

「査定額適正か? 複数社の査定で確認を!」

スマイスターを利用した、住宅の売却を考えている人に「売却するにあたり、不安なことは何か?」を聞きました。1位『査定額が適正か』68.2%、2位『希望額で売れるか』54.2%、3位『そもそも売れるか』44.9%、4位『手数料がどれくらいかかるか』35.5%、5位『税金関連』21.5%、6位『売却できてもローンが残りそう』16.8%となり、どれもお金に関することから、金銭面の不安が大きいことが分かりました。一方、『不安なことは特にない』は1.9%いました。

中でも特に多かった不安は『査定額が適正か』でした。査定額が適正かそうでないかは、査定してもらった不動産会社が1社では他との金額の比較ができないために分かりません。ですが、複数の不動産会社に査定してもらうことで、金額の比較ができ、実状の査定額を確認することができます。

「売却で重視すること『価格』70.1%! 他の回答は横並び?」

つづいて「売却の際に重視することは何か?」を聞いたところ、なんと70.1%が『価格』を選び、『売却の確実性』34.6%を大きく上回りました。その他では『納得感』35.5%、『不動産会社選び』25.2%、『スピード』21.5%、『買主』14.0%という結果から、売主があまり売り急いでいなく、多少時間がかかっても少しでも高く売りたいと思っていることが分かりました。

「『今が売り時と思う』は旬な売却理由?」

更に「売却の理由は何か?」を聞きました。『現在使っていない』25.2%が最も多く、つづいて『買い替え』『固定資産税がもったいない』共に20.6%、『今が売り時と思った』18.7%、『相続』16.8%、『賃貸住宅に住み替え』『転勤・転職』共に11.2%、『資金が必要』10.3%、『離婚』6.5%となりました。また、その他には、『現在貸しているが、家賃を滞納されるので売却したい」(50代女性)や「身辺整理」(60代男性)などもありました。

「媒介契約は売却物件に適した契約を!」

売却の際に結ぶ媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と3種類ありますが、どの契約を考えている人が多いのでしょうか?最も多かったのは『一般媒介契約』62.6%、つぎに『専属専任媒介契約』29.0%、『専任媒介契約』8.4%となりました。

これら3種類の媒介契約には、それぞれメリット、デメリットがあります。そのため、物件の立地・周辺環境や条件、売却までの期間(スピード)などによって適した媒介契約は異なるので、それらを吟味して選択するとよいでしょう。

※「専属専任媒介契約」は、複数の不動産会社との媒介契約は不可。レインズの登録義務あり(5営業日以内)。売主へ1週間に1回以上状況報告義務あり。売主が自分で買主を見つけての取引は不可。媒介契約期間は3か月以内。

※「専任媒介契約」は、複数の不動産会社との契約は不可。レインズの登録義務あり(7営業日以内)。売主へ2週間に1回以上の状況報告義務あり。売主が自分で買主を見つけての取引は可。媒介契約期間は3か月以内。

※「一般媒介契約」は、複数の不動産会社との媒介契約は可。レインズの登録義務なし。売主への状況報告義務なし。売主が自分で買主を見つけての取引は可。媒介契約期間はなし。

<調査概要>

■調査期間:2017年12月1日~12月10日

■調査手法:インターネット調査(任意でアンケートに回答)

■集計数:「スマイスター」を利用した、住宅の売却を考えている20歳以上の男女全国107人

【調査】売却は価格重視が70.1%!より スマイスター調べ

結果内容を見ると、やはり不動産を売却となった際の不安材料は金額だそうです。
当然と言いますか、売るんであればできるだけいい値段で売りたいというのは誰しもが思うことですよね。
他の理由でも、納得感だとか、手数料だとかあり、売却する側が求めるものにマッチしているかどうかというのがポイントのようです。
ただ、「不安なことは特にない」と回答した方が1.9%もいるということには驚きました。
逆に何故不安なところがないのか、聞きたいところです。

〖スマイスター〗不動産売却にて「売りたい市区町村ランキング2018」

不動産売却情報でいつも、ひいきにしているスマイスターサイト。
今回は、その中から「スマイスター 売りたい市区町村ランキング 2018」から実際に査定依頼がなった市区町村で売りたいランキングを後悔しておりますので、こちらでもご紹介させて頂きます。

スマイスターの売りたい市区町村ランキング 2018

不動産関連の比較サイト「スマイスター(https://www.sumaistar.com)」を運営する株式会社シースタイル(本社:東京都中央区、代表取締役:川合 大無)は、「スマイスター」の不動産売却に査定依頼のあった不動産の行政区をもとに「売りたい市区町村ランキング 2018」を集計しましたので、概要をご報告いたします。

「『世田谷区』が2年連続1位!2017年は毎月トップ10内にランクイン」

日本最大級の不動産売却一括査定サイト「スマイスター」で査定依頼件数が多かった行政区を集計したところ、「世田谷区」が昨年に引き続き1位であることが分かりました。世田谷区は2017年1月から12月まで毎月トップ10内にランクイン。5年間で空き家が約3.5倍に増加するなど空き家率が高いことも関係しているのかもしれません。

2位は「練馬区」、以下「大田区」「足立区」「江東区」「板橋区」「杉並区」「新宿区」と東京勢が占めるなか、4位に「鹿児島市」、6位に「大分市」と九州の各市もランクアップし、上位に名を連ねました。大分市は8月に1位を獲得し、毎月トップ10内にランクインし、鹿児島市は1位獲得はないものの、年に7回と多めのランクインでした。

また、「宇都宮市」「中野区」「旭川市」がトップ30以内に急浮上しました。宇都宮市は5月から8月にかけて、中野区は1月と5月に、旭川市は5月にトップ10内にランクインしました。旭川市は、隣接するベッドタウンの東神楽町(10.1%増)と東川町(3.3%増)の人口増加による転出も1つの原因ではないかと考えられます。どちらも2015年国税調査で道内1位、2位と高い増加率でした。

「圏外からトップ50に急浮上は『目黒区』『所沢市』『京都市伏見区』!」

100位までにランクインした街を見ると、東京都は23市区と一番多く、」2位の福岡県(10市区)の倍以上と大きく差をつけました。3位以下は神奈川県、大阪府(共に8市区)、兵庫県(7市区)、埼玉県、愛知県(共に6市区)、北海道、千葉県(共に4市区)となり、全体的に人口や供給戸数が多い街であることが分かり、需要と供給のバランスも顕著でした。

また、昨年のランキングと比較すると、「目黒区」(41位)、「所沢市」(43位)、「京都市伏見区」(49位)など圏外からトップ100にランクインした街は16市区。一方、「奈良市」(前年38位)、「函館市」(前年45位)など昨年のトップ100から圏外にランクダウンした街は17市区ありました。

2017年は、日本最北端の北海道稚内市、最南端・最東端の東京都小笠原村、最西端の沖縄県八重山郡与那国町を含む、全国1,808(前年は1,806)市区町村の不動産査定依頼がありました。売りたい都道府県トップ5は、1位から東京都、大阪府、神奈川県、愛知県、福岡県の順でしたが、逆に売りたくない都道府県トップ5は、1位から高知県、島根県、鳥取県、福井県、秋田県の順となり、人口に比例する傾向にあります。因みに、全市区町村1,896中、査定依頼が全くなかったのは88市区町村でした。

<調査概要>

■対象期間:2017年1月1日~2017年12月31日

■対象者:「スマイスター」の不動産売却ユーザー

■集計方法:「スマイスター」の不動産売却に査定依頼のあった不動産の行政区をそれぞれ集計

スマイスター 売りたい市区町村ランキング 2018より「スマイスター調べ」

データを見ると東京都内の区が圧倒してますね。物件の数もありますが、やはりといった感じです。