不動産を売却したい、と思うものの、何から始めればよいのか分からず、悩む方も多いのではないでしょうか。
このサイトは、不動産売却の第一歩を踏みだすための一つとして、スマイスターを通じて得た情報を提供しています。これを機にスマイスターを始めて知った方には、その利便性も伝えられたらと思います。

売却イメージ

不動産売却の流れ

まず、売却したい理由を整理していきましょう。
子供の成長に合わせての住み替えなどによるものなのか、それともただ換金するためなのか、まとまった資金が必要なためなのか、ということに合わせて、住み替えはいつぐらいになるか、手元にはどれほど資金があるか、なども考えましょう。他にも、いつまでに売却したいのか、売却価格はいくらぐらいで売りたいのか、ということも考えていきます。

ここで、スマイスターを利用した場合には、住宅ローンの返済に困っている方は「任意売却」、とにかく早く売却したい方は「不動産買取」、などを利用する、という選択もあります。詳しくは、後述の「スマイスターの活用方法」にて説明します。

まず、理由を考えることによって、本当に売却しても良い物件なのか、住み続けるべきか、もしかしたら賃貸にする方が良いのかを見極めていきます。もし賃貸の方が良い、と思った場合でも、スマイスターでは賃貸についても扱っているため、相談してみるとよいでしょう。

それでは、売却の手順を見ていきましょう。

手順

1.査定の依頼
売却を考えるようになったのであれば、物件についての意見を多く聞くためにも、複数の不動産会社に査定の依頼をするのが良いです。その際、スマイスターを利用すると、一括で依頼することができるので便利です。

2.査定・調査してもらう
依頼した会社が相場や土地情報を調べ、査定価格を提示します。複数の査定結果の中から、担当者とのやり取りなどを通して結果を比較し、売却活動をお願いする会社を決めましょう。

3.媒体契約を結ぶ
売買の仲介を不動産会社に改めて依頼する場合は、媒介契約というものを結びます。この媒介契約は、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」
この契約は、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみに売却を依頼するものです。依頼を受けた会社は、5日以内に物件の情報を指定流通機構に登録しなければないため、すぐさま全国の不動産会社と、情報が連携します。そのため、直接依頼を受けていない会社からも、購入希望のお客様への案内ができることから、比較的早く売却できます。 ただし、他社から良い条件の買い入れを申し込まれても、友人からの紹介や身内などへの売却も制限されてしまう、という点に注意が必要です。

「専任媒介契約」
この契約は上記と似て、1社だけとの契約となり他社には依頼できないものの、「自己発見取引」が認められているため、自力で見つけた身内や友人などに対してであれば、売買することができる、というものです。また、今よりも良い条件の買主を自分で見つけた場合は、物件をその方に売却することもできます。

「こちらも同じように、指定流通機構に契約日から7日以内に登録しなければならないため、比較的早く売却できます。 その反面、専属とも共通ですが、複数の会社に依頼できない点がネックとなるかもしれません。窓口が一本化されるため、スムーズに売却できる、というようにも考えられるため、一概には言えませんが。

「一般媒介契約」
依頼した不動産会社からの同意を得て、複数の会社に対しても依頼することができ、自己発見取引もできる、というものです。 しかし、複数の窓口ができてしまったために、急いで売却しようとして、相場より少し低い価格でも物件を売却してしまう、ということがあり得ます。もちろん、相場よりも低い価格の場合は断っても良いので、あまり焦らなくでもよいでしょう。

さて、不動産を高く売ることだけを考えると「一般」と「専任」ではどちらが売れるか考えると、「専任」の方が有利でしょう。 というのも、一般の場合、競合他社に複数依頼されることを想定して、仲介業者では積極的にチラシを作ったり、広告を打ったりするなどの先行投資をしません。自社でせっかくチラシを作ったとしても、他社で決まってしまった場合は費用を無駄にしてしまうのも同然だからです。そのため、とりあえずWebサイトの広告は出そう、というように、販売活動にも力を入れません。

買う側としても、複数の会社から情報が出ているので、価格的に一番交渉してくれる会社に相談する可能性が高くなります。 一方の専任では競合他社がないため、チラシや広告などに一定の予算をかけて先行投資してくれます。契約期間の3ヶ月の間に決められなかった場合には他社に流れてしまう恐れがあるので、一段と力を入れてくれます。さまざまな方法で買い手を呼び込む努力をしてくれる可能性は、一般よりもはるかに高いでしょう。

ただ、他社との競合がない条件を悪用されて、依頼した物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」など、仲介業者には利益のある商売を好き勝手にされてしまうこともあるので、細心の注意が必要になります。手数料や広告の方法などといったものを提示してもらい、信頼できる会社に任せられるのが理想ですね。

4.売却活動
チラシやWebサイトなどを用いて、媒介契約を結んだ会社が売却活動を行い、物件の購入希望者を探します。 売り出し価格に関しては、自分の希望売却価格だけで進めるのではなく、市場の動向や不動産会社の査定価格などを参考にして決めましょう。

また、売買契約を締結する前に、購入希望者に対して、できるだけ物件の情報を提示するようにしましょう。特に、不具合や欠陥などがある場合にはきちんと伝えることで、契約を結んだあとでのトラブルや瑕疵(かし)を防止することができますし、誠実さを伝えることができます。不動産が仲介する際には、詳細な物件説明を「重要事項説明」という制度に沿って行うため、物件調査に協力するようにしましょう。

5.売買契約の締結
売主、買主、お互いに売買の条件に納得したのであれば、いよいよ売買契約を結びます。このときに、手付金として物件の10~20%くらいを一般的に受け取ります。きちんと内容を確認してから契約を結びましょう。

契約は、不動産を買主に引き渡して完了します。契約の際に、引き渡しのタイミングも決めるが、お金を受け取るタイミングと鍵を渡すタイミングは合わせるべきでしょう。特に、住宅ローンを借りたりしている場合には、事前準備が必要になってきます。 代金を受け取ると同時に、抵当権抹消、所有権の移転などの申請も行います。細かい設備や備品についても、買主と実際に立ち入って十分確認しておきましょう。また、申告など、手続きにも漏れがないように気を付けましょう。

様々な売却手法
従来の不動産売却手法は「相対取引」が大半でしたが、最近は新たな名称の売却手法が増えてきています。ここではよく見かける3つの手法をご紹介していこうと思います。

「相対取引」
市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法です。そのため、「売主1人に対して買主候補1人の関係」で双方の合意によって取引条件が決定します。現在でも、不動産取引の大半が相対取引で行われています。

早期売却が可能になるため、売却期限がある売主には最適、というメリットがある一方、購入意思表明の先着順で買い手に優先交渉権が与えられるため、高く売れる可能性は低くなってしまう、というデメリットもあります。

「不動産オークション取引」
複数の買主候補による競争入札によって、最高値の入札者が落札者となります。オークション主催者は、運営するために売主と買主の仲介はするものの、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入ることはありません。また、この中でも2種類の方法があり、「競り上がり方式」というインターネットを使ったオークションと、「ポスティング方式」という紙媒体の入札書を用いるオークションがあります。

メリットとしては、買主同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高いという点がありますが、デメリットとしては、相対取引と比較すると少し多くの時間が必要になる、という点です。

「売却専門エージェントサービス」
これは相対取引の変形版と言われていて、売主の利益の最大化を目的としますが、買主側は担当しないことから、「売主の代理人」という立場を主張しています。両方を担当してしまうと、利益相反となってしまうためです。他にも、売却戦略を提案してくれたり、専任媒介契約や担当エージェントに応じて仲介手数料を値引きしたりもします。

利益相反を回避し、売主のために考え行動してくれるというメリットに対し、高値売却の手法が、粘り強く交渉するなど、担当者の意欲だけに依存することになるため、「システム化」されていない、というデメリットがあります。 また、スマイスターは「売却専門エージェントサービス」の一つに分類されます。

スマイスターとは
では、先ほどから出てくるスマイスターとはどんなサイトなのかをご紹介します。 スマイスターとは、不動産の売却と買収、賃貸の管理、土地の活用、リノベーション、注文住宅といったサービスを幅広く提供している、不動産サービスと価格比較のポータルサイトです。他にも、不動産業界のビジネスマン、ユーザー向けの情報サイト「スマイスター不動産求人情報」「スマイスターMagaZine Biz」などを無料で提供しています。

また、スマイスターは、大手から地元密着型までの幅広い会社と連携しています。10年以上の営業実績があり、連携会社も全国で1,400社以上になり、今も連携が増加しているため、国内最大級の不動産価格比較サイトと言えます。もっとも大きな特徴として、プライバシーマーク認定企業であるため、個人情報だけでなく、物件情報に対しても安心感を持つことができます。

もちろん、不動産の売却においても、スマイスターは活躍します。高額売却するには複数の会社で比較する方が良い、というのは先ほど述べました。そこで、スマイスター不動産売却を利用すると、物件情報を入力するだけで、複数の会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産の売却だけでなく、不動産買収や賃貸管理会社、土地活用、注文住宅、リノベーションなども同様に、複数の管理会社に一括資料請求できるため、比較するのに非常に便利です。

スマイスターの活用方法
スマイスターの不動産売却を利用する場合に、「不動産買取」、「任意売却」などもあると「不動産売却の流れ」の部分で紹介しました。ここでは、もう少し詳しくサービスの内容を紹介したいと思います。

「不動産買取」
不動産の売却には、おおまかに分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。先ほどまで紹介していたものは「仲介」と言い、不動産会社に依頼し、購入希望者を探し出して、売却する方法でした。
一方「買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る、という方法です。

2つの明らかな違いは「買主」で、「仲介」の買主は購入希望者なのに対し、「買取」は不動産会社になります。「仲介」の場合は売却先を探す必要があり、不動産会社には仲介手数料を払わなければなりません。また、売却先に対して、条件の交渉で時間が掛かってしまうこともあります。その分、価格は高くなりやすいようです。「仲介」でも、「買取」でも、メリットもデメリットもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額などを比較する必要があると思います。スマイスターでは、価格の一括査定ができるので、おすすめです。

「任意売却」
住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者(銀行などの金融機関)に同意してもらい、売却する、という方法です。

通常、抵当権(住宅ローンなどの貸金を回収できなかった際の担保として、不動産を確保すること)など担保権を設定した債権者から借りた費用と、売却の諸経費よりも高い金額で不動産を売却できればこのような問題は発生しません。 ですが、住宅ローンを滞納、延滞している場合、現在の市場相場は、購入時よりも下がっていることがほとんどなのです。そのため、売却できない状況に陥ってしまいます。

かといって住宅ローンを返済できなければ、債権者は最終手段としてその不動産の競売手続きを申請し、所有者の意思とは別に、不動産の所有権を、一番高い価格で入札した買主に移さなくてはなりません。 そこで、任意売却を行うことで、そのような状況を回避します。債権者と不動産の所有者(債務者)とが任意売却によって不動産を売ることを合意すれば、担保権をしてもらえるため、相場に近い額で売却でき、競売よりも早く終わらせることができます。

どちらも、通常より早く売却できるため、早く売却する必要がある場合には、こちらを活用するとよいでしょう。

おまけ・民泊ビジネスについて/p>

民泊イメージ

2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、不動産を所有している方は、「民泊」に少なからず興味を持っているのではないかと思います。それは、不動産を売却しようと思っている方も例外ではないでしょう。というのも、民泊自体を始めるかどうかは別として、所有している不動産が民泊に活用できるのであれば、付加価値が上がり、より高く売れる可能性も上がるためです。2018年の6月15日には民泊新法が施行され、以前よりも簡単な手続きで合法民泊をできるようになりました。そのため、外国旅行者が止まりたい地域であれば、収益性が認められ、物件を高く評価される可能性はとても大きくなるでしょう。

ここで、「民泊」について説明すると、「民泊」とは、住宅の全てか一部を利用して、宿泊サービスを提供する、というものです。以前までは、厚生労働省は、民泊が有料で何度も行われる場合、原則として営業許可が必要になりますが、規制緩和が進み、民泊新法に基づいて届出すれば、旅館業法による営業許可なしでも合法民泊を行えるようになりました。また、イベント民泊という、スポットでの民泊の実施を認める制度もあります。ちなみに、無償で民泊を行う場合は、届出は不要です。

オリンピックに向けて外国人旅行者の数が急増することが見込まれているものの、それに見合うホテルや旅館などの宿泊施設の増加が追いつかないため、「民活(政府や自治体に代わって、民間部門による資本や経営によって、大型プロジェクトを行うこと)」が、推進されました。2017年の外国人旅行者は、2800万人を超えるほどにもなりました。

こうした状況を考えると、民泊の動きは首都だけでなく、全国で広がるのではないかと考えられます。また、これからも外国人旅行者数は増加するでしょうし、オリンピック後も続くのではないかと考えられます。

そのため、民泊に活用できそうな不動産の売却は、「オリンピックまで収益を上げてから検討しても遅くない」と考えることもできるかもしれません。また、民泊を代理する業者やセミナー、コンサルティングも活発になり、情報も仕入れやすくなるかもしれませんね。 いずれにしても、不動産の重要性が今後も高まることは明らかでしょう。

〖スマイスター〗オークション取引のポイント

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入札の多さは市場の最高値に無関係

通常のオークションでは、入札総数が多く活況を呈しているようだと、「競り売り」が機能して、買手が商品を奪い合うように買っているように見えます。しかし、不動産の「オークション取引」では、「入札総数の多さ」より「1番手と2番手の価格差」のほうが重要になります。なぜなら、売主が「オークション取引」を選択する目的は、あくまで「市場の最高値で売却すること」だからです。いくら人札総数が多くなっても、それが市場の最高額を引き出すことに直結しなければ、売主にとっては重要な意味を持ちません。

加えて、「競り上がり方式」では、入札総数を演出することは簡単です。たとえば競り上がり方式では入札単位が決められますが、多くは「入札単位は10万円以上」となります。「入札単位をいくらに設定しているか」は、入札履歴を見れば一目瞭然です。本来なら「入札単位は、100万~200万円以上」とするような最低売却価格が数億円の事業用地でも、入札単位を10万円以上に設定すると、少しでも安く買いたい入札者が、一度に大きな金額をつけた入札は行なわず、最小単位による「小刻みな入札」を終始繰り返すことで、一気に入札総数は80〜100件程度に膨らみます。そして最後は、1番手が2番手より10万円上乗せした価格で落札し、買主は十分な余力を残すことになるのです。

「価格差がどれだけ開くか」が高値売却のポイント

競売では、1番手と2番手との「価格差」が1~3割ほど開くことは、決して珍しくありません。その要因は、「ボスティング方式」と同様に、1回勝負の入札なので「1円でも負けると落札できない」ことになるので、入札価格も1円単位の端数まで記入するところに、入札者の本気度を感じることができます。

〖スマイスター〗競売や公売と「競争原理」

競売

「競売」と「公売」の違い

競売とは、債務者が債務を履行しなかったときに、債権者が裁判所に申し立て、債務者や担保提供者が所有する不動産を、裁判所の管轄下で強制的に売却して債権を 回収する制度です。また公売とは、国や地方自治体が税の滞納処分を独自に行なうもので、国税徴収法に基づき、 官公庁が滞納税金の回収のために差し押さえた不動産を換価する手続きのことです。

競売と公売の違いは、債権者が民間で管轄が裁判所となる競売に対し、公売は債権者が官公庁で管轄が国または地方公共団体となります。また、対象不動産に非協力 的な占有者が存在する場合、競売では引渡命令の申立て による強制執行制度がありますが、公売では所有権に基づく明渡請求訴訟を提訴し、勝訴した上で強制執行となるため、競売と比べて時間と費用を多く要します。
その他では、「市場価格より2~3割安い」「入札方式 で売却される」等、競売と公売はほとんど同様のシステムとなっています。

競争原理が「市場相場の上限価格」を引き出す!

競売や公売による入札方式では、地域によって違いはありますが、人気がある地域では落札価格の上昇や入札本数の増加、高水準の落札率等の傾向が続いています。ある民間調査によれば、2014年上期の関東エリア 「1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)における不動産競売物件は、2010年以降は減少傾向にあるものの、 入札状況は高水準を維持しており、落札率は東京地裁本庁の8・1%を筆頭に、周辺地域でも3%台後半の高い落札率を維持しているようです。また落札価格も上昇が続いていて、「対売却基準価額乖離率中央値」は各都県で1.5倍超となっています。

とくに マンションでは横浜地裁本庁の1・8倍を筆頭に、軒並 み1・6倍超と落札価格の上昇が続いています。

競売も公売も、より多くの回収を公平に行なうことが目的なので、入札方式という競争原理が買手の購入意欲 を刺激して、落札時点(売却時点)における「市場相場の上限金額」を引き出すことになっているのです。

〖スマイスター〗農地転用と開発行為

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農地転用は開発行為となる!?

農地を売却するには、農地法に基づく許可や届出が必 要となり、これを経ないで不動産取引を行なっても効力が生じないことになります。全国の市町村に置かれた農業委員会では、農地等の利用関係に関する事務を行なっていますが、農地の売却では様々な規制があります。たとえば、農地を転用目的で不動産開発業者に売却する場合は、農地法第5条により、許可または届出が必要になり、これらの手続きは原則として開発行為を伴います。

開発行為とは、「主として建築物の建築等の目的で土地の区画形質を変更する」ことで、「区画の変更」とは、敷地内に道路を築造して建築区画の分割を行なうような場合を言います。「形質の変更」とは、土地の形状や性質を変更することで、切土や盛土等によって宅地の高さを変更したり、宅地以外の土地(農地等)を宅地に変更する場合を言います。つまり、田畑として使用している農地が住宅用地となる場合には、「区画形質の変更」となることから開発行為に該当し、開発行為を行なうには都市計画法第3条に基づき、事前に都道府県知事の許可 (開発許可)を受けなければならないとされています。

 

「宅地有効率」という指標で価格を考える

開発許可の技術基準は、環境保全や防災の観点から適用されるため、地域全体の価値は上がりますが、売却対象である農地の取引価格は下がることになります。たとえば開発許可基準により、全体敷地面積の約3~4割部分が敷地内道路や転回広場等に当てられ、最終的には管理者となる市町村へ移管されることもあります。そうな ると、買主(不動産開発業者)が再販分譲できるのは、道路や転回広場を除く全体敷地面積の6~7割(宅地有効率8~8%)となり、開発許可基準が適用されない場合と比較して、単純に農地価格は3~4割減になります。

その他にも、開発許可基準に基づく給排水施設の整備 や周辺利害関係者の同意に関連して、周辺施設の整備が 必要となれば、整備費用は仕入原価となり、農地価格を 引き下げることになります。結果的には、価格の下落分 は公共施設への寄付となるので地域への貢献となります。

〖スマイスター〗擁壁で売却価格が下がる?

擁壁

不動産担当者がため息をつく擁壁

土地の売却依頼で現地確認に行ったとき、担当者がため息をついてしまうこととは。ため息の原因は、行政の許可なしに、無断で施工した擁壁であることがあるようです。

通常、一定の規模を超える宅地造成工事を行なうには、 行政による許可を受けなければなりません。行政としては、宅地造成で造られた擁壁が強度不足等で簡単に崩壊するようでは困るので、鉄筋コンクリート造等の頑丈な構造にするよう、各種専門家による緻密な計算によって 技術基準を設けています。

しかし、宅地造成区域外であったり、一定の規模以下であったり、農地である場合は許可を受ける必要はなく、 所有者は当面のコストだけを考えて、必要最低限の強度の「簡易なもの」を造ることがよくあります。ブロック擁壁などを見かけることも少なくありません。一部ブロック擁壁で、残りが鉄筋コンクリート造のものもあれば、全体の3分の2ほどがブロック擁壁になっているものもあります。法律に違反しているわけではないので、将来ずっと保有し続けるのであればいいのですが、 売却するとなってくると事情は大きく変わってきます。

「擁壁の再施工費用」は取引価格を引き下げる!

買主はその土地を使用収益するために購入します。購入目的が、青空駐車場や資材置き場であれば問題は少ないかもしれませんが、多くの場合は建物等の構造物を建染します。そうなると開発許可や宅地造成許可を取得する必要があります。しかし、無許可で施工された擁壁は、 新たに建築する建物を想定したものではないので、原則 として「造り直し」となる可能性が高くなります。

取引価格を算出する際には、この「造り直し」に要する宅地造成費用が重くのしかかり、価格自体を大きく引き下げることになるのです。その土地が一定規模以下で開発許可の対象外であったり、宅地造成規制区域外である場合でも、新たに建築する建物の建築確認申請では、建物の敷地となる「地盤の安全性」が確保されていなければ許可されない可能性が高く、やはり造り直しを余儀なくされることになるのです。

不動産売却の際の困らないように、擁壁設置の場合には直近のことだけを考えず、長期的な目線での設計が必須となります。

〖スマイスター〗売却情報の露出

広告

不動産の広告は「広く、多く」すれば高く売れるのでしょうか。

を検討する方の多くが「水面下の情報」を希望します。 不動産を売却する場合、不動産会社は広域に広告活動を行なうことで買手を募ります。新築分譲マンションや中古住宅、収益不動産など、チラシや新聞広告、インターネット広告等では不動産売却情報が毎日溢れています。

不動産売却情報が広く発信される理由として、

  1. 売主は少しでも高値で売却したい
  2. 高値売却の確率を高めるには、数多くの買手候補を見つけることが必要である
  3. 優良な買手は特定できないため、不特定多数に対する広域な広告媒体で発掘するしかない、

等があります。

確率で考えれば理にかなっていますが、一方で様々な事情で広告はもちろんのこと、広く人目にさらされることを嫌う売主も数多くいます。たとえば相続不動産や任意売却不動産です。相続した実家や先祖代々の土地等を売却する場合やローン支払いが滞って任意売却する場合は、世間体もあり、こっそり売却したい人は多くいます。

売却情報は「周知され過ぎる」と価値が下がる?

不動産広告のしかたに関しては、賛否が分かれるのも事実です。不動産の購入を検討する方の多くが「水面下の情報」を希望するという声もあります。広告でよく見かける物件情報を見ると冴えない表情をする人も少なくありません。

これは、何を意味しているのでしょうか?

不動産業には、情報産業としての側面があります。不動産会社は、収集した物件概要や取引条件等の情報を消費者に発信し、消費者はこれらの情報をもとに購入するか否かを検討します。そして、情報発信の手段である不動産広告は、あまり露出や拡散が行き過ぎると、見る側が情報自体に慣れてしまい新鮮味が薄れてしまうことも少なくありません。

消費者の心理としては、「頻繁に目にする – 売れ残っている」と思い、「周囲が手を出さないということは、自分が気づかないだけで何か問題があるのか?」と疑問を持ち始めることさえあります。

とくに横並び意識が強いわが国では、「周囲が買わないもの =価値が低いもの」となって、ますます売れにくくなり、手垢のついた物件の価格はどんどん下がってしまうことさえ少なくありません。

不動産情報の露出や拡散のさじ加減は、物件価値を左右するといえるでしょう。

〖スマイスター〗読み物より 共有不動産の売却

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不動産売却を考えた場合、所有が個人や法人であるとは限りません。夫婦や兄弟、親子で持たれている不動産は共有不動産と呼ばれ、共有名義となっています。共有名義とは、夫婦で住宅ローンを組んだり、親からの相続として兄弟に渡った場合などに所有者が複数いる状態です。

このような状態の不動産については取引の際いくつかの注意が必要となります。今回は共有不動産の売却についてお送りいたします。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は大きく3つあります。

名義人全員の合意を得て売却する

共有名義の不動産のすべてを売却するためには、名義人全員の合意が必要です。名義人が10人いた場合、10人全員の合意がなければ売却をすることはできません。

共有名義の不動産を売却するためには、

・名義人全員の実印、印鑑証明
・名義人全員の登記済権利書or登記識別情報
・名義人全員が直筆で書類にサインをする

といった事前準備や手続きが発生します。

名義人の人数が少なく、全員が不動産の売却にも前向きな場合、共有不動産の売却はスムーズに行うことが可能ですが、名義人が大勢いた場合などは全員から合意を得ることは難しいかもしれません。

また名義人の人数が少なくても、例えば共有名義の土地に、名義人の1人が建物を建てて居住している、といったケースも考えられます。そういった場合は、その土地を売却するための合意を得ることはまず不可能であると考えるべきかもしれません。

では、それ以外ではどういった方法があるのでしょうか?

自分の持ち分だけ売却する

共有名義の不動産は、自分の持ち分(権利)だけを売却することが可能です。不動産業界では「持ち分」といいますが、「この家のこの部屋は自分のもの」といった意味ではありません。

自分の持ち分を売却する場合は、「共有物の分割協議」という手続きを行い、その結果分割された権利部分を売却するものになります。しかし、この「共有物の分割協議」も、名義人全員の合意がなければ手続きをすることができません。

仮に、名義人全員の合意を得ることができ、持ち分を売却できたとしても、価格は相場よりもかなり低価格になってしまうことが一般的です。

なぜなら、共有名義の不動産を購入したとしても
・土地の場合:建築、形態・形質の変更
・建物の場合:家屋の取り壊し、改造、建て替え
を勝手に行うことはできません。

そういった不動産を高い価格で購入する人は、まずいないでしょう。

共有名義人に権利を買取ってもらう

自分の持ち分を売却する方法で一般的なものが、他の名義人に自分の持ち分を買取ってもらうという方法です。具体的には「共有物の分割協議」の手続き後、自分の持ち分を他の名義人に売却するというものです。

この方法にも名義人の合意が必要ですが、「不動産を手放したくない」と考えられている他の名義人にとっては一番の妥協点であると考えられます。

共有名義の不動産売却の合意形成トラブルには信頼できる不動産会社を
共有名義の不動産の売却はいずれの場合も他の名義人との合意形成がしっかりとなされているか、という部分が重要です。なかには親戚間の不仲といった、利害を無視したことが原因の場合もあります。

そういった際には、他の名義人との間に信頼できる不動産会社を立てて、物事をスムーズに運ぶようにしましょう。売却の方法に関しても、不動産会社が他の名義人に上手く働きかけることで、全員の合意のもとに不動産を売却することも可能になります。

〖スマイスター〗読み物から 減価償却

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不動産を売却する場合、お持ちの土地や家屋には値段が付きます。ところが、不動産の譲渡を行う場合、譲渡の際の所得税には不動産に値段をつける必要があります。その際重要となるのが、減価償却です。

不動産譲渡所得税に関わる不動産の取得費などの算出には、減価償却費の計算が必要です。建物には決まった耐用年数や減価償却率があり、また事業用か非事業用かでも異なります。減価償却のポイントを押さえて解説しますので是非ご参照ください。

不動産売却の譲渡所得税に必要な減価償却

不動産を売却した際に利益が発生した場合に支払う、譲渡所得税。
譲渡所得とは、売却した価格に減価償却累計額を差し引いた不動産の取得費と譲渡費用(仲介手数料)などを差し引いたものになります。

譲渡所得=売却価格-(減価償却累計額を差し引いた取得費+譲渡費用)

取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用を指しますが、売却する時点の物件の価値は、購入した当初の価値と同じではありません。※土地に減価償却はありません。

そのため、建物の用途や構造別に設定されている減価償却費を経過年数から計算し、購入費用から差し引く必要があります。

不動産の減価償却費の計算法と構造別耐用年数表
減価償却費の計算方法は、定額法と定率法があります。特別な届出がない場合や、平成10年4月1日以降に取得した建物はすべて定額法での減価償却費を算出になるため、ここでは定額法での減価償却費を紹介します。

■減価償却費=建物購入費×0.9×償却率×経過年数

償却率は、耐用年数(定額法)を考慮する必要があります。
建物は構造により耐用年数が異なり、それに応じて減価償却費も変わっていくのです。

例えば、非事業用軽量鉄骨の不動産を1500万円で購入し、15年経過して売却する場合の減価償却費は

■減価償却費=1500万円×0.9×0.025(償却率)×15年=506万2500円となります。

これを建物購入費(1500万円)から引くことで、その建物の取得費は993万7500円と算出することが可能です。

また、経過年数に端数がある場合、6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げということも覚えておきましょう。

この取得費は不動産売却時の譲渡所得を計算する際に必要な項目になり、譲渡所得が発生するのかしないのか、税金がかかるのかかからないかがわかる重要なものになります。ですので、不動産の売却時、その不動産の取得費がいくらなのかをしっかりと把握しておきましょう。

例えばこの物件を購入価格の1,500万円で売却したとしても、506万2500円(1,500万円-取得費993万7500円)の譲渡所得益が発生することになるため、譲渡所得税が掛かります。

※本来であれば、譲渡費用も売却価格から差し引かれますが、ここではわかり安くするために省略しています。

また、マイホームにおける控除や買い替えに伴う税制控除などで、税金が安くなる場合や控除される可能性があります。
詳細については専門家に相談するとよいでしょう。

〖スマイスター〗読み物から 離婚の際の売却

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不動産売却のタイミングとして多いのが、離婚による売却です。ひとくちに売却といっても所有の形態や、ローンの有無や状況によってさまざまなケースが考えられます。もちろん別れたからといって、売却しないという選択肢もあります。

とはいえ、離婚の際には財産分与や慰謝料などがあり、現預金、株券など分与しやすいものは問題がありませんが、不動産や車などは分割しづらいだけでなく、高額なだけに適切な対応を行うことが必要です。

戸建ても当てはまる事も多いので、参考にしてみて下さい。

ケース別 マンション売却について

住宅ローン(残債)がある

売却する(売却価格>住宅ローン)
「売却価格-住宅ローン」を分配します。

売却価格が3000万円で住宅ローンが1000万円残っていた場合は、売却価格のうち1000万円をローンに充当させ、残りの2000万円の半分の1000万円づつ分配します。

売却する(売却価格<住宅ローン)オーバーローンといいますが、売却価格よりも住宅ローンの方が多い場合は、悩んでないで専門家に相談しましょう。その場合、任意売却という選択肢も視野に入れるとよいでしょう。競売という選択肢もありますが、競売は相場よりもかなり安くなってしまうので、避けたいところです。

住み続ける(夫または妻が、ローンを負担して住み続ける)
どちらかがマンションを取得して住み続ける場合は住み続ける方が現金として分配します。
例)マンションに夫が住み続けるケース

住宅ローンが1000万円残っており、マンションの価値が3000万円の場合、2000万円の半分の1000万円を夫が現金で妻に分配します。その後のローンの支払いは原則として夫になります。

住み続ける(夫または妻が住み続け、他方がローンを払う場合)
子供の転校を避けたり、子育ての環境を配慮して、妻と子供が住み続け、支払いは夫がするという場合もあります。

その場合は、金銭の分配は無く夫がローンを支払うケースがあります。
また、別のパターンとして、妻が賃料を払って住み続けるという場合もあります。

住宅ローン(残債)がない

売却する
不動産を売却して現金化します。売却価格を折半することとなります。

3000万円で売却された場合は、それぞれ1500万円づつの分配となります。

住み続ける
どちらか一方が不動産に住み続ける場合は不動産の価格(価値)の半額を住み続ける側が相手に払うこととなります

例えば、不動産価値が3000万円だった場合に、相手方に1500万円を現金で払うことになります。

【参考】
<所有名義と住宅ローン名義の違い>
まず、名義には所有名義と住宅ローン名義の2つがあります。この2つの違いは留意しておく必要があります。

所有名義とはマンションの所有名義のことで、共同名義という言葉を聞くこともあるように夫婦がマンションの所有者になることです。

一方、住宅ローン名義とは、マンションを購入する際に組んだローンの債務者になることをいいます。これは住宅ローンの債務を共同で負う事を意味します。

【連帯債務者と連帯保証人の違い】
<連帯債務者>
連帯債務とは金融機関などの借入先に対して債務を負うことになります。夫婦で連帯債務者となった場合は、両社に債務の責任が生じます。

<連帯保証人>
連帯保証人は連帯債務者と違い債務を負うわけではありません。債務を保証する人の事をさします。ですので、返済が滞って初めて、借入先から返済請求を受けます。

離婚をするから名義も外れたいと考える方も多いと思います。所有名義については所定の手続をおこなえば名義変更ができます。

しかしながら連帯保証人はそうは簡単にいきません。離婚と金融機関との契約は別のものとなるので、離婚したからと言って連帯保証人を外れるという事ではありません。

その場合にはマンションを売却するか、ローンを組み直して連帯保証人を外すという選択肢を検討しましょう。

離婚となってしまった場合の財産分与や慰謝料の問題は法律で定められているものですが、協議による和解という解決方法も重要となります。例えば子供がいる場合などは子供の将来のことも考慮して進める必要があります。

〖スマイスター〗読み物から 空き家の売却

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2015年「空き家対策特別措置法」が施行されました。この法律によって、空き家は所有するだけでコストや労力がかかることになりました。一方で、空き家の流通を促進させる税制の特別控除も制定されています。政府は空き家の売却や活用を促しています。

今回は空き屋売却の特別控除についてお届け致します。

空き家を売却したときの特別控除について

空き家を売却したときの控除を「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2016年4月より施行された制度です。後述する条件をすべて満たさなければなりませんが、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

特別控除が適用される条件は下記となります。

・売却金額が1億円を超えないこと。
・相続する直前まで被相続人の自宅で、被相続人は1人暮らしであり、相続発生と同時に空き家になったこと。
・その空き家は昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること。
・その空き家は区分所有建築物、つまりマンションなどではないこと。
・相続人がその不動産を売却する場合、家屋を除去して売却するか、耐震基準を改修した家屋、家屋と土地を売却すること。
・売却する期間は、平成28年4月1~平成31年12月31日であること。
・相続してから売却するまでの間に、事業・貸付・居住などをしておらず、売却するまで空き家であること。

これらの条件を個人が全て満たした場合、譲渡益から3,000万円を非課税にすることができます。
※この特例で課税対象額が0円の場合、確定申告が必要になることに注意が必要です。

特別控除でどれぐらい節税できる?

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用条件を確認すると、これらを満たすのはとても大変と感じるかもしれません。しかしこの特別控除を適用することができれば、例えば控除額満額の3,000万円の譲渡所得が発生した場合、課税される600万円以上の譲渡所得税が0円になります。※長期譲渡所得計算の場合に限ります。

また、適用条件にある空き家の解体・除去・改修に関しても、国や自治体の助成金を利用することによって、最大で工事費用の80%を補助してもらうこともできます。

空き家の問題は専門家や不動産会社への相談が有効

現在日本には、様々な理由で空き家になっている不動産が沢山あります。しかし、空き家への選択肢は沢山あるわけではありません。売るのか貸すのか、活用するのかなど、判断を誤ってしまえば所有者を苦しめるお荷物になってしまう可能性があることも十分に注意が必要です。そういった問題はまず専門家や不動産会社に相談するのが第一です。

現在、その空き家がどれぐらいの価値で、どういった需要があるのかなど、プロの第3者に見てもらうことで、空き家を活かす方法を探ることにもなるでしょう。

〖スマイスター〗読み物から 空き家の売却

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とてももったいない話ですが、相続や住み替えなどで、住む人がおらず、住居を活用できなくなってしまうケースが数多く発生しています。
空き家の保有はただ単に活用せずもったいないというだけの話ではありません。行政により「特定空き家」に指定された場合には、固定資産税が6倍になってしまう可能性もあり、お金を生み出さないばかりか、経済的に大きな負担となることも少なくありません。

住まいの売却を考える上で、空き家を所有するメリット・デメリットについて考えていきましょう。

空き家を所有するメリット・デメリットって

空き家を所有している場合、どういったメリット・デメリットがあるのでしょうか。まずは自分が持っている空き家をそのままにすべきか、売るべきかを考えましょう。

空き家を所有するメリット

■将来的に居住する予定がある空き家
現在は住んでいないけれど、代々のお墓などがあったりなどで、いずれは住むことを予定している空き家の場合は、売らずに所有する方が良いかもしれません。ただし、定期的な建物の掃除や管理を行わなければならず、空き家が現在住んでいるところから遠方にあるケースでは、大きな手間がかかってしまいます。

■セカンドハウスや別荘として活用する
旅行などの一時的な宿泊先や、セカンドハウスとして利用できる空き家は、一見便利に見えるかもしれません。しかし、先述したような掃除・管理は定期的に行う必要があります。いつでも泊まれるような環境を維持するためには管理会社に管理を委託する可能性も考えなければなりません。

<空き家を所有するデメリット>
■毎年の固定資産税が発生し、最悪の場合これまでの6倍の税率になる
空き家を所有するうえで一番のデメリットであると考えられるのがこの固定資産税です。固定資産税は、各市区町村が決めている「固定資産税評価額」により算出されます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

加えて、その空き家が行政によって「特定空き家」と判断された場合、その空き家には通常の6倍の固定資産税が課せられることが法律で決められています。

特定空き家とは

特定空き家とは、
・建物の老朽化が激しく、倒壊の恐れがある空き家
・管理が行き届いていないため、犯罪の温床になる可能性があると判断された空き家
・周囲の景観をそこなう空き家
などの諸条件を満たしており、行政に判断された空き家を指します。

関連コラム:空き家問題の解説と対処法

■時間経過とともに不動産の資産価値が下がってしまう
当然ながら、空き家の資産価値は時間経過とともに下がっていきます。

なかなか踏ん切りがつかずに空き家を長期間所有してしまうと、いざ売却するときには当初より安い価値になってしまうこともしばしばあります。

■維持管理にコストや費用が発生する
空き家を維持管理を管理会社や不動産会社に任せた場合、管理費を支払わなければなりません。また、自主管理を行うにしても、空き家が遠方の場合にはわざわざそこに赴くための費用や労力が発生してしまいます。

空き家を所有し続けるメリット・デメリットを比較した場合、やはりデメリットの方が目立ってしまいます。なかでも「特定空き家」は非常に強力で、行政も空き家を売却したり、活用することを推進している法律だと考えることができます。

もし、長年ほったらかしにしている空き家があるのなら、まずは専門家や不動産会社に相談して、今後その空き家とどうやって付き合っていくのか、はたまた売却するのか考えてみることが大切です。ぜひスマイスターを活用してプロに相談してはいかがでしょうか。