こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～不動産売却とは？～です。
リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。
リビンマッチについて
リビンマッチは「不動産売却」「不動産買取」「任意売却」「賃貸管理」「リノベーション」「注文住宅」「土地活用」の不動産に関する一括資料請求ができるサービスをWEB上で展開しています。
また不動産に関する求人情報を検索・掲載しているサイト「不動産求人情報」のサービス提供や、全国各地にある不動産・住宅関連業者の検索が行える「全国不動産ベース」、不動産に関するコラムなどの情報を提供しているサイト「リビンマッチBiz」を運営しています。
そして、リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営を行なっています。そんなリビンマッチが提供しているサービスの中の１つ「任意売却」について紹介していきます。
リビンマッチが解説 任意売却とは
「任意売却」は銀行やカードローン会社を代表とした金融機関に対して不動産を抵当に入れていた場合（住宅ローンも含む）、不動産所有者である本人の意思によって、利害関係者に抵当権や差押登記を解除してもらい不動産の所有者（債務者）と買主との間における売買契約をすることです。
競売と任意売却は度々比べられることがありますが、競売は不動産を所有している債務者の意思ではなく金融機関などの決定で不動産売却が行われることを指します。
任意売却において売主は買主に所有権を譲渡するまで、抵当権や差押登記が設定されている場合は登記を外さなくてはなりません。
抵当権など担保権の登記設定をした債権者から借り入れた金銭と売却にかかる諸経費以上の金額で不動産を売却することができれば、通常は問題が発生することはないです。
しかし、住宅ローンを滞納している場合になると、また事情は変わります。
その理由として、購入時の金額よりも現在の市場相場の方が下回っている場合がほとんどだからです。
そのため、住宅ローンを滞納している場合は、売るに売れない状態となります。
任意売却を行うと所有者の意思とは関係なく、一番高い価格で入札をした会社や個人に不動産の所有権を移転させられてしまう競売手続きを回避することができます。
債務者（不動産の所有者）と債権者が任意売却による不動産売却に合意すれば、抵当権等担保権外してもらうことも可能です。
そのため住宅ローンをそのまま返済できず抵当権等を設定した担保権者が行う最終手段である競売となってしまうより任意売却は迅速に解決ができます。
また他にも相場に近い金額で不動産売却をすることができるので、債務者にとっては回収金額が多くなるというメリットもあります。
リビンマッチが解説 任意売却のメリット
離婚や病気などの理由で住宅購入時と生活が変わり住宅ローンの返済が困難になってしまったり、住宅を購入してローンを組んだ後に収入が減少して住宅ローンの返済が難しくなってしまったりしてしまう方もいると思います。
そんな住宅ローン返済が難しい場合の解決策として、任意売却があります。
先ほど任意売却について説明はしましたが、任意売却のメリットについてこちらでは紹介していきます。
その1：競売よりも高く売れる可能性がある。
任意売却は、一般的な不動産取引と同様で一般の市場で売却活動を行うことができます。
そのため任意売却であれば、相場に近い金額で売却することができ、残債が減ることになります。
一方で、競売手続きの場合は室内を見ることができないため、一般の購入希望者ではなく不動産業者が落札することが多くなるので落札金額は物件の相場より低くなる場合が多いです。
その２：周囲の人に知られず売却できる。
任意売却は通常の不動産売却と同じ販売活動を行います。
不動産の売却が行われていることは知られてしまいますが、任意売却が理由で売却されていることが近所の方や知り合いに知られることがありません。
そのため購入を検討されている方以外には、住宅ローンが払えない理由ということは推測が難しい状態で売却活動ができます。
一方、競売は不動産が競売にかけられているという情報が公開されてしまうので、住宅ローンの支払いが滞っていることが推測されてしまいます。
その３：競売よりも短期間で売却できる。
任意売却は買主が見つかれば、すぐ手続きをおこない売却が終了します。
一方競売の場合は、差押えの申立をされてから入札開始まで一般的に半年から８ヶ月程の期間が必要です。
そのため任意売却は競売よりも短期間で売却をすることができます。
その４：残債務の交渉がスムーズに
任意売却は債権者の協力が必要となりますが所有者の意思がなければ不動産を売却することはできません。
任意売却を行うことで、競売よりも多くの回収金額を見込めます。
そのため残債務をなるべく多く回収することが目的な債権者は話し合いにも良好的に応じてくれる可能性が高く、残債務の交渉がスムーズにいくケースも多いです。
その５：引越し代をもらえる可能性がある
債権者のなかには、任意売却を成立させるために引っ越し代相当の配分を認めてくれる可能性があります。
また債権者との交渉次第で20万円程度の引越し費用を融通してもらえる場合もあります。
すでに引越しが完了している場合や、債権者が想定していた金額よりも売却額が大きく下回った場合などは引っ越し費用の交渉は難しくなります。
その６：諸費用が掛からない
通常の不動産売却では「仲介手数料」「登記料」「抵当権抹消費用」などの費用が売却額の3～5％掛かってきますが、任意売却の場合は売却した金額から「仲介手数料」「抵当権抹消費用」「滞納税金」「マンションの滞納管理費・修繕積立金」などの費用を支払うことが認められています。
その７：残債は分割返済できる
不動産の売却後に残ってしまった残債は、住宅金融公庫や金融機関などの債権者と協議して無理のない範囲内で分割返済することが可能です。
これまでと同じ条件で返済を継続することは難しいことは債権者も理解している場合が多いので、返済の方法に関しては考慮してもらえる可能性があります。
その８：自分の意志で売却できる
任意売却は通常の不動産取引と形式上は変わりがないので、売却の時期や金額について自分で決めることができます。
また、引越しの時期についても調整をすることが可能なので、余裕を持って不動産売却を計画的に進めることができます。
リビンマッチの任意売却
リビンマッチの任意売却は、自分が売りたい不動産の近くなどで任意売却の無料相談をすることができる機関を簡単に探すことが可能です。
リビンマッチが提供している任意売却の無料相談機関は、全国で250ヶ所以上となっています。
またリビンマッチの任意売却の無料相談サービスは、日本で最大級となっており多くの機関の中から探すことができます。
住宅ローンの返済でどうしようか悩んでいる方や、金融機関に対して住宅ローンを滞納してどうしようかとお困りの方は、無料相談機関などに早めに相談されることをお勧めします。
その理由としては、住宅ローンが残っている・抵当に入れているなどの不動産を任意売却にすることで、普段の不動産売却のような交渉することも可能となり、場合によっては競売価格より金額が上回るという可能性もあるからです。
また、すでに競売開始通知が届いている方でも、任意売却に変更できる可能性もないわけではありません。
リビンマッチの任意売却のサービスでは、利用料や紹介料などは一切かかりません。
またリビンマッチを運営しているリビン・テクノロジーズ株式会社は個人情報保護に優れた企業としてプライバシーマーク（認定番号10830322(05)）を取得しています。
リビンマッチの任意売却の流れ
リビンマッチの任意売却をする際の流れについて紹介していきます。
STEP１：リビンマッチの任意売却のページで必要な情報を入力
まずはリビンマッチのサイトの任意売却のページにいきます。「都道府県」「市区町村」「町名」「丁目・字・番地・建物名・部屋番号」などを入力します。
そうすると該当する提携機関がヒットします。
その提携機関と連絡を取るために「氏名」「電話番号」「携帯番号」「メールアドレス」「FAX番号」「年齢（任意）」「希望連絡日時」「連絡希望方法」「債務の状況」「住宅ローン残高」などの個人情報を入力していきます。
そのほかにも「なるべく早く解決したい」「家族に知られたくない」「近所に知られたくない」「出来れば住み続けたい」「引越代について相談したい」「競売について相談したい」「住宅ローンについて相談したい」「売却価格が知りたい」「費用や手数料について知りたい」「金融機関に交渉して欲しい」「弁護士・司法書士を紹介してほしい」などの中から「要望」を選択し、依頼先の企業に伝えておきたい事項があれば入力できるフォームがあるので何かあれば記入します。
そして最後に「利用規約及び個人情報の取り扱いについて」の項目にチェックを入れたら送信のボタンをクリックします。
STEP２：提携機関より連絡
先ほどのSTEP１で入力した情報を元にリビンマッチの提携機関から任意売却につての連絡が直接きます。
そこで実際その提携機関としっかりとした相談をするための日時を決めます。
簡単な疑問や質問があれば聞いておきましょう。
STEP３：相談
提携機関と任意売却についての相談を行います。
STEP4：提携機関と契約
提携機関との相談をしてその内容に納得がいくようであれば、契約を行います。
もし結果に納得が行かない場合は無理に契約しないようにしてください。
STEP５：売却活動の開始
提携機関と契約を行なったら、不動産の売却活動が開始します。
任意売却の不動産売却活動は、通常の不動産売却と大きな違いはありません。
購入者が見つかるまでチラシやネット上で不動産の売却活動は行われます。
STEP６：売却完了
売却活動のち不動産の買い手が見つかったら不動産を売却して終了です。新生活をスタートさせてください！
リビンマッチのセキュリティについて
リビンマッチの見積りは、完全無料です。リビンマッチの任意売却が利用者に費用を請求することは一切ありません。
またリビンマッチの任意売却の利用によって利用者の物件や個人情報が許可なくネット上などに公開されることは一切ありません。
リビンマッチの任意売却はプライバシーマーク認定企業（認定番号10830322(05)）のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営を行っていますので、利用者の個人情報は大切に保護されています。
リビンマッチの任意売却に関する質問
リビンマッチの任意売却に関するよくある質問について紹介していきます。
よくある質問１：任意売却とは
住宅ローンを組んでいて住宅ローンを支払えなくなった場合に、融資を受けた金融機関との話し合いの上で、不動産の売却の手続をすることを任意売却といいます。
よくある質問２：任意売却と不動産売却の違い
不動産の売却の流れに大きな違いはありません。
しかし、不動産売却は所有者の意志のみで売却をすることが可能ですが、任意売却は債権者との合意を得る必要があります。
よくある質問３：任意売却と競売の違い
どちらも住宅ローンの滞納によって、抵当権が付いている不動産を売却することを指しますが、「任意売却」の場合は金融機関と交渉をしながら一般的な売却と同様に不動産会社を通して売却します。
「競売」は住宅ローンが支払えなくなり、担保になっている土地や不動産を裁判所が強制売却することです。
これは債権者が裁判所に申し立てることによって実施されます。 競売の条件として、住宅ローンを数ヶ月滞納していることが大前提です。
任意売却で不動産を売却する場合、売却方法は通常の不動産売却と変わりはありませんが、競売の場合「期限の利益喪失（1～2か月ほど）」から始まり「代位弁済、一括請求（1～2ヶ月ほど）」「差押え、競売開始決定（1～3ヶ月ほど）」「配当要求終期の公告（1週間ほど）」「執行官等現地調査（1～3週間）」「期間入札の公告（1週間ほど）」「期間入札の実施（1週間ほど）」「開札期日（1週間ほど）」「売却許可決定期日（2日～1週間ほど）」「売却許可決定確定（1週間ほど）」といった過程を踏んで不動産が売却され「代金納付期限通知書送達（1週間ほど）」「代金納付期限日、所有権移転（1ヶ月ほど）」「配当期日」を行います。
よくある質問４：代位弁済とは
債務者が債務の返済ができなくなった時に、保証会社が債務者の代わりに金融機関などに代わって返済することを指します。
よくある質問５：差押登記とは
住宅ローンの滞納や税金の滞納などから、抵当権の登記のある不動産の所有者である債務者に対して金融機関などの債権者が抵当権を使い「競売の申し立て」が裁判所によって認められたときになされる登記のことです。
よくある質問６：任意売却の流れについて
任意売却での不動産売却完了までの流れは「任意売却の事前相談」「不動産会社と訪問査定」「媒介契約」「売却活動で買い手を探す」「不動産の売買契約」「決済」となります。
よくある質問７：住みながら任意売却はできるのか
住みながら任意売却することは可能です。任意売却で売却できれば、債権者との話し合いで引っ越し費用を捻出できる可能性もあります。
よくある質問８：どのくらいの期間で売却が可能か
大体の目安として3ヶ月～6ヶ月程度です。
売却にそれ以上に期間がかかる場合ももちろんあります。また場合によっては売却できない可能性もあります。
よくある質問９：買い手の探し方
通常の不動産売却と同じ売却活動の方法で、チラシやネット上で買い手を探します。
よくある質問１０：近隣に知られたくない
任意売却で不動産の売却を行う場合、売却活動でチラシやネット上で買い手を募集したり、購入希望者の内覧が行われたりするため売却活動をしていることは近隣の方に知られる可能性があります。
しかし、売却方法が通常の中古不動産の売却と大きな違いがないので、任意売却であることを近隣に知られることはないです。
よくある質問１１：仲介手数料はいくら
仲介手数料は物件の売却金額の中から支払うことが認められています。
よくある質問１２：任意売却にかかる費用
一般的な売却で必要となる諸費用は物件売却金額の中から支払うことが認められています。
よくある質問１３：売却後の債務
債権者である金融機関などと協議して無理のない範囲内で分割返済ができます。
よくある質問１４：住宅ローンの返済ができない
住宅ローンの滞納が継続すると競売にかけられることになります。
競売にかけられたくない場合は、任意売却で競売を避けることも検討するのがよいでしょう。
任意売却の相談先はリビンマッチで探しましょう。
よくある質問１５：競売開始決定通知が届いたあとでも大丈夫か
債権者が認めてくれた場合、競売開始決定通知が届いたあとでも大丈夫です。
しかし、債権者が任意売却を認めてくれない場合もあるので、任意売却について考えている場合は早めに相談しましょう。
