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「不動産売却入門」今回は、「不動産にかかる税金を購入から売却まで徹底解説」です。
不動産にかかる税金は、買った時、登記した時、保有している間などそのシーンによって異なります。そのため「節税しよう」と考えても、まず何の税金が発生するかを知らなければ、どのような対策が有効か判断できません。
今回は、不動産にかかる税金を、購入、取得、保有、賃貸、売却、相続、贈与の7つのシーンに分けて、それぞれ何の税金がどのくらいかかるかを解説します。
不動産を購入した時にかかる税金
不動産を買う時にかかる税金は、
- 消費税
- 印紙税
です。
消費税
消費税とは、資産を譲渡した時、あるいは貸付けた時の代金にかかる税金です。
ただし、土地の譲渡と貸付けは非課税となるため、不動産の売買では、建物の代金のみにかかります。
現在の税率は8％ですが、2019年10月から10％となります。
印紙税
印紙税とは、文書にかかる税金です。
収入印紙を購入し、文書に貼付して消印をすることで納税が完了します。
1通ごとの文書に課税されるため、不動産の売買契約書は、売り手側・買い手側それぞれの契約書に用意しなければなりません。
印紙税の額は、売買契約書に記載された売買価格で判定されますが、消費税の内訳がわかるように記載すること（例えば「建物価格2,160万円うち消費税額160万円」等）によって、消費税額は印紙税の対象価格に含めないことができます。
不動産売買契約書の印紙税額は、下記のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 1万円以上 10万円以下のもの |
200円 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの |
400円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの |
1,000円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの |
2,000円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下のもの |
1万円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの |
2万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの |
6万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの |
10万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの |
20万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの |
40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
不動産を取得した時にかかる税金
不動産を取得した時にかかる税金は、
- 登録免許税（登記時）
- 不動産取得税
です。
登録免許税
不動産を取得したら、不動産の所有権移転登記（前所有者から自己に名義を移すための登記）を行います。
この時、登記の手続きを行う法務局に納める税金が登録免許税です。
税額は「固定資産税評価額」（市町村が決める不動産の評価額。固定資産評価証明書などで確認できる）の2％がかかりますが、土地については2019年3月末までは1.5％、住居用の建物については、新築か中古か、あるいは建物の品質によって0.1％～0.3％になります。
納付方法は、金銭納付と収入印紙での納付の2つがありますが、登録免許税の額が3万円を超える時は金銭納付しか選択できません。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した時に都道府県に支払う地方税です。
都道府県税事務所への申告が必要で、東京都の申告期限は30日以内ですが、その期限は道府県ごとで異なります。
納税額は、土地については固定資産税評価額の3％で、建物については、住宅用の場合は固定資産税評価額の3％、それ以外は4％です。
さらに宅地、住宅には別個に税額軽減の措置があります。
不動産を保有している間にかかる税金
不動産を保有している間は、毎年、
- 固定資産税
- 都市計画税
がかかります。
固定資産税
不動産が所在する市町村に納める地方税です。
1月1日時点で保有している人にその年分の税額が課されるため、年の途中で購入すると購入後の日数にあたる税額を、元の所有者から請求されることがあります。
なお登記を済ませると市町村に連絡されるため、登記すれば自動的に翌年の納税通知は新しい所有者に届きます。
税額は、固定資産税評価額の1.4％です
住宅用地については、その面積に応じて6分の1又は3分の1の減額措置があり、また新築住宅や特定の改修工事（耐震改修、バリアフリー改修など）をした住宅も、市町村に申請すれば税額軽減の措置が受けられます。
都市計画税
都市計画税とは、固定資産の所在地が市街化区域にある場合、固定資産税と同時に課される地方税です。
納税先と課税対象者は固定資産税と同じですが、税額については固定資産税評価額に0.3％以下の税率を市町村ごとに設定しています。
住宅用地については、その面積に応じて3分の1又は3分の2の減額措置があります。
不動産を賃貸している間にかかる税金
不動産を賃貸している間は、その賃貸収入に対して
- 個人であれば所得税（不動産所得）、個人事業税、個人住民税
- 法人であれば法人税、法人事業税、法人住民税
- 一部の賃貸で消費税
が課税されます。
所得税（不動産所得）、個人事業税、個人住民税
不動産の賃貸収入には、その賃貸収入からその収入を得るために支出した費用（減価償却費を含む）を差し引いた額が所得税の課税対象になります。
所得税の税率は、他の所得と合算して5％～45％で、個人事業税が5％（年間290万円まで非課税）、個人住民税が10％です。
法人税、法人事業税、法人住民税
売却収入から経費を差し引いた額に対してかかる税金です。
法人にかかる税率の仕組みはやや複雑ですが、資本金1億円以下の企業で年間800万円以下の所得であれば25％ほど、その所得を超えれば30％ほどが目安になります。
消費税
消費税の課税事業者であれば、賃貸で最も注意が必要なのは、消費税の課税対象の判断です。
土地の場合、原則は非課税ですが、貸付期間が1ヶ月未満のものや駐車場（駐車の管理をしているもの）等は消費税の対象となります。
また、住居の賃貸料は売買と異なり非課税なのですが、こちらも貸付期間が1ヶ月未満のものや事務所などの建物を貸し付ける場合は、消費税の対象です。
家賃は継続的に得る収入となるため、最初の課税判断がとても重要になります。
不動産を売却した時にかかる税金
不動産を売る時にかかる税金は
- 個人であれば所得税（譲渡所得）、個人住民税
- 法人であれば法人税、法人事業税、法人住民税
- 消費税（建物のみ）
- 印紙税
がかかります。
所得税（譲渡所得）、個人住民税
不動産を売った場合には、その売却収入からその取得費と譲渡するのにかかった費用を差し引いた額が、所得税の課税対象になります。
賃貸収入は不動産所得でしたが、売却した時は譲渡所得に分類されます。
譲渡所得の場合、税率は他の所得に関係なく、その不動産の保有期間で15％か30％（個人住民税が5％か9％）です。
法人税、法人事業税、法人住民税
賃貸収入と同じで、売却収入から経費を差し引いた額に対し、税金がかかります。
消費税、印紙税
前記の「不動産を買う時」と同じですので、参考にして下さい。
不動産を相続した時
不動産を相続した時は、相続税がかかります。
ただし相続税には、基礎控除額（3,000万円+法定相続人の数×600万円）があり、全ての相続財産の合計が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。
相続税の計算には、市町村の計算する「固定資産税評価額」ではなく、「相続税評価額」を使用しますが、その手順には特徴があります。
相続税の税率は10％から55％ですが、財産ごとに税率をかけるわけではありません。
相続税の計算は、まず相続財産の合計額を法定相続分（法律上の分け方）で分けて、一旦税額を計算し、その税額の合計額を、実際の相続分（実際の分け方）で分配するというやり方で計算します。要するに「この不動産に何％の税金がかかる」という話にならないのです。
ちなみに、相続財産を登記すると登録免許税はかかりますが、取得時の不動産取得税は免除されます。
不動産を贈与した時にかかる税金
不動産を贈与した場合には、受け取った相手に贈与税がかかります。
贈与税も、相続税と同様に「相続税評価額」を使って贈与税額を計算します。
税率は「一般税率」と「特例税率」の2種類があり、両方とも贈与財産の額に応じて10％～55％まで上がりますが、特例税率の方が、税率が上がるスピードが遅く、そのため特例税率の方が低い税金で贈与を受けることができるのです。
特例税率が使えるのは、親や祖父母といった直系尊属から、20歳以上の人が受けた贈与に限定されます。
贈与税の基礎控除額は年間で110万円です。1月1日から12月31日までに贈与を受けた全ての財産の合計額から、この基礎控除を差し引いて税金を計算することとなります。
節税対策は税金の種類を知ることが大事
不動産は購入、取得、保有、賃貸、売却、相続、贈与の各シーンで発生する税金が異なります。
税負担の見積りや節税対策を考える前に、まず何の税金がかかるかを知ることが先決です。
ぜひ参考にして下さい。
