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「不動産売却入門」今回は、「不動産売買における仲介手数料には上限がある」です。
個人で不動産の売買を行うのはとても大変なことです。そのため、あらかじめ不動産会社に買い手の窓口となってもらうことで、売却につなげる事例が増えています。
不動産会社に売買を依頼する場合、買い手が見つけると仲介手数料を支払いますが、この仲介手数料の金額も業者選びにおける基準の一つです。
今回は、不動産仲介手数料における上限について説明します。
不動産仲介手数料に関するルール
上限が定められているものの一律ではない
不動産手数料には上限が定められているので、不動産会社側は上限の範囲内で手数料を提示する必要があります。しかし、手数料の範囲内であるなら金額は自由であり、一律というわけではありません。
「不動産仲介手数料は取引額によって一定である」というのは間違いになるので、注意しましょう。
不動産仲介手数料支払いのタイミング
不動産仲介手数料をどのタイミングで支払うのかも大きなポイントとなります。
- 買い手が見つかった時
- 売買契約が成立した時
- 不動産の引き渡しが完了した時
などのタイミングはいくつかありますが、適切な支払い時期とされるのはいつになるのでしょうか?
不動産会社側が不動産仲介手数料を請求する権利を有するのは、売買契約が成立した時です。そのため、不動産の売買契約がなされた後が仲介手数料を支払うタイミングといえるでしょう。
ただし、支払い方法については事前に交渉ができます。一括で不動産仲介手数料を支払う以外にも、分割払いも可能です。
あくまで不動産会社側に請求権が発生するのが売買契約後なだけなので、会社側と支払うタイミングを協議すれば細かい時期は問われません。しかし、支払いを渋っていると会社側から請求権を行使される場合もあるので、しっかりと対応しましょう。
不動産仲介手数料の支払いの形で一番多いのが、売買契約時と引き渡し時にそれぞれ50％ずつ支払うケースです。
広告等で発生する不動産仲介手数料以外の費用も支払う必要があるのか?
不動産の売却を依頼された不動産会社は、買い手を見つけるために動きます。具体的には、注目してもらうために会社の判断で広告を打ったり、購入を考えている顧客を現地に案内したりするなどの取り組みです。これらの行動には費用が発生しますが、依頼者側に支払いの義務は発生しません。
これは「売買契約成立時に支払う不動産仲介手数料に通常の広告費用が含まれる」と解釈されるのが理由です。支払い義務がないというよりは、すでに不動産仲介手数料の内訳に入っているとも考えられます。
不動産仲介手数料以外に支払いが発生するケースは、「特別な仲介業務を依頼した時」です。
- 通常の販売活動に当たらない広告を打ってもらう
- 会社から離れた地域に出向いて交渉してもらう
といったケースの場合、不動産会社側の負担した実費を支払わなければなりません。しかし、これは依頼者側が不動産会社に希望したケースに限ります。特別な仲介業務を不動産会社側が独断で行った場合は、依頼者に費用請求はできません。
支払いをする必要があるのは
通常では行わない仲介業務を依頼者が希望
↓
依頼者の希望に応えて不動産会社が特別な仲介業務を行う
↓
その時に発生した実費を請求
といったレアケースのみで、事例も少ないです。
不動産仲介手数料の上限額をチェックしよう
不動産仲介手数料の上限は不動産の取引額で決まる
不動産仲介手数料の詳細は以下の通りです。
①取引額が200万円以下の部分・・・取引額の5％が上限
②取引額が200万円超え400万円以下の部分・・・取引額の4％が上限
③取引額が400万円超えの部分・・・取引額の3％が上限
ここまでは簡単ですが、計算が難しめです。
取引額の計算は、①-③の部分ごとに行わなければなりません。
例えば取引額500万円の不動産における上限額を計算する際は、
①200万円以下(1-200万円の部分)は満額の200万円で計算・・・200万×5％＝10万円
②200万円超え400万円以下(201-400万円の部分)も満額の200万円で計算・・・200万×4％＝8万円
③400万円超え(401-500万円の部分)は残りの100万円に当たるので100万円で計算・・100万×3％＝3万円
最後に①-③の和である21万円に消費税をプラスした数字が、仲介手数料の上限です。400万円を超えている不動産は③の部分だけでなく、200万円以下の①部分と200万円-400万円の②部分を分けて計算しなければなりません。
細かく算出するのは大変ですが、400万円超えの土地は③の計算式に①と②の比率を加味した調整額6万円をプラスすると、簡単に上限を導き出せます。
先ほどの例と同じ500万円で計算すると、
500万×3％＋6万＝21万円
となり、部分ごとに分けて計算した時と同じ値です。
ちなみに、200万円超え400万円以下の土地は×4％＋2万円、200万円以下の土地は×5％(200万円以下の部分しかないので調整額はなし)で上限金額を出せます。
結論としては、
- 取引額が200万円以下の不動産＝取引額×5％＋消費税
- 取引額が200万円超え400万円以下の不動産＝取引額×4％＋2万＋消費税
- 取引額が400万円超えの不動産・・・取引額×3％＋6万＋消費税
が不動産仲介手数料の上限です。
値段が安い空き家の場合は少し違う
低価格な空き家を売却する場合は、現地調査が必要な場合があります。その時は上限額に加えて、調査料も請求できるので覚えておきましょう。
ただし、合計額は18万円＋消費税の上限があるため、通常の不動産と同様に青天井にはなりません。事前に両者の合意が必要なので、不動産会社側との金額交渉は必須です。
不動産仲介手数料を正しく説明しない業者は危険
不動産仲介手数料の上限は計算方法さえ覚えておけば誰でも算出可能ですが、上限を知らない場合は不動産会社の説明を求めなければ分かりません。しかし、不動産会社の中には悪質な業務を行うところもあり、上限の存在を知らない顧客相手に間違った説明をするケースがあります。
上限を超える金額の請求だけでなく、「不動産仲介手数料は一律である」などの嘘をついたり、請求できないはずの広告費の請求をされたりするなどと手口はさまざまです。
不動産仲介手数料に関する知識は、悪徳業者の違法な請求に対抗するためにも必要となります。必ず不動産仲介手数料を正しく説明してくれる不動産会社に売却を依頼しましょう。
最近は不動産仲介手数料が安価な会社が多い
不動産仲介手数料は数千万円の不動産を売却する場合100万円を超えるケースもあり、売却をビジネスとしているならコスト面をチェックして選びたいです。
しかし、最近では企業努力によって不動産仲介手数料を安価にできる会社も多く、依頼者側は不動産仲介手数料を抑えやすくなっています。
コスト重視の人にとっては嬉しい傾向ですが、安ければいいわけではありません。
不動産売買の依頼において一番重要なのは買い手探し・売買交渉などのサービス面です。粗悪なサービスをする会社に依頼すると、売却まで話が進まないケースも多いです。
買い手を見つけてもらい納得できる売却額で交渉が成立しなければ本末転倒なので、不動産仲介手数料の金額だけで会社を決めるのはリスクが伴います。もちろん、不動産仲介手数料が高ければサービスがいいわけでもないので、売買を依頼する前に会社の提示するサービス内容をよく確認し、仲介手数料を含めて総合的に判断しましょう。
