〖Mr.リビンマッチが解説する〗ローン返済のための売却

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「ローン返済のための売却」です。

マンションを売ろうとするときの理由として、実は意外とよくあるのが「住宅ローンを返済したいから」ということがあります。
返済の計画というのは購入時には充分に目途が立っていたとしても、人生には何が起こるか分かりません。

不測の事態に陥ってしまい、物件を手離すこともないとは言い切れません。
そういった際には焦らず冷静に最善の策をとるということが肝心ですし、返済途中の物件を売却するということも選択肢のひとつに入るかもしれません。

ローン返済のための売却というものにも、いくつかのパターンがありますのでご紹介したいと思います。

ローン返済が滞納している

売却の理由として、ローンの返済が滞ってしまっている場合があります。
返済が滞ってから当該の物件が競売に入るまでの期間は一般的に3か月から6ヶ月位と言われています。

しかしこれは、それまでに一度もローン返済の滞納が無かった場合であり、過去に何度も滞納を繰り返してきている人であれば、それよりも早く差し押さえられるということもあり得ます。
ですので、返済ローンを滞納してしまっていて、その後の返済の目途も立たない、という方の場合には一刻も早くマンションの売却を考えなくてはなりません。

しかしここで、返済のローンが残っている場合はマンションを売ることができないのではないかという疑問を持つ方もいるかと思います。
実際その通りなのですが、ローン返済が「滞っている状態」にかぎり、競売にかけられる前に「任意売却」をすることができます。
任意売却というのは、ローン返済が滞ってしまった場合にローンをしている金融機関の同意を得たうえで、物件を売却することをいいます。

このことで、物件が競売よりも高く売れる可能性が出てくることに加え、売却価格がローン返済の額を下回っていても、物件を手離すことができます。

競売と任意売却との売却価格の違いとして、競売の場合が市場価格の約5~7割となるのに対して、任意売却の場合には市場価格と同等で売却が可能となります。

ただし、任意売却はあくまで市場価格と同じような価格で売却可能だというだけで、確実にその価格で売れるという保証は無いので注意が必要です。

これは普通の仲介の不動産会社を利用するときと同じですが、事態としては切迫しているため、焦って買い叩かれないように慎重に不動産会社を探す必要があります。

この場合、不動産会社に「任意売却をしたい」と言ってしまうと相手にいいように扱われてしまいます。
できればリビンマッチ(旧スマイスター)サイトのような一括査定サイトを使って会社を探すのがお勧めです。

ローン返済を完済できそうにない

次に、返済ローンはまだ滞納していないけれども、完済することができそうにないという場合があります。
このケースでは、金利変動型のローンを利用している人に多いのが特徴といえます。

ローンを組んだ時点では返済できるはずだったのが、病気やリストラ、離婚など不慮の事態に見舞われてしまい、このままでは返済が厳しくなってしまうというケースです。
しかし、まだローン返済の滞納は起こしていないため、先述した「任意売却」を使うこともできません。

そしてマンションは、ローンを完済しなければ売ることもできませんので、滞納するまで待つしかないのかというとそんな必要はありません。
この場合にもマンションを売却する手段は残されています。
その方法は2つあり、そのうちのひとつとして、「抵当権をはずして売却する」というやり方があります。

そもそもなぜローンが残っているとマンションを売ることができないのかというと、「抵当権」がその理由となります。
ローンを組んで不動産を購入すると、当該の物件には抵当権が設定されます。
これは、万が一ローンを返済することができなくなってしまった場合、あなたの物件を競売で売ることができるという権利をローン会社が持っている、ということです。

乱暴に言ってしまえば、書類上はあなたの物件ですが、権利上は債権者であるローン会社のものです、ということになります。
だからローンの残った物件を勝手に売却することができない、ということになっています。
しかし、条件として物件を売却することでローンを完済できる場合、「抵当権の抹消」を前提に、マンションを売りに出すことができるのです。

しかしこの方法をとる場合には、自己資金を充当してでもローンを一括で完済する必要があります。

返済ローンが残っている物件を売りに出す方法として2つめに、「買い替えローン」を利用するというのがあります。
買い替えローンというのは、新たに物件を購入して、古い物件を売る際において、古いローンの残高を新しいローンに上乗せできるというものです。

一見、ローンがそのまま残るので意味がないように思えるかもしれませんが、決してそうではありません。
買い替えローンというのは基本的に新しいローンへの乗り換えという形になりますので、高くなってしまった金利や、苦しくなってしまった毎月の支払額を見直すことができるのです。

そのため変動型金利でローンを組んでいた人にもお勧めです。
なおこの場合、抵当権をはずして売却するやり方と違い一括返済の必要はもちろんありません。

ここでローン返済している最中での売却に際し、注意すべきことがあります。
返済を滞納したうえでの任意売却のケースと異なり、ローン返済中の売却には特にデメリットが無いようにここまでは感じるかもしれません。

特に、買い替えローンに関しては、月々の返済額も減らすことができ、もし売却した額がローン残高を下回っても自己資金を充てなくてもいいのは魅力とも言えます。
しかし、返済途中でのマンション売却の際にはいくつか注意しておくべき点もあります。

まず、ローンの完済の目途が立たなくなったと思ったら、すぐに売却を選択肢に入れて動く必要があります。
不動産は自動車と同じで時間が経てば経つほど価値は下がっていきます。

また今現在ついている価値が、いつ地価の暴落に巻き込まれて下落するかも分かりません。
もしローンの返済スケジュールが崩れてしまって完済できないかもしれないと思ったら、すぐにマンションを売却する計画を立てる必要があります。

その場合買い替えローンを考えても、今あるマンションを売却するのか、新しいマンションを購入するのかどちらを先にするかが問題になりますが、両方にメリットとデメリットがあります。

売りが先の場合は売却資金が先に分かりますので次のマンション候補を探す際に、資金的に計画性のある探し方ができます。
しかし売却が決定してからの家探しとなりますので、適当な物件がすぐ見つからない場合には、住み替えるまでの一時的な住まいが必要になりますので、余計な費用が掛かってしまうことがあります。

一方、買いを先行させる場合には購入した物件に移れば済むので、引っ越しは一度で済みます。
しかし、売れるまでに予想よりも時間を要した場合には、二重の管理費もかかりますし、売れずに値下げをせざるを得なくなった際には資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

ローンの返済スケジュールを再構築することも重要です。
買い替えローンを利用することになって、月々の返済額を見直してからはしばらく返済に困ることは無くなるかもしれませんが、大事なのは最終的にいつまでローンを完済するかです。
毎月の返済額を減らしてローン完済までの期間を延ばしたり、見栄を張ってローンの総支払い額を増加させるのは良いやり方ではありません。

新しいローンを組んでも、目安として65歳までには完済できるスケジュールで組むこと、マンションの売却でできるだけローンの総支払い額を減らすことが重要になってくるでしょう。

売却してローンを一括返済したい

ローン返済のための売却について最後になりますが、マンションを売却してローンを完済したいというケースがあります。
これまで述べてきたようなケースと違い、この場合にはローンが完済できそうだということで、生活が苦しいというわけではないでしょう。

いくらかの貯蓄もあり、余裕のある経済状況と思われます。
その経済的な健全さから、ローンを借金と考えてしまい、できるだけ早く解消してしまいたいと焦る感覚も分かりますが、これは得策とは言えないようです。

一般にマンションを売る際にはどんなに条件が整っていても、購入時の金額を売却時の金額が超えるということは滅多にありません。
ですから売却した際にローンを一括返済するためには、ほとんどの場合自分の資金を充当しなければなりません。
そうやってローンの残りを一括で支払うだけのお金を一時的に失ってしまうよりも、その資金を資産運用に充てたほうがローンで失う金利より得をすることもあり得ます。

ですから無理をしてまでマンションを売って、ローンの繰り上げ返済をする必要はないと考えられますので、焦らずできるだけ高く売る方法を考えることが重要となってきます。
そうなると複数の会社から比較検討して良い不動産会社を見つける必要がありますので、まずはリビンマッチ(旧スマイスター)サイトで複数の不動産会社から査定をとって、できるだけ高く売れるような業者をじっくり探していくことをお勧めします。

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