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「不動産売却入門」今回は、「不動産売却時にかかる税金」です。
今まで経営を続けていたアパート・マンションの売却をしたいと考えている方もいると思います。そんな売却時にかかる税金について今回はご紹介していきます。
はじめに売却にはどのような税金がかかり、どの程度の額となるのでしょうか。
アパート・マンション売却時の税金の種類
アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。
譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。
では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。
サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法（略：復興財源確保法）」によるものです。
譲渡所得の算出方法
「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除』となります。
この計算式の構成を簡単にご紹介します。
・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。
ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。
・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。
ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。
もうひとつは概算取得費。収入金額の5％で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。
・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。
・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。
税率は所有期間で違う！「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」
物件売却のタイミングを考える際のキーワードのひとつのため、ご存じの方も多いと思いますが、譲渡所得税は所有期間で税率が大きく違います。
譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を越えると「長期譲渡所得」、それ以下の場合を「短期譲渡所得」といいます。
長期譲渡所得への税率は所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％で計20.315％に対し、短期譲渡所得への税率は所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％で計39.63％です。
所有期間5年を境に税率が半分近く下がることになります。
これは譲渡所得が1000万円と仮定した場合、190万円以上の差額が出るということです。
対象となる譲渡所得額が多ければ多いほど、注意しなければならない分岐点と言えるでしょう。
このように、運用期間や取得経緯、取得時期などによって大きな違いが出てきます。
アパート経営・マンション経営は、購入から売却まで、トータルに考えていくことが重要のようですね。
