〖スマイスター〗売却のタイミング

売却

アパート・マンションの売却は、購入時と同じように大きな金額が動きます。立地などの条件にもよりますが、数百万円から数億円のものが取引きされます。

今回はアパート経営・マンション経営における、売却のメリットやそのタイミングについて紹介していきます。

売却のメリットとデメリット

アパート・マンションの売却のメリットには以下のようなものが考えられます。

・メリット① 資金の回収
国土交通省の土地保有移動調査によると、売却の理由として最もあげられているのが、「日常の生活費に充てるため」です。
売却すればまとまった額を得ることができるため、大きなメリットと言えますし、初めて利益と損失が明確になるため、今後の生活設計も立てやすくなります。

また、資金の回収によって、さらに収益性の高い投資物件への投資も可能です。

・メリット② リスク回避(値下がりリスクの回避)
物件の値下がりは最も念頭に置くべきリスクです。
売却すれば収益の機会は無くなっても、値下がりのリスクからは解放されます。

保険でカバーできるリスクであれば良いのですが、全てが解決できるとは限りませんし、値下がりのリスクは保険では何ともなりません。
そのような意味では、リスク回避もメリットと言えます。

・メリット③ アパート・マンション経営のスキルアップ
どんなに情報収集をしても、経験に勝るものはありません。
購入から売却、あるいは買い替えまでの一通りの実体験は、あなたをアパート・マンションの経営者として、確実にスキルアップさせています。

きっと今後のアパート経営・マンション経営に確実に役立つはずです。
また、購入・売却の実績ができることで、不動産業界とのやり取りが以前よりもスムーズになったり、良い情報が入るようになるということも考えられます。

一方、考えられるデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

・デメリット① 収益を生まなくなる
所有物件を売却をするのですから、当然収益はなくなります。
それを承知の上で売却を検討するのですから、想定内のデメリットですね。

・デメリット② 急いだ売却は損失を出す
売却する意思を固めたとしても、タイミングを考えずに急いで手放すと、思わぬ損失が出ることもあります。
とはいえ、大抵はしっかりとした理由の元に売却を決意しますから、損失が出るとすれば、デメリットというよりは、リスクでしょう。

売却のタイミング

メリットとデメリットでも触れましたが、土地保有移動調査結果を見ると、売却の理由は人それぞれです。
差し迫った理由の場合は急ぎたいかも知れませんが、アパート経営・マンション経営を順調に進めているうちから売却のタイミングを考えておけば、ベストな売り時を逃すことがありません。

では、売却のタイミングは、どんな時に訪れるのでしょうか。

・税率に関わるタイミング
売却にかかる譲渡所得税率は、5年という区切りで大きく変わります。   
(※詳しくは「アパート経営・マンション経営の不動産売却時にかかる税金とは」をご参照ください)
所有期間が5年間を越えると、税率はおよそ半分となりますので、このタイミングにかかりそうな場合は要注意です。

・買い替え時の課税方法に関するタイミング
買い替えを考えた売却の場合は、「事業用の資産を買い替えたときの特例」にある所有期間10年という条件も見逃せません。
これは事業用土地建物を譲渡し、譲渡した年か翌年中に同等の買い替え資産を取得した場合に、譲渡価格の20%を収入金額として計算(課税)を行うというものです。

所有期間10年以外にも細かい要件所有期間含む)はありますが、これに該当しそうなら、所有期間をしっかり見定めた行動が大切です。

・市場調査におけるタイミング
現物資産のため、消えて無くなるということはありませんが、法令改正や都市計画、世界的な経済の動きによって不動産市場も動きます。
そのため、売却も市場の動きを見ることが重要となります。

売却を考えるのであれば、専門家である不動産会社・仲介会社からの情報収集や、公示価格などを意識しておくと、より利益の高い、あるいは損をしないタイミングというのが見えてきそうです。