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「不動産売却入門」今回は、「競売や公売と競争原理」です。
「競売」と「公売」の違い
競売とは、債務者が債務を履行しなかったときに、債権者が裁判所に申し立て、債務者や担保提供者が所有する不動産を、裁判所の管轄下で強制的に売却して債権を 回収する制度です。また公売とは、国や地方自治体が税の滞納処分を独自に行なうもので、国税徴収法に基づき、 官公庁が滞納税金の回収のために差し押さえた不動産を換価する手続きのことです。
競売と公売の違いは、債権者が民間で管轄が裁判所となる競売に対し、公売は債権者が官公庁で管轄が国または地方公共団体となります。また、対象不動産に非協力 的な占有者が存在する場合、競売では引渡命令の申立て による強制執行制度がありますが、公売では所有権に基づく明渡請求訴訟を提訴し、勝訴した上で強制執行となるため、競売と比べて時間と費用を多く要します。
その他では、「市場価格より2~3割安い」「入札方式 で売却される」等、競売と公売はほとんど同様のシステムとなっています。
競争原理が「市場相場の上限価格」を引き出す!
競売や公売による入札方式では、地域によって違いはありますが、人気がある地域では落札価格の上昇や入札本数の増加、高水準の落札率等の傾向が続いています。ある民間調査によれば、2014年上期の関東エリア 「1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)における不動産競売物件は、2010年以降は減少傾向にあるものの、 入札状況は高水準を維持しており、落札率は東京地裁本庁の8・1%を筆頭に、周辺地域でも3%台後半の高い落札率を維持しているようです。また落札価格も上昇が続いていて、「対売却基準価額乖離率中央値」は各都県で1.5倍超となっています。
とくに マンションでは横浜地裁本庁の1・8倍を筆頭に、軒並 み1・6倍超と落札価格の上昇が続いています。
競売も公売も、より多くの回収を公平に行なうことが目的なので、入札方式という競争原理が買手の購入意欲 を刺激して、落札時点(売却時点)における「市場相場の上限金額」を引き出すことになっているのです。
