〖スマイスター〗農地転用と開発行為

農地転用は開発行為となる!?

農地を売却するには、農地法に基づく許可や届出が必 要となり、これを経ないで不動産取引を行なっても効力が生じないことになります。全国の市町村に置かれた農業委員会では、農地等の利用関係に関する事務を行なっていますが、農地の売却では様々な規制があります。たとえば、農地を転用目的で不動産開発業者に売却する場合は、農地法第5条により、許可または届出が必要になり、これらの手続きは原則として開発行為を伴います。

開発行為とは、「主として建築物の建築等の目的で土地の区画形質を変更する」ことで、「区画の変更」とは、敷地内に道路を築造して建築区画の分割を行なうような場合を言います。「形質の変更」とは、土地の形状や性質を変更することで、切土や盛土等によって宅地の高さを変更したり、宅地以外の土地(農地等)を宅地に変更する場合を言います。つまり、田畑として使用している農地が住宅用地となる場合には、「区画形質の変更」となることから開発行為に該当し、開発行為を行なうには都市計画法第3条に基づき、事前に都道府県知事の許可 (開発許可)を受けなければならないとされています。

 

「宅地有効率」という指標で価格を考える

開発許可の技術基準は、環境保全や防災の観点から適用されるため、地域全体の価値は上がりますが、売却対象である農地の取引価格は下がることになります。たとえば開発許可基準により、全体敷地面積の約3~4割部分が敷地内道路や転回広場等に当てられ、最終的には管理者となる市町村へ移管されることもあります。そうな ると、買主(不動産開発業者)が再販分譲できるのは、道路や転回広場を除く全体敷地面積の6~7割(宅地有効率8~8%)となり、開発許可基準が適用されない場合と比較して、単純に農地価格は3~4割減になります。

その他にも、開発許可基準に基づく給排水施設の整備 や周辺利害関係者の同意に関連して、周辺施設の整備が 必要となれば、整備費用は仕入原価となり、農地価格を 引き下げることになります。結果的には、価格の下落分 は公共施設への寄付となるので地域への貢献となります。