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「不動産売却入門」今回は、「擁壁で売却価格が下がる？」です。
不動産担当者がため息をつく擁壁
土地の売却依頼で現地確認に行ったとき、担当者がため息をついてしまうこととは。ため息の原因は、行政の許可なしに、無断で施工した擁壁であることがあるようです。
通常、一定の規模を超える宅地造成工事を行なうには、 行政による許可を受けなければなりません。行政としては、宅地造成で造られた擁壁が強度不足等で簡単に崩壊するようでは困るので、鉄筋コンクリート造等の頑丈な構造にするよう、各種専門家による緻密な計算によって 技術基準を設けています。
しかし、宅地造成区域外であったり、一定の規模以下であったり、農地である場合は許可を受ける必要はなく、 所有者は当面のコストだけを考えて、必要最低限の強度の「簡易なもの」を造ることがよくあります。ブロック擁壁などを見かけることも少なくありません。一部ブロック擁壁で、残りが鉄筋コンクリート造のものもあれば、全体の3分の2ほどがブロック擁壁になっているものもあります。法律に違反しているわけではないので、将来ずっと保有し続けるのであればいいのですが、 売却するとなってくると事情は大きく変わってきます。
「擁壁の再施工費用」は取引価格を引き下げる!
買主はその土地を使用収益するために購入します。購入目的が、青空駐車場や資材置き場であれば問題は少ないかもしれませんが、多くの場合は建物等の構造物を建染します。そうなると開発許可や宅地造成許可を取得する必要があります。しかし、無許可で施工された擁壁は、 新たに建築する建物を想定したものではないので、原則 として「造り直し」となる可能性が高くなります。
取引価格を算出する際には、この「造り直し」に要する宅地造成費用が重くのしかかり、価格自体を大きく引き下げることになるのです。その土地が一定規模以下で開発許可の対象外であったり、宅地造成規制区域外である場合でも、新たに建築する建物の建築確認申請では、建物の敷地となる「地盤の安全性」が確保されていなければ許可されない可能性が高く、やはり造り直しを余儀なくされることになるのです。
不動産売却の際の困らないように、擁壁設置の場合には直近のことだけを考えず、長期的な目線での設計が必須となります。
