〖スマイスター〗読み物より 共有不動産の売却

不動産売却を考えた場合、所有が個人や法人であるとは限りません。夫婦や兄弟、親子で持たれている不動産は共有不動産と呼ばれ、共有名義となっています。共有名義とは、夫婦で住宅ローンを組んだり、親からの相続として兄弟に渡った場合などに所有者が複数いる状態です。

このような状態の不動産については取引の際いくつかの注意が必要となります。今回は共有不動産の売却についてお送りいたします。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は大きく3つあります。

名義人全員の合意を得て売却する

共有名義の不動産のすべてを売却するためには、名義人全員の合意が必要です。名義人が10人いた場合、10人全員の合意がなければ売却をすることはできません。

共有名義の不動産を売却するためには、

・名義人全員の実印、印鑑証明
・名義人全員の登記済権利書or登記識別情報
・名義人全員が直筆で書類にサインをする

といった事前準備や手続きが発生します。

名義人の人数が少なく、全員が不動産の売却にも前向きな場合、共有不動産の売却はスムーズに行うことが可能ですが、名義人が大勢いた場合などは全員から合意を得ることは難しいかもしれません。

また名義人の人数が少なくても、例えば共有名義の土地に、名義人の1人が建物を建てて居住している、といったケースも考えられます。そういった場合は、その土地を売却するための合意を得ることはまず不可能であると考えるべきかもしれません。

では、それ以外ではどういった方法があるのでしょうか?

自分の持ち分だけ売却する

共有名義の不動産は、自分の持ち分(権利)だけを売却することが可能です。不動産業界では「持ち分」といいますが、「この家のこの部屋は自分のもの」といった意味ではありません。

自分の持ち分を売却する場合は、「共有物の分割協議」という手続きを行い、その結果分割された権利部分を売却するものになります。しかし、この「共有物の分割協議」も、名義人全員の合意がなければ手続きをすることができません。

仮に、名義人全員の合意を得ることができ、持ち分を売却できたとしても、価格は相場よりもかなり低価格になってしまうことが一般的です。

なぜなら、共有名義の不動産を購入したとしても
・土地の場合:建築、形態・形質の変更
・建物の場合:家屋の取り壊し、改造、建て替え
を勝手に行うことはできません。

そういった不動産を高い価格で購入する人は、まずいないでしょう。

共有名義人に権利を買取ってもらう

自分の持ち分を売却する方法で一般的なものが、他の名義人に自分の持ち分を買取ってもらうという方法です。具体的には「共有物の分割協議」の手続き後、自分の持ち分を他の名義人に売却するというものです。

この方法にも名義人の合意が必要ですが、「不動産を手放したくない」と考えられている他の名義人にとっては一番の妥協点であると考えられます。

共有名義の不動産売却の合意形成トラブルには信頼できる不動産会社を
共有名義の不動産の売却はいずれの場合も他の名義人との合意形成がしっかりとなされているか、という部分が重要です。なかには親戚間の不仲といった、利害を無視したことが原因の場合もあります。

そういった際には、他の名義人との間に信頼できる不動産会社を立てて、物事をスムーズに運ぶようにしましょう。売却の方法に関しても、不動産会社が他の名義人に上手く働きかけることで、全員の合意のもとに不動産を売却することも可能になります。