こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～不動産売却とは？～です。
リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。
「不動産売却入門」今回は、「離婚の際の売却」です。
不動産売却のタイミングとして多いのが、離婚による売却です。ひとくちに売却といっても所有の形態や、ローンの有無や状況によってさまざまなケースが考えられます。もちろん別れたからといって、売却しないという選択肢もあります。
とはいえ、離婚の際には財産分与や慰謝料などがあり、現預金、株券など分与しやすいものは問題がありませんが、不動産や車などは分割しづらいだけでなく、高額なだけに適切な対応を行うことが必要です。
戸建ても当てはまる事も多いので、参考にしてみて下さい。
ケース別 マンション売却について
住宅ローン（残債）がある
売却する（売却価格＞住宅ローン）
「売却価格－住宅ローン」を分配します。
売却価格が3000万円で住宅ローンが1000万円残っていた場合は、売却価格のうち1000万円をローンに充当させ、残りの2000万円の半分の1000万円づつ分配します。
売却する（売却価格＜住宅ローン）オーバーローンといいますが、売却価格よりも住宅ローンの方が多い場合は、悩んでないで専門家に相談しましょう。その場合、任意売却という選択肢も視野に入れるとよいでしょう。競売という選択肢もありますが、競売は相場よりもかなり安くなってしまうので、避けたいところです。
住み続ける（夫または妻が、ローンを負担して住み続ける）
どちらかがマンションを取得して住み続ける場合は住み続ける方が現金として分配します。
例）マンションに夫が住み続けるケース
住宅ローンが1000万円残っており、マンションの価値が3000万円の場合、2000万円の半分の1000万円を夫が現金で妻に分配します。その後のローンの支払いは原則として夫になります。
住み続ける（夫または妻が住み続け、他方がローンを払う場合）
子供の転校を避けたり、子育ての環境を配慮して、妻と子供が住み続け、支払いは夫がするという場合もあります。
その場合は、金銭の分配は無く夫がローンを支払うケースがあります。
また、別のパターンとして、妻が賃料を払って住み続けるという場合もあります。
住宅ローン（残債）がない
売却する
不動産を売却して現金化します。売却価格を折半することとなります。
3000万円で売却された場合は、それぞれ1500万円づつの分配となります。
住み続ける
どちらか一方が不動産に住み続ける場合は不動産の価格（価値）の半額を住み続ける側が相手に払うこととなります
例えば、不動産価値が3000万円だった場合に、相手方に1500万円を現金で払うことになります。
【参考】
＜所有名義と住宅ローン名義の違い＞
まず、名義には所有名義と住宅ローン名義の2つがあります。この2つの違いは留意しておく必要があります。
所有名義とはマンションの所有名義のことで、共同名義という言葉を聞くこともあるように夫婦がマンションの所有者になることです。
一方、住宅ローン名義とは、マンションを購入する際に組んだローンの債務者になることをいいます。これは住宅ローンの債務を共同で負う事を意味します。
【連帯債務者と連帯保証人の違い】
＜連帯債務者＞
連帯債務とは金融機関などの借入先に対して債務を負うことになります。夫婦で連帯債務者となった場合は、両社に債務の責任が生じます。
＜連帯保証人＞
連帯保証人は連帯債務者と違い債務を負うわけではありません。債務を保証する人の事をさします。ですので、返済が滞って初めて、借入先から返済請求を受けます。
離婚をするから名義も外れたいと考える方も多いと思います。所有名義については所定の手続をおこなえば名義変更ができます。
しかしながら連帯保証人はそうは簡単にいきません。離婚と金融機関との契約は別のものとなるので、離婚したからと言って連帯保証人を外れるという事ではありません。
その場合にはマンションを売却するか、ローンを組み直して連帯保証人を外すという選択肢を検討しましょう。
離婚となってしまった場合の財産分与や慰謝料の問題は法律で定められているものですが、協議による和解という解決方法も重要となります。例えば子供がいる場合などは子供の将来のことも考慮して進める必要があります。
