〖スマイスター〗価格査定とは?

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「用途」が違えば「査定方法」も異なる?

不動産の売却を考える際、不動産会社に査定を依頼することになります。スマイスターを活用している皆様であれば一括査定はもはや常識であるといっても過言ではないでしょう。

すでにご存知かもしれませんが、不動産の査定とは、その物件を「現時点で売却したら、いくらで売却できるか」という売却可能価格を算出する作業です。
ひとくちに査定にといっても物件の用途が異なりますと査定方法が異なります。

種別や査定方法は大きく4つに分けられます。

  1. 居住用(マイホーム等の持ち家) 取引事例比較法
  2. 事業用(店舗・事務所や倉庫等) 取引事例比較法、原価法
  3. 投資用(賃貸住宅や賃貸ビル等) 収益還元法
  4. 開発用(分譲住宅や商業ビル用地等) 開発法

収益還元法の「実質賃料」や開発法の「再販価格」の 分出にも取引事例比較法が使われます。

スマイスターファン管理人が教える、査定手法

取引事例比較法
市場において発生した取引事例をもとに事情補正、 時点修正を行ない、地域要因や個別要因な 比較分析することで価格を求める手法。居住用不動産全般、事業用の店舗や事務所が対象

原価法
価格時点(価格判定の基準日)で算出した「再調達原価」から「減価修正」することで試算価格を 求める手法。再調達原価とは、現時点で行なう同等の建物建設または造成を想定して見る「適 正な原価の総額」を言う。事業用の店舗や事務所が対象

収益還元法
投資家が不動産の「収益性」に着目して、その不動産から得られるべき価値を現在価値に割引し て求める手法。直接還元法とDCF法に分けられる。投資用の住宅やビルが対象
開発法
不動産開発会社(デベロッパー)が「投資採算性」に着目して土地の価格を求める手法。分譲住宅 や商業ビル用地が対象

「価格査定」と「不動産仲介会社」の本質を見極める
不動産の査定が完了すると、不動産会社から査定結果 に関する報告書が提示されます。査定による価格は、取引事例を参考に、概ね「売れる可能性が高い金額」が算出されます。一括査定をおこなうことでお手持ちの物件の市場価値を予測することができるのです。

とはいえ、売却希望金額がある場合、希望額と査定額の間をとったり、ひとまず希望額で売り出して反響を見るということも有効です。
業者によっては、わざと高めの査定額を提示して希望を持たせ、確実に競合他社を排除してから、じわじわ値下げを迫るという会社がないわけではありません。こちらについては見極めるが必要です。額面だけでなく、実際にやりとりを行う中で、信頼のできる業者を選んでいただくことをおすすめいたします。

また、念頭に置いておきたいことは、不動産仲介会社 は「取引をまとめることが仕事であって、必ずしも高く売ることが仕事ではない」ということです。取引金額が高くなれば、仲介手数料もその分高くなることは事実ですが、不動産仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない限り、どれだけ動いても報酬はゼロです。そのため時間をかけて高く売るよりも、早く成約することを優先することもあるかもしれません。買主から、売主の売却希望金額を下回る金額 の買付証明書が入っても、別の買主を探す労力より、日の前の売主を説得することを選ぶこともゼロではありません。なぜなら、他業者から横やりが入ったり、売主の心変わりで売り止めになると、それまでが「タダ働き」になってしまうからです。これらの事情を鑑みながらも上手に仲介会社を選んでいただくとよいと思います。