〖スマイスター〗不動産売却の税金控除の一覧

土地を売却したときに発生する税金は、条件によって発生する税金を控除したり、軽減させることができます。

公共事業などの目的のために土地を売却したときの特例

公共事業の用地などのためにその土地や建物を売却した場合、以下の2つの特例のどちらかを受けることができます。

1,譲渡した代金で他の土地や建物を買い替えた場合、その譲渡がなかったことになるという特例

2,土地や建物に課税される譲渡所得の金額から最高5,000万円までを控除することができるという特例

私有の土地・建物を売却して公共事業がおこなわれる権利を「収用権」と呼び、この特別控除は「収用等により土地建物を売ったときの特例」といいます。

■「代金で土地・建物を買い替えた場合の特例」適用条件

売った土地や建物は固定資産であること。不動産会社などが売買目的で保有している不動産は対象外です。
原則として売った資産と同じ種類の資産を買い替えること。土地を売った場合土地を購入。建物を売った場合は建物を購入。
売却から2年以内に代わりの資産を取得すること。
「譲渡所得の金額から最高5,000万円までを特別控除」適用条件
売った土地や建物は固定資産であること。
公共事業業者からの買い取りの申出があってから6ヶ月以内に土地・建物を売却していること。
詳しい条件に関しては国税庁の「収用等により土地建物を売ったときの特例」をご確認ください。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除(2,000万円控除)
特定土地区画整理事業とは、国や独立行政法人都市再生機構などが行う土地区画整理事業になります。

そのために、土地や建物を譲渡した場合は、譲渡所得より2,000万円を控除することができます。

・適用条件
(土地区画整理事業に関する都市計画が定められていない場合は)30ha以上(重点供給地区内の場合は15ha以上)であること。
下記
「特定の居住用財産の買換えの特例」
「特定の居住用財産の交換の特例」
「特定の事業用財産の買換えの特例」
「特定の事業用資産の交換の特例」
「大規模な住宅地の造成のための交換の特例」
「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換の特例」
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」
などの適用を受けていないこと。
詳しくは国税庁の「第65条の3 《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」をご確認ください。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除(1,500万円控除)
特定の住宅造成事業などのために土地を売った場合、譲渡所得から1,500万円を控除することができます。

特定住宅地造成事業等とは、地方公共団体、独立行政法人中小企業基盤整備機構、独立行政法人都市再生機構などが行う住宅の建設や宅地の造成を目的とした事業などを指します。

・適用条件
地方公共団体等が行う住宅・宅地の造成のために買取られる場合。
収用等の事業を行うものから、その対償地に充てるために買取られる場合。
特定の民間の住他創生事業や、住宅建設事業のために買取られる場合。
公有地の拡大推進に関する法律の規定で買取られる場合。
下記
「特定の居住用財産の買換えの特例」
「特定の居住用財産の交換の特例」
「特定の事業用財産の買換えの特例」
「特定の事業用資産の交換の特例」
「大規模な住宅地の造成のための交換の特例」
「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換の特例」
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」
などの適用を受けていないこと。
詳しくは国税庁の「第65条の4 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」をご確認ください。

平成21年・22年に取得した土地を売却したときの特別控除(1,000万円控除)
平成21年・22年に取得した土地を平成27年以降に売却した場合、その土地に課税される譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができるという特別控除です。

また、譲渡所得が1,000万円に満たなかった場合は、その譲渡所得の金額が控除されます。

この特例は、平成20年(2008年)のリーマンショックによって大きな影響が現れた不動産業界に、土地需要や土地の流動性を高めるために設けられた特例です。

〖スマイスター〗不動産売却した際の確定申告の必要書類

不動産、例えば土地や建物を売却する際には、その人の就業の有無や年齢に関わらず、確定申告を行い「分離課税」を納税する義務があります。

両親から土地を相続した場合、その相続税が相当な金額に上ることがあり、その支払いにあてるために不動産を売り払う必要が出てくる場合も少なくありません。この場合、不動産の売却によって利益が得られるかどうかだけでなく、売却による税金を差し引いた金額が十分なものかどうかも知っておく必要が出てきます。

今回は、不動産売却時の確定申告の必要書類と時期についてご紹介いたします。

確定申告をする必要がある場合とない場合の違いとは?

まず、確定申告をしなければならないか、しなくてもよいか、その線引きについてご説明いたします。
確定申告の必要・不必要のラインは、不動産の売却に伴い利益が発生するかどうかです。

つまり、不動産売却金額から必要経費(不動産の購入金額、手数料、印紙費用)を差し引いた金額がプラスであれば、利益が発生しますので確定申告の必要が出てきます。

逆に、計算結果がマイナスで赤字の場合、原則として確定申告の義務は生じません。
このような形で確定申告の必要の有無が線引きされています。

注意点は、専業主婦であろうが年金受給者であろうが、売却により利益が生まれていれば、確定申告の義務が出てくるという点です。

不動産売却をした際の確定申告はいつするのか?
それでは、不動産売却の確定申告のプロセスを見ていきましょう。

確定申告の時期は決まっており、その不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日となっています。
3月15日が土・日・祝日であれば、そこから最初の平日が締め切りとなります。

よって、年度の初めのほうに売却を行っておけば、必要書類の準備に余裕を持って臨むことができます。

不動産売却の確定申告の必要書類とは?

確定申告の時期がわかったところで、この締め切りまでに必要書類を準備します。

必要書類は以下の通りです。

・確定申告書
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書
・取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
・譲渡所得申告のチェックシート

これらの書類は、市役所に行って用紙をもらいましょう。

注意点としては、記入のために源泉徴収票の情報が必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
また、複数の不動産を売却した場合、その数の申告書を用意する必要がある点です。

また、税金の算出方法は決まっていて、課税される所得金額に所得税額を掛け算することで算出されます。
これが不動産売却分の税額となります。

確定申告を行ったあとには、納税を忘れずに行いましょう。

大きく分けて所得税と住民税が課せられることになりますが、所得税の納付期限は3月15日と早いので注意が必要です。

住民税のほうは4期に分けて納付可能です。
6・8・10・翌1月の4回に分割して納付することもできますし、一括で納付することもできますので、計画的に納めるようにしましょう。

〖スマイスター〗不動産売却にかかる印紙代

不動産の売却時に作成される「売買契約書」は、課税文書にあたるため、印紙を貼って消印をする必要があります。
印紙代は契約書内に記載している金額によって変わります。今回は、不動産売却時の印紙代について、節税ポイントも含めてご紹介します。

印紙代は契約書に記載している金額によって変わる

不動産の売却において、売主と買主が売買について合意して取り交わされる「売買契約書」は課税文書の対象になります。課税文書は印紙を貼ることで消印をしなければ印紙税の納付ができないため、売主・買主の両方の2部分の印紙が必要です。

※通常の場合、売主・買主がそれぞれの印紙代を支払います(折半)。
※東日本大震災により被害を受けれられた方が制作した契約書の場合、印紙税が非課税になる場合があります。詳しくはこちら。

また、印紙代は契約書に記載されている金額によって変わることに注意しましょう。記載されている金額が高くになるにつれて印紙代も高くなります。

売主は印紙代を節約することができる!

通常、売主・買主の2部必要な売買契約書ですが、売主は売却した不動産に関する売買契約書の原本を保有する必要がありません。
そのため、原本のコピーを取り所有しておくことで、売り主側の印紙代を節約することができます。

コピーした売買契約書には効力はあるのか

では、コピーした売買契約書には、法的効果があるのでしょうか?

公益財団法人 不動産流通推進センターのページにその回答がありました。

‘‘後日、当事者間に紛争・トラブルが生じない限り、特に問題となることはないと考えられる’’

このように、売主と買主双方が円満に合意している取引においては、売買契約書のコピーを持っていることは問題がありません。また、法的効力も変わらないという見解がありました。

ただ1点注意が必要なのが、売買契約書のコピーする場合カラーコピーは控えた方が良いということです。これは、印紙等模造取締法という法律で、印紙と似た外観を有する物を製造してはいけない、という決まりがあるためです。

こういったルールを守り、売買契約における印紙代を節約しましょう。

〖スマイスター〗不動産売却に必要な2つの契約とは

不動産を売却するためには、不動産会社と結ぶ「媒介契約」と購入者と結ぶ「売買契約」の2つの契約が必要です。
今回は、不動産売却に必要なこの2つの契約についてわかりやすく解説いたします。

媒介契約

不動産会社と結ぶ契約は「一般」「専任」「専属専任」の3種類

不動産を売却するためには、一般的に不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは、不動産を売却するための条件や手数料をあらかじめ決めて、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの契約によって一長一短があります。

■一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができる契約です。また、売主自らでも買主を探すことが可能で、自分で見つけた売主と直接売買することもできます。

一般媒介契約では、不動産会社に国土交通省の指定流通機構(レインズ)への登録が義務づけられておらず、また決まった契約期間や、不動産会社の業務処理や売却活動による報告も義務付けられていません。

■専任媒介契約
専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶ契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。

また、指定流通機構(レインズ)への登録が媒介契約締結から7日以内と義務づけられており、売却活動などの報告も2週間に1回以上行わなければいけません。また、契約期間が3ヶ月以内と決まっています。

■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶことに加え、売主自ら買主を探すことができない契約です。

指定流通機構(レインズ)への登録は契約締結から5日以内と義務づけられており、報告義務も1週間に1回以上しなければなりません。こちらも契約期間は3ヶ月以内です。

売主と買主が結ぶ売買契約

不動産の売却において結ぶ必要がある2つ目の契約が「売買契約」です。

売買契約は、不動産の売却活動を経て購入希望者が見つかり、売主と購入希望者との交渉を経て売却が決まった段階で取り交わされる契約・契約書になります。

売買契約書には、物件の代金や手付金の額・支払日、所有権の移転や引き渡しに関する事項・瑕疵担保責任に関する事項などが記載されています。

売買契約締結時に必要なものは

売主

・土地、建物登記済証
・身分証明、実印、印鑑証明(共有名義の場合、全員分)
・固定資産税等納税通知書
・建築確認通知書、検査済証
・前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
・付帯設備表、物件状況等報告書
・売買契約書貼付印紙
・権利書

買主

・身分証明、印鑑
・売買契約書貼付印紙代
・手付金
・仲介手数料の半金
・源泉徴収票または確定申告書の写し
・住民税決定通知書または納税証明書

が必要になるため、これらをあらかじめ用意しておき、スムーズに売買契約を結びましょう。

〖スマイスター〗不動産売却時にかかる税金

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今まで経営を続けていたアパート・マンションの売却をしたいと考えている方もいると思います。そんな売却時にかかる税金について今回はご紹介していきます。

はじめに売却にはどのような税金がかかり、どの程度の額となるのでしょうか。

アパート・マンション売却時の税金の種類

アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。

譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。

では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。

サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(略:復興財源確保法)」によるものです。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』となります。

この計算式の構成を簡単にご紹介します。

・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。

ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。

・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。

ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。

もうひとつは概算取得費。収入金額の5%で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。

・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。

・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。

税率は所有期間で違う!「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」

物件売却のタイミングを考える際のキーワードのひとつのため、ご存じの方も多いと思いますが、譲渡所得税は所有期間で税率が大きく違います。

譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を越えると「長期譲渡所得」、それ以下の場合を「短期譲渡所得」といいます。
長期譲渡所得への税率は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%で計20.315%に対し、短期譲渡所得への税率は所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%で計39.63%です。

所有期間5年を境に税率が半分近く下がることになります。
これは譲渡所得が1000万円と仮定した場合、190万円以上の差額が出るということです。

対象となる譲渡所得額が多ければ多いほど、注意しなければならない分岐点と言えるでしょう。

このように、運用期間や取得経緯、取得時期などによって大きな違いが出てきます。
アパート経営・マンション経営は、購入から売却まで、トータルに考えていくことが重要のようですね。