〖スマイスター〗読み物より 共有不動産の売却

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不動産売却を考えた場合、所有が個人や法人であるとは限りません。夫婦や兄弟、親子で持たれている不動産は共有不動産と呼ばれ、共有名義となっています。共有名義とは、夫婦で住宅ローンを組んだり、親からの相続として兄弟に渡った場合などに所有者が複数いる状態です。

このような状態の不動産については取引の際いくつかの注意が必要となります。今回は共有不動産の売却についてお送りいたします。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は大きく3つあります。

名義人全員の合意を得て売却する

共有名義の不動産のすべてを売却するためには、名義人全員の合意が必要です。名義人が10人いた場合、10人全員の合意がなければ売却をすることはできません。

共有名義の不動産を売却するためには、

・名義人全員の実印、印鑑証明
・名義人全員の登記済権利書or登記識別情報
・名義人全員が直筆で書類にサインをする

といった事前準備や手続きが発生します。

名義人の人数が少なく、全員が不動産の売却にも前向きな場合、共有不動産の売却はスムーズに行うことが可能ですが、名義人が大勢いた場合などは全員から合意を得ることは難しいかもしれません。

また名義人の人数が少なくても、例えば共有名義の土地に、名義人の1人が建物を建てて居住している、といったケースも考えられます。そういった場合は、その土地を売却するための合意を得ることはまず不可能であると考えるべきかもしれません。

では、それ以外ではどういった方法があるのでしょうか?

自分の持ち分だけ売却する

共有名義の不動産は、自分の持ち分(権利)だけを売却することが可能です。不動産業界では「持ち分」といいますが、「この家のこの部屋は自分のもの」といった意味ではありません。

自分の持ち分を売却する場合は、「共有物の分割協議」という手続きを行い、その結果分割された権利部分を売却するものになります。しかし、この「共有物の分割協議」も、名義人全員の合意がなければ手続きをすることができません。

仮に、名義人全員の合意を得ることができ、持ち分を売却できたとしても、価格は相場よりもかなり低価格になってしまうことが一般的です。

なぜなら、共有名義の不動産を購入したとしても
・土地の場合:建築、形態・形質の変更
・建物の場合:家屋の取り壊し、改造、建て替え
を勝手に行うことはできません。

そういった不動産を高い価格で購入する人は、まずいないでしょう。

共有名義人に権利を買取ってもらう

自分の持ち分を売却する方法で一般的なものが、他の名義人に自分の持ち分を買取ってもらうという方法です。具体的には「共有物の分割協議」の手続き後、自分の持ち分を他の名義人に売却するというものです。

この方法にも名義人の合意が必要ですが、「不動産を手放したくない」と考えられている他の名義人にとっては一番の妥協点であると考えられます。

共有名義の不動産売却の合意形成トラブルには信頼できる不動産会社を
共有名義の不動産の売却はいずれの場合も他の名義人との合意形成がしっかりとなされているか、という部分が重要です。なかには親戚間の不仲といった、利害を無視したことが原因の場合もあります。

そういった際には、他の名義人との間に信頼できる不動産会社を立てて、物事をスムーズに運ぶようにしましょう。売却の方法に関しても、不動産会社が他の名義人に上手く働きかけることで、全員の合意のもとに不動産を売却することも可能になります。

〖スマイスター〗読み物から 減価償却

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不動産を売却する場合、お持ちの土地や家屋には値段が付きます。ところが、不動産の譲渡を行う場合、譲渡の際の所得税には不動産に値段をつける必要があります。その際重要となるのが、減価償却です。

不動産譲渡所得税に関わる不動産の取得費などの算出には、減価償却費の計算が必要です。建物には決まった耐用年数や減価償却率があり、また事業用か非事業用かでも異なります。減価償却のポイントを押さえて解説しますので是非ご参照ください。

不動産売却の譲渡所得税に必要な減価償却

不動産を売却した際に利益が発生した場合に支払う、譲渡所得税。
譲渡所得とは、売却した価格に減価償却累計額を差し引いた不動産の取得費と譲渡費用(仲介手数料)などを差し引いたものになります。

譲渡所得=売却価格-(減価償却累計額を差し引いた取得費+譲渡費用)

取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用を指しますが、売却する時点の物件の価値は、購入した当初の価値と同じではありません。※土地に減価償却はありません。

そのため、建物の用途や構造別に設定されている減価償却費を経過年数から計算し、購入費用から差し引く必要があります。

不動産の減価償却費の計算法と構造別耐用年数表
減価償却費の計算方法は、定額法と定率法があります。特別な届出がない場合や、平成10年4月1日以降に取得した建物はすべて定額法での減価償却費を算出になるため、ここでは定額法での減価償却費を紹介します。

■減価償却費=建物購入費×0.9×償却率×経過年数

償却率は、耐用年数(定額法)を考慮する必要があります。
建物は構造により耐用年数が異なり、それに応じて減価償却費も変わっていくのです。

例えば、非事業用軽量鉄骨の不動産を1500万円で購入し、15年経過して売却する場合の減価償却費は

■減価償却費=1500万円×0.9×0.025(償却率)×15年=506万2500円となります。

これを建物購入費(1500万円)から引くことで、その建物の取得費は993万7500円と算出することが可能です。

また、経過年数に端数がある場合、6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げということも覚えておきましょう。

この取得費は不動産売却時の譲渡所得を計算する際に必要な項目になり、譲渡所得が発生するのかしないのか、税金がかかるのかかからないかがわかる重要なものになります。ですので、不動産の売却時、その不動産の取得費がいくらなのかをしっかりと把握しておきましょう。

例えばこの物件を購入価格の1,500万円で売却したとしても、506万2500円(1,500万円-取得費993万7500円)の譲渡所得益が発生することになるため、譲渡所得税が掛かります。

※本来であれば、譲渡費用も売却価格から差し引かれますが、ここではわかり安くするために省略しています。

また、マイホームにおける控除や買い替えに伴う税制控除などで、税金が安くなる場合や控除される可能性があります。
詳細については専門家に相談するとよいでしょう。

〖スマイスター〗読み物から 離婚の際の売却

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不動産売却のタイミングとして多いのが、離婚による売却です。ひとくちに売却といっても所有の形態や、ローンの有無や状況によってさまざまなケースが考えられます。もちろん別れたからといって、売却しないという選択肢もあります。

とはいえ、離婚の際には財産分与や慰謝料などがあり、現預金、株券など分与しやすいものは問題がありませんが、不動産や車などは分割しづらいだけでなく、高額なだけに適切な対応を行うことが必要です。

戸建ても当てはまる事も多いので、参考にしてみて下さい。

ケース別 マンション売却について

住宅ローン(残債)がある

売却する(売却価格>住宅ローン)
「売却価格-住宅ローン」を分配します。

売却価格が3000万円で住宅ローンが1000万円残っていた場合は、売却価格のうち1000万円をローンに充当させ、残りの2000万円の半分の1000万円づつ分配します。

売却する(売却価格<住宅ローン)オーバーローンといいますが、売却価格よりも住宅ローンの方が多い場合は、悩んでないで専門家に相談しましょう。その場合、任意売却という選択肢も視野に入れるとよいでしょう。競売という選択肢もありますが、競売は相場よりもかなり安くなってしまうので、避けたいところです。

住み続ける(夫または妻が、ローンを負担して住み続ける)
どちらかがマンションを取得して住み続ける場合は住み続ける方が現金として分配します。
例)マンションに夫が住み続けるケース

住宅ローンが1000万円残っており、マンションの価値が3000万円の場合、2000万円の半分の1000万円を夫が現金で妻に分配します。その後のローンの支払いは原則として夫になります。

住み続ける(夫または妻が住み続け、他方がローンを払う場合)
子供の転校を避けたり、子育ての環境を配慮して、妻と子供が住み続け、支払いは夫がするという場合もあります。

その場合は、金銭の分配は無く夫がローンを支払うケースがあります。
また、別のパターンとして、妻が賃料を払って住み続けるという場合もあります。

住宅ローン(残債)がない

売却する
不動産を売却して現金化します。売却価格を折半することとなります。

3000万円で売却された場合は、それぞれ1500万円づつの分配となります。

住み続ける
どちらか一方が不動産に住み続ける場合は不動産の価格(価値)の半額を住み続ける側が相手に払うこととなります

例えば、不動産価値が3000万円だった場合に、相手方に1500万円を現金で払うことになります。

【参考】
<所有名義と住宅ローン名義の違い>
まず、名義には所有名義と住宅ローン名義の2つがあります。この2つの違いは留意しておく必要があります。

所有名義とはマンションの所有名義のことで、共同名義という言葉を聞くこともあるように夫婦がマンションの所有者になることです。

一方、住宅ローン名義とは、マンションを購入する際に組んだローンの債務者になることをいいます。これは住宅ローンの債務を共同で負う事を意味します。

【連帯債務者と連帯保証人の違い】
<連帯債務者>
連帯債務とは金融機関などの借入先に対して債務を負うことになります。夫婦で連帯債務者となった場合は、両社に債務の責任が生じます。

<連帯保証人>
連帯保証人は連帯債務者と違い債務を負うわけではありません。債務を保証する人の事をさします。ですので、返済が滞って初めて、借入先から返済請求を受けます。

離婚をするから名義も外れたいと考える方も多いと思います。所有名義については所定の手続をおこなえば名義変更ができます。

しかしながら連帯保証人はそうは簡単にいきません。離婚と金融機関との契約は別のものとなるので、離婚したからと言って連帯保証人を外れるという事ではありません。

その場合にはマンションを売却するか、ローンを組み直して連帯保証人を外すという選択肢を検討しましょう。

離婚となってしまった場合の財産分与や慰謝料の問題は法律で定められているものですが、協議による和解という解決方法も重要となります。例えば子供がいる場合などは子供の将来のことも考慮して進める必要があります。

〖スマイスター〗読み物から 空き家の売却

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2015年「空き家対策特別措置法」が施行されました。この法律によって、空き家は所有するだけでコストや労力がかかることになりました。一方で、空き家の流通を促進させる税制の特別控除も制定されています。政府は空き家の売却や活用を促しています。

今回は空き屋売却の特別控除についてお届け致します。

空き家を売却したときの特別控除について

空き家を売却したときの控除を「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2016年4月より施行された制度です。後述する条件をすべて満たさなければなりませんが、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

特別控除が適用される条件は下記となります。

・売却金額が1億円を超えないこと。
・相続する直前まで被相続人の自宅で、被相続人は1人暮らしであり、相続発生と同時に空き家になったこと。
・その空き家は昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること。
・その空き家は区分所有建築物、つまりマンションなどではないこと。
・相続人がその不動産を売却する場合、家屋を除去して売却するか、耐震基準を改修した家屋、家屋と土地を売却すること。
・売却する期間は、平成28年4月1~平成31年12月31日であること。
・相続してから売却するまでの間に、事業・貸付・居住などをしておらず、売却するまで空き家であること。

これらの条件を個人が全て満たした場合、譲渡益から3,000万円を非課税にすることができます。
※この特例で課税対象額が0円の場合、確定申告が必要になることに注意が必要です。

特別控除でどれぐらい節税できる?

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用条件を確認すると、これらを満たすのはとても大変と感じるかもしれません。しかしこの特別控除を適用することができれば、例えば控除額満額の3,000万円の譲渡所得が発生した場合、課税される600万円以上の譲渡所得税が0円になります。※長期譲渡所得計算の場合に限ります。

また、適用条件にある空き家の解体・除去・改修に関しても、国や自治体の助成金を利用することによって、最大で工事費用の80%を補助してもらうこともできます。

空き家の問題は専門家や不動産会社への相談が有効

現在日本には、様々な理由で空き家になっている不動産が沢山あります。しかし、空き家への選択肢は沢山あるわけではありません。売るのか貸すのか、活用するのかなど、判断を誤ってしまえば所有者を苦しめるお荷物になってしまう可能性があることも十分に注意が必要です。そういった問題はまず専門家や不動産会社に相談するのが第一です。

現在、その空き家がどれぐらいの価値で、どういった需要があるのかなど、プロの第3者に見てもらうことで、空き家を活かす方法を探ることにもなるでしょう。

〖スマイスター〗読み物から 空き家の売却

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とてももったいない話ですが、相続や住み替えなどで、住む人がおらず、住居を活用できなくなってしまうケースが数多く発生しています。
空き家の保有はただ単に活用せずもったいないというだけの話ではありません。行政により「特定空き家」に指定された場合には、固定資産税が6倍になってしまう可能性もあり、お金を生み出さないばかりか、経済的に大きな負担となることも少なくありません。

住まいの売却を考える上で、空き家を所有するメリット・デメリットについて考えていきましょう。

空き家を所有するメリット・デメリットって

空き家を所有している場合、どういったメリット・デメリットがあるのでしょうか。まずは自分が持っている空き家をそのままにすべきか、売るべきかを考えましょう。

空き家を所有するメリット

■将来的に居住する予定がある空き家
現在は住んでいないけれど、代々のお墓などがあったりなどで、いずれは住むことを予定している空き家の場合は、売らずに所有する方が良いかもしれません。ただし、定期的な建物の掃除や管理を行わなければならず、空き家が現在住んでいるところから遠方にあるケースでは、大きな手間がかかってしまいます。

■セカンドハウスや別荘として活用する
旅行などの一時的な宿泊先や、セカンドハウスとして利用できる空き家は、一見便利に見えるかもしれません。しかし、先述したような掃除・管理は定期的に行う必要があります。いつでも泊まれるような環境を維持するためには管理会社に管理を委託する可能性も考えなければなりません。

<空き家を所有するデメリット>
■毎年の固定資産税が発生し、最悪の場合これまでの6倍の税率になる
空き家を所有するうえで一番のデメリットであると考えられるのがこの固定資産税です。固定資産税は、各市区町村が決めている「固定資産税評価額」により算出されます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

加えて、その空き家が行政によって「特定空き家」と判断された場合、その空き家には通常の6倍の固定資産税が課せられることが法律で決められています。

特定空き家とは

特定空き家とは、
・建物の老朽化が激しく、倒壊の恐れがある空き家
・管理が行き届いていないため、犯罪の温床になる可能性があると判断された空き家
・周囲の景観をそこなう空き家
などの諸条件を満たしており、行政に判断された空き家を指します。

関連コラム:空き家問題の解説と対処法

■時間経過とともに不動産の資産価値が下がってしまう
当然ながら、空き家の資産価値は時間経過とともに下がっていきます。

なかなか踏ん切りがつかずに空き家を長期間所有してしまうと、いざ売却するときには当初より安い価値になってしまうこともしばしばあります。

■維持管理にコストや費用が発生する
空き家を維持管理を管理会社や不動産会社に任せた場合、管理費を支払わなければなりません。また、自主管理を行うにしても、空き家が遠方の場合にはわざわざそこに赴くための費用や労力が発生してしまいます。

空き家を所有し続けるメリット・デメリットを比較した場合、やはりデメリットの方が目立ってしまいます。なかでも「特定空き家」は非常に強力で、行政も空き家を売却したり、活用することを推進している法律だと考えることができます。

もし、長年ほったらかしにしている空き家があるのなら、まずは専門家や不動産会社に相談して、今後その空き家とどうやって付き合っていくのか、はたまた売却するのか考えてみることが大切です。ぜひスマイスターを活用してプロに相談してはいかがでしょうか。