〖スマイスター〗価格査定とは?

「用途」が違えば「査定方法」も異なる?

不動産の売却を考える際、不動産会社に査定を依頼することになります。スマイスターを活用している皆様であれば一括査定はもはや常識であるといっても過言ではないでしょう。

すでにご存知かもしれませんが、不動産の査定とは、その物件を「現時点で売却したら、いくらで売却できるか」という売却可能価格を算出する作業です。
ひとくちに査定にといっても物件の用途が異なりますと査定方法が異なります。

種別や査定方法は大きく4つに分けられます。

  1. 居住用(マイホーム等の持ち家) 取引事例比較法
  2. 事業用(店舗・事務所や倉庫等) 取引事例比較法、原価法
  3. 投資用(賃貸住宅や賃貸ビル等) 収益還元法
  4. 開発用(分譲住宅や商業ビル用地等) 開発法

収益還元法の「実質賃料」や開発法の「再販価格」の 分出にも取引事例比較法が使われます。

スマイスターファン管理人が教える、査定手法

取引事例比較法
市場において発生した取引事例をもとに事情補正、 時点修正を行ない、地域要因や個別要因な 比較分析することで価格を求める手法。居住用不動産全般、事業用の店舗や事務所が対象

原価法
価格時点(価格判定の基準日)で算出した「再調達原価」から「減価修正」することで試算価格を 求める手法。再調達原価とは、現時点で行なう同等の建物建設または造成を想定して見る「適 正な原価の総額」を言う。事業用の店舗や事務所が対象

収益還元法
投資家が不動産の「収益性」に着目して、その不動産から得られるべき価値を現在価値に割引し て求める手法。直接還元法とDCF法に分けられる。投資用の住宅やビルが対象
開発法
不動産開発会社(デベロッパー)が「投資採算性」に着目して土地の価格を求める手法。分譲住宅 や商業ビル用地が対象

「価格査定」と「不動産仲介会社」の本質を見極める
不動産の査定が完了すると、不動産会社から査定結果 に関する報告書が提示されます。査定による価格は、取引事例を参考に、概ね「売れる可能性が高い金額」が算出されます。一括査定をおこなうことでお手持ちの物件の市場価値を予測することができるのです。

とはいえ、売却希望金額がある場合、希望額と査定額の間をとったり、ひとまず希望額で売り出して反響を見るということも有効です。
業者によっては、わざと高めの査定額を提示して希望を持たせ、確実に競合他社を排除してから、じわじわ値下げを迫るという会社がないわけではありません。こちらについては見極めるが必要です。額面だけでなく、実際にやりとりを行う中で、信頼のできる業者を選んでいただくことをおすすめいたします。

また、念頭に置いておきたいことは、不動産仲介会社 は「取引をまとめることが仕事であって、必ずしも高く売ることが仕事ではない」ということです。取引金額が高くなれば、仲介手数料もその分高くなることは事実ですが、不動産仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない限り、どれだけ動いても報酬はゼロです。そのため時間をかけて高く売るよりも、早く成約することを優先することもあるかもしれません。買主から、売主の売却希望金額を下回る金額 の買付証明書が入っても、別の買主を探す労力より、日の前の売主を説得することを選ぶこともゼロではありません。なぜなら、他業者から横やりが入ったり、売主の心変わりで売り止めになると、それまでが「タダ働き」になってしまうからです。これらの事情を鑑みながらも上手に仲介会社を選んでいただくとよいと思います。

〖スマイスター〗仲介手数料について

仲介手数料は不動産売買の仲介の報酬として支払う費用です。

不動産取引では、依頼者は依頼先の不動産会社に、成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示第172号によって、受領できる上限額が定められているのをご存知でしょうか。

仲介手数料は、不動産取引を安全、かつ確実に行なうための必要費用として使用されています。つまり仲介手数料を原資として不動産会社は不動産取引の準備調査(専門調査等)や取引適正金額の算出(査定)、相手方を広く募って取引条件を交渉調整(営業活動し、宅地建物取引士が取引完結を目指すわけです。

仲介手数料の上限

仲介手数料には上限として、「売買または交換」の媒介では、簡易式で「成約価格×3%+6万円+消費税等」、「貸借」の媒介では、「借賃の1ヶ月分の1.08倍」を超えて受領できないことになっています。

仲介手数料の規定が上限額となっていることから、「仲介手数料の金額は高いのではないか?」という意見があります。
難しい問題ではありますが結論としては、「仲介手数料が高いか妥当かは依頼者が決めることだ」ということがいえます。不動産取引の当事者は、取引が安全に確実に行なわれることに加えて、売主は「少しでも高く売りたい」と考え、買主は「少しでも安く買いたい」と考えます。言い換えれば、不動産取引に対する「透明性」や「納得感」を要望しています。つまり、これらの要望に応えることができれば、「約3%の仲介手数料は高い」という議論にはなりません。

仲介手数料が仮に半額になったとしても、それ以上に安く売られたり、高く買わされたりしては、元も子もないからです。

近年仲介手数料無料などのコンセプトを打ち出す会社が増えている傾向がありますが、上記を念頭に目先の費用面だけでなく幅広い視点で仲介手数料を始め不動産取引について考えていくことが大切であるといえるでしょう。

〖スマイスター〗個人間取引とは

個人間取引のメリット・デメリット

不動産仲介手数料を節約するためには、「個人間取引」 という方法もあります。個人間取引とは、不動産仲介会社を介さずに、売主と買主が直接取引を行なうことをいいます。

個人間取引は、多くは親族間や友人間などで行なわれますが、最大のメリットは、やはり仲介手数料が不要になることです。取引金額にもよりますが、数十万円から数百万円も費用を節約することができます。 その反面、デメリットも多くあります。不動産仲介会社のような調整役や専門家が存在しないことから、契約書の作成でも、売主と買主の力関係で著しく一方に不利な契約が締結される場合もあります。またいくら契約時に関係が良好であった場合においても、将来起こり得る事態への予測が不十分であり、取り決めるべき事項を契約に盛り込まなかったり、不動産調査自体に重大な漏れがあったりすることによって、のちのちトラブルとなることも少なくありません。個人間取引ではトラブルが発生した場合についても当事者間で解決する必要があります。

個人間取引のデメリットを補うためには、各専門家に分離発注する方法もありますが、合計すると結構な金額になることも少なくありません。また一部を専門家に依頼した場合に置いても、責任の所在が不明確になるリスクに対しての対策が万全であるとはいえません。というのは、法律の専門家に契約書の作成を依頼した場合、 彼らは法律上不備のない契約書を作るブロであっても、不動産のプロではありません。資料や現地を見て当事者が気づいていない点を指摘して、「こういう点も契約書に入れたほうがいいですよ」ということについては指摘してもらうことは難しいといえるでしょう。不動産会社でも個人間取引のサポート業務を行なっているところもありますが、通常の仲介業務とは異なり、契約書類に「仲介者の印鑑」を押さない場合がほとんどです。「書類は作成しましたが責任は当事者間で負ってください。うちが責任を持つ(仲介印を押す)のであれば別料金です」ということです。

こうしたメリットとデメリットを比較すると、個人問取引を選択するか否かの判断はむずかしいところです。 もっとも、個人間取引が通常の手段で何の問題も生じないのであれば、そもそも不動産仲介会社はとっくの昔に潰れていて、「不動産仲介業」という産業そのものが存 在していないということになりますね。

〖スマイスター〗不動産の取引態様

物件のチラシやインターネットでの不動産紹介をご覧いただくと、物件概要の欄に「取引態様」という記載があることをご存知でしょうか。

取引態様とは

取引態様という欄には「売主・貸主、代理、媒介」の3種類いずれかの用語が記載されています。取引態様は不動産取引における不動産会社の「立ち位置」を明記したもので、法律により明示することが義務づけられています。

宅地建物取引業法では、「宅地または建物の売買、交換または貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させるか、代理人として売買、交換または貸借を成立させるか、媒介して売買、交換または貸借を成立させるかの別(「取引態様の別」と言う)を明示しなければならない」と規定しています。その理由は、取引態様(立ち位置)によって不動産会社が持つ法律上の権限や効果が異なることで受け取る報酬額が違ってくるからです。

「仲介手数料が必要な場合」と「不要な場合」

取引様は、「売主・貸主、代理、媒介」の3種類に分けられます。
まず「売主・貸主」は、不動産会社が自社で所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合で、「売主直売、貸主直貸し」となることから、仲介手数料は発生しません。次に「代理」は、不動産会社が売主や貸主の代理人となるという意味です。売主や貸主の代わりを務めるので、売主や貸主には仲介手数料が必要ですが、買主や借 主は不要なのが一般的です。最後に「媒介」は、仲介と同じ意味で、「売主と買主」または「貸主と借主」との間に立って取引を行ないます。媒介(仲介)の場合は、 必ず仲介手数料が発生します。

広告等を見る際には、普段からこの取引態様を確認するクセをつけておくべきです。たとえば気に入った物件が、扱っている不動産会社の所有だと思って購入したら、実は直物件ではなく売主からの依頼を受けた媒介物件で、 仲介手数料を請求されるということが起こります。不動産売買では金額もおおきいために仲介手数料についてもまとまった費用となります。この費用が必要か否かは資金計画に大きく影響します。

〖スマイスター〗媒介契約

不動産会社に不動産の売却や購入の媒介(仲介)を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結します。媒介契約は、依頼者との間のトラブルをなくし、不動産流通市場の整備を図ることを目的として、昭和55年(1980年)の法改正で規定が設けられました。媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、契約形態によって、不動産会社や依頼者(売主)のそれぞれの権利や義務が変わってきます。

媒介契約の形態による「権利」と「義務」

専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して1週間に1回以上の頻度で活動状況を報告したり、媒介契約締結の翌日から5日以内に媒介する不動産情報を流通機構(国交大臣指定) に登録する義務があります。依頼者は、自ら買主を見つけることはできません。

専任媒介契約も、専属専任媒介契約と同様に特定の不動産会社に媒介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼できない契約です。不動産会社は、依頼者に対して2週1回以上の頻度での活動状況報告、媒介契約締結の翌日から7日以内に媒介する不動産情報を流通機構に登録する義務があります。しかし専任媒介契約では、依頼者は自ら買主を見つけることができます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できる契約です。不動産会社には、活動状況報告の義務や流通機構への登録義務もありません。依頼者は、自ら買主を見つけることもできます。

標準媒介契約約款による有効期間は、いずれの形態も3ヶ月以内です。また依頼者が注意すべき点は、買主を自己発見した場合や依頼先以外の不動産会社と取引した場合、さらには媒介契約満了後2年以内に依頼した不動産会社から紹介を受けた買主と直接取引をした場合は、約定報酬額に相当する金額や履行に要した費用、取引成立の寄与割合に応じた相当額等を不動産会社から請求されることです。