〖スマイスター〗スマイスターから学ぶ!仲介手数料のしくみとは?

日ごろ、スマイスターサイトを愛読してもらってますが、今回はその中で「仲介手数料のしくみ」について

一番初めの記事でもちょこっと書かせて頂きましたが、改めてご紹介いたします。

仲介手数料とは

まず仲介手数料の言葉の意味についてですが、不動産の売買や賃貸借を取引するにあたり、不動産会社に仲介してもらう場合、取引が成立すると発生する仲介手数料を支払わなければなりません。 仲介手数料には宅建業法で定められた算出法で上限が決められており、その範囲内で不動産会社が自由に決めることが可能になっております。

この仲介手数料についても、スマイスターにて詳しい記事がありましたので、ご紹介させて頂きます。

■売買の仲介手数料

○売却の仲介手数料の計算方法
売買の仲介手数料は、不動産を売る側と買う側両方が支払います。 仲介手数料の求め方は、「成約価格の3%+60,000円」という簡易計算方法が多く使われています。

この「+60,000円」という金額は、本来の計算方である「成約価格の200万円までの部分に5%・200万円以上400万円以下の部分に4%・400万円以上の部分に3%」というように金額に応じて税率が変わることから発生する金額になっています。

■仲介手数料は上限額内なら不動産会社が自由に決めることができる
仲介手数料は、媒介報酬として国土交通省の告示に定められていますが、定められているのは上限になります。つまり他不動産会社との競争の中でディスカウントしている不動産会社や、交渉により手数料を下げてもらえる可能性がないわけではありません。 しかし、取引金額自体の交渉をした方が結果的に得をする可能性が高いでしょう。

また、不動産会社は例えば不動産を売却する場合、買主を見つける為の「売却活動」「宣伝広告」、購入する際の「物件紹介」「契約手続き」「決済引き渡し」などの業務をスムーズに行うことで、手数料が報酬として支払われることになります。その業務範囲を考えると仲介手数料は決して高いものではないと考えられます。

■売買の仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングですが、売買契約を締結した際に手数料の50%相当額、決済引き渡しをした際に50%相当額を請求されるのが一般的であると言われています。

仲介手数料の手数料については、色んな意見がありますが、高いか妥当かは依頼者にしか分かりません。また不動産の売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたい、と透明性や納得感を希望してくるでしょう。その上で、この要望に応えることができ、取引が安全に行えることができたなら、約3%の仲介手数料というのは妥当ではないのかなと、初心者ながらに感じました。
もっとこういうことは調べていき、より安心した不動産売却をおこないたいものです。

〖スマイスター〗不動産売却をする前に確認しておきたいこと

不動産売却をして後悔しないためにも、今のこの不動産価値というのはいくらだろうと知っておくことは重要です。

持っている不動産の価値を日ごろから把握する

株式を持っている人は、今この株はいくらなのかと日ごろから気にかけていると思います。同じ銘柄の株式であれば、誰が持っていても、含み益や含み損の差はあっても、その株の価値は変わりません。要するに株式の相場を確認しておくことで、資産額まで把握することが可能訳です。では不動産の場合はどうか、その価値というのは株式市場みたいに毎日変動するわけでは内で鵜が、年単位の長期スパンで見たら、変動は起こっています。しかし株式のように、市場があるわけでもその株式銘柄単位での株価というのが公表されているというわけではありません。

地価の場合、世の中の経済状況を踏まえた上で、上がっているのか下がっているのかを大きく見ての傾向を判断しなければいけません。
そのうえで、国の公示価格など不動産の価格動向を捉える指標をベースに、地域ごとでの傾向を掴んでいくことになります。そのため、株式市場とは違い、自分で持っている不動産の価値がどれほど上がっているのか、下がったのかというのは、その都度、査定を業者に依頼しない限りは分からないということになります。

また、公示価格で公表されている不動産の価格は、一般的な不動産(曖昧だが)取引条件をもとにはじき出されています。
しかしこの一般的な不動産や取引条件というのはそんなに多くないようです。例えば、建物が完成したが本来受けるべき完了検査を受けていない検査済証のない不動産であったり、実測面積という取引条件を明確にする測量を改めて行う必要がある不動産であったりなど、不動産の中には何かしら問題や課題を抱えていることもあります。これらの問題や課題が不動産価格の減額要因としても働く可能性があります。

要するに一般的な不動産価値が100であった場合、同じ立地にありながらも減額要因となる問題を抱えているもの不動産は80の価値しか見込めないということもあるわけです。

現在、不動産売却を考えている方々の中にも自分で購入した場合、価格の動向やどんな理由で減額要因となったのかが、ある程度分かるはずはずです。

自分で購入した不動産、それ以外でも相続で譲り受けた不動産でも、まずは一度その価値を客観的に把握することが必要です。不動産の現状をしっかり把握しておくことで、初めて高値で売却するためにはどのようにしたらよいか、将来に向けた計画を立てられるのではないでしょうか。

不動産売却でお考えならスマイスターで不動産査定を!

スマイスターでは全国1,400社の不動産会社が加盟しており、1回の査定で最大6社の不動産会社より不動産売却の査定額を受けることが可能です。あなたのお住いの地区や所有されている不動産の地域まで全国幅広くご対応しております。また売却価格の査定を行う物件についても、分譲マンションから一戸建て、土地(更地)はもちろん一棟アパート・一棟マンション、1R・1K投資用物件からビル一棟分、区分所有ビルまで幅広くご対応しております。その他にも店舗、工場や倉庫、農地などの物件も売却査定いたします。売却査定は無料、最短45秒ほどの入力で査定依頼ができます。

スマイスターサイト一部抜粋
https://www.sumaistar.com/sell/

スマイスターのサイトを購読しているからという訳ではありませんが、このスマイスターでは無料で不動産売却価格の査定をしているようです。自分もどこかのタイミングでやってもらおうかと思いますし、是非参考になれば。

〖スマイスター〗スマイスターから学ぶ!不動産売却について

現在、自分は持ち家を持っているのだが将来のことを色々考察し売却を考えている(まだ可能性の段階だが、、)
ただ、売却した後にもっと高く売れたのになどと、後悔しないために日々不動産の売却について勉強中。

ただ自分で勉強するにも限界があるので、ひいきにしているスマイスターのサイトをよく購読している。

スマイスターは日本最大級の不動産サービス・価格比較のサイトになります。不動産売却や不動産買取、リノベーションなど幅広くサービスを提供しているだけでなく、スマイスターMagaZine(こちら私、愛読しております!)にて不動産に関する様々な情報を日々更新しています。こちらは私のような一般向けではなく、不動産業に従事する方向けとしてもおすすめではないでしょうか。それだけ内容が充実したコンテンツなので、いつも参考にさせて頂いてます。

また当サイトのテーマとなる不動産売却についてももちろん、スマイスターMagaZineにて情報が配信されております。
その中で気になるトピック、知っておいて損はないトピックなど私のように不動産売却を考えている方に向けて、今後情報発信していきます!

今回紹介するトピックは、こちらです。

不動産の売却費用を節約するテクニック

不動産を売るなら、できるだけ高く売りたい。誰もがそう思うでしょうが、問題は手元にいくら残るかです。売却価格が高くても、費用が嵩んで手元に残るお金が少なくなるようでは意味がありません。
ということで、今回は売却時に必要な費用を節約するための考え方とテクニックをご紹介しましょう。

仲介手数料は節約できる?

不動産の売却で最も大きな費用は仲介手数料。宅建法で仲介手数料の上限は売買価格の3%プラス6万円に消費税を加えた額と定められています。その際、土地には消費税はなく建物の消費税は売買価格に含まれません。

上限は法律で定められていますが、下限については規定がないのです。つまり、仲介業者との交渉次第で手数料を節約することは可能ということです。媒介契約の締結時に仲介手数料が決まるので、値引き交渉をするタイミングは契約前でなければなりません。

では、不動産の売却時に必ず仲介手数料を払う必要があるかというと、実はそんなことはないのです。仲介で売却するのではなく、不動産業者が買い取る場合は仲介手数料が発生しません。

業者による買取り価格は仲介での売却より価格が下がりますが、仲介手数料分は手取りが多くなります。売却にかかる時間や手間が省けるので、早く処分したい場合は検討の余地アリでしょう。

リフォームして綺麗にしないと売れないの?

一昔前なら、住宅を売却する際は最低限のリフォームは必要でした。とはいえ、費用をかけた分だけ高く売れるという保証はありません。あくまで、売りやすくするためです。しかし、最近は買主のマインドが変わってきました。中途半端なリフォーム物件より、現状で安く購入して自分好みにリフォームしたいと考える人が多くなったのです。
そうであるなら、下手に費用をかけてリフォームするより現状のまま売りに出した方が買い手は付きやすいケースもあるわけです。この場合のターゲットは比較的若い世代なので、上手く狙いを定めればリフォーム費用の節約ができます。

売却時の税金は節税できる?

不動産の売却時には、売買契約書の印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税が必要です。契約書の原本は、必ずしも売主が持っているは必要ありません。売主が原本ではなくコピーで済ませれば、原本にかかる印紙税は1枚で済むので、それを仲介業者と折半することができます。

売却して譲渡益が発生すると、譲渡所得税がかかります。

算出式は下記の通り

譲渡所得=売却価格—取得費用(購入価格+購入時かかった諸経費+売却時かかった諸経費)
ここでのポイントは、購入時と売却時にかかった諸費用の詳細を漏れのないように明確にしておくことです。売却価格から差し引かれる諸費用の金額を多くすれば、その分だけ譲渡益が減り節税できます。

スマイスターMagazineサイトより抜粋
https://www.sumaistar.com/magazine/article/column/takahashitomoyuki/179

売却するにあたり、一番考えるのはいくらで売れるか。に尽きるのではないでしょうか。その中で必要となる諸経費を節約するにはどうすればいいか、知らない情報ばかりで本当に助かります。特に売却時の節税について、これは知らなかった。もしかしたら当たり前の情報なのかもしれませんが、こういうところを知っておくことで手元に残るお金も多くなる可能性があるので、非常にありがたいですね。