〖スマイスター〗任意売却について

家の売却というと、普通の不動産取引として広く行われている「一般売却」、いわゆる競売として知られる「強制競売」が一般的に知られているかと思いますが、それ以外の第三の選択肢として「任意売却」というものがあることをご存じでしょうか。

住宅ローンの返済が何らかの理由で困難になったとき、債権者であるローン会社などの金融機関は抵当権などの担保権の実行することによって、債権を回収することになります。

しかし裁判所を経由した競売では現金化するのも時間がかかり、大抵の場合には市場よりも価格は安くなってしまい、金銭的なダメージを負ってしまいます。

また、差し押さえや近所に知られたり、住んでいるにも関わらず部屋の写真がインターネットで公開されるなど、精神的なダメージも計り知れません。

任意売却

強制競売とは別の、新しい選択肢としてバブル崩壊後に広まったのが任意売却という方法です。
一般売却や競売とは一体どう違うのか、またメリットやデメリットも見ていきたいと思います。

任意売却が一般売却と大きく異なるのが、債務者となる売主ではなく債権者である金融機関がメインとなるということです。
一般売却では売り手と買い手の間に不動産会社が仲介するという形をとりますが、任意売却の場合には金融機関が窓口となり、売却価格を決めるのも売主ではなく金融機関が決定権を持つことが多いようです。

しかし、売主にとっては競売より任意売却のほうがメリットはあると考えられています。
競売との違いとしても、任意売却では最初の相談から価格の決定まで1~2ヶ月という短期間で進んでいくという点が挙げられます。
これが競売の場合だと、申し立てから落札まで約8ヶ月もかかります。

競売と比べて任意売却の場合、短期間で終わり、さらにプライバシーも守られるという点がメリットだといえます。
また本来手元の資金から支払うべき、売却に必要な売却経費は任意売却の場合には用意する必要がありません。
掛かった費用は任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれる、という形をとるのですが、その金額も宅地建物取引法という法律で決められており、業者によって価格に差が出ることもありません。

一方、ローン会社などの金融機関にとっても競売だと様々なデメリットがあります。
債務者である売主と同様に、売却価格が低くなる、時間がかかってしまうという点はもちろんですが、競売では裁判所に対し「申し立て金」というものが必要となります。

裁判所に債権者側、この場合だと金融機関が80万~100万円程度経費として支払う必要があるのです。
ですからできれば競売にかけることなく、任意売却を行ったほうが時間もかからないし、売却価格も下がりすぎることもなく、債務者を追い出すようなことにはなりませんので、金融機関側にもメリットはあると言えます。

ただし、返せるのであればやはり住宅ローンで普通に返済してもらいたいという金融機関の意向が大前提としてありますので、積極的に任意売却を広報しているわけではないというのが現状のようです。

困ったときの救世主のような任意売却という制度ですが、デメリットはないのでしょうか。
まず任意売却において、ローン会社や銀行などの金融機関との手続きや交渉はかなり面倒というのはひとつ挙げられるかと思います。
通常の不動産売却においては債権者である金融機関と交渉する必要はありません。

というのも通常ローン付きの物件を売却する時には、ローンの残りを一括で返済しなければならないため、不動産売却において債権者である金融機関の同意はいりません。

しかし、任意売却の際には売却したお金で返済ローンの全額を払うことができないため、売却代金や返済する金額については、あらかじめ債権者である金融機関の同意を得る必要があります。
金融機関が決定権を持っているために、他にも売却の経費や引っ越し代などあらゆる項目について交渉を行う必要があり、項目ごとに予備交渉、本交渉、確定報告が必要となります。

任意売却会社に依頼しても交渉ごとは代行しないというところもあり、債務者本人が行う場合にはかなりの大変ですので大きなデメリットといえるでしょう。
任意売却を依頼する際には債権者との交渉は誰がやるのかという点はよく確認すべきです。

あまり時間をかけることができないのも任意売却のデメリットといえます。
任意売却にも期限が設けられており、債権者によって異なりますがおおむね3ヶ月~6ヶ月くらいに設定されるようです。
期間中に買い手が見つからない場合には、競売へと移行手続きすることになります。

任意売却をどこの不動産会社に依頼するのかも、債務者自身が選択しなければならない、というのも面倒な点です。
債権者である金融機関が不動産会社を紹介してくる場合がありますが、そのような会社は債権者にとって都合のいい売却スケジュールを決めてきますので、依頼しないほうが無難と思われます。

そういった理由で任意売却を引き受けてくれる不動産会社を独力で探さなければなりませんが、任意売却は限られた期間で成功させる必要が
あるので、その分野を得意とした経験豊富で処理能力の高い会社を選び出さなければなりません。
不動産会社ならどこでも同じでは?と思われるかもしれませんが、ひとくちに不動産業と言ってもその業務は多岐に渡っており、会社によって得意な分野は違ってきます。

その会社の得意分野を見分ける簡単な方法のひとつとして、その会社のホームページを確認することをお勧めします。
一番目立つところに任意売却について記載があれば、その分野を得意としていることが分かります。

競売は購入希望者に家の内部を直接見せる必要はないのですが、任意売却は一般売却と同様に購入希望者に家の内部を見学させる必要があり、これも手間がかかります。
前もって内覧予約の連絡はありますが、見学者が必ず購入するとは限りませんから、見学者の数だけ内覧に立ち会わなければならないため大変です。

しかし、あくまで立ち会うのみであり、内覧希望者を案内してくれるのは希望者が依頼した不動産会社が行ってくれますので、債務者が案内をする必要はありません。

ここまで任意売却のデメリットと言えるところを述べてきましたが、よくデメリットとして誤解されている点を挙げて今回は終わりたいと思います。

それは「必ず引っ越さなければならない」という点です。
一般売却の場合、買主は自分の居住用として購入するため、売主は引っ越しをする必要があります。
任意売却の場合も当然引っ越さなければならないと考えられていますが、必ずしもそうとは限りません。

任意売却にはリースバックという手法があり、親族や親子間で売買したり、売却した家に賃貸の形で債務者が住み続けることができます。
家への愛着があって住み続けたいという方は多く、任意売却をやらざるを得なくなった家族の一番の願いというのはやはり「この家に住み続けたい」ということでしょう。

経済的状況が好転したのちには、売却した我が家を買い戻すという方もいるそうで、家というものの人間の心理に与える影響の大きさを考えさせられます。

〖スマイスター〗投資用マンションの売却

マンションを売却するにあたり、居住用マンションと投資用マンションの売却では評価の手法や考え方が違うというのはご存知でしょうか。
ふたつの間に物理的な違いはなく、ただひとつ用途が異なるという点のみ両者の違いとして存在します。
その用途の違いによって、売却においてのアプローチが大きく変わってきますので説明していきたいと思います。

投資用マンションって

居住用マンションと投資用マンションでは購入者の観点は全く違います。
一般的に居住用マンションの購入を希望する人は、自分や家族がここに住んだらどれだけ便利で快適になるかという物差しでマンションを検討します。

居住用ですから、住み心地を最優先して日当たりや交通アクセス、間取りや周囲の治安など、実生活に根付いた条件を重要と考えます。
対する投資用マンションにおいて購入希望の方は、物件を実際に見ても「住みたい」というモチベーションはありませんから、設備や室内が予定どおりかの確認程度で終わってしまいます。

しかもオーナーチェンジ物件と呼ばれる現在進行形で借主が住んでいる投資用マンションの場合には室内を見ることさえもできません。
投資用マンションを購入しようという方は、このマンションを貸したらどれだけの利益が得られるのか、という観点から検討しています。
そしてこの利益の大きさというものを最も分かりやすく表したものが「利回り」なのです。

ですから翻って、住み心地が最高で日当たりも良く、交通アクセスも便利で間取りも文句なし、さらに周囲の治安が素晴らしくても、「利回り」が低すぎては投資家の目に留まることは難しくなってしまいます。

投資用マンションの売却には周辺地域の利回りの相場を正確に把握し、最低でも近隣のマンション物件と同じくらいの利回りを実現する必要があります。

また利回りの基準となる賃料ですが、築年数の経過にも影響されますので一定のまま変わらないというわけにはいきませんし、入居者が退去
してしまえば次の入居者が決まるまでは空室となり、その間の賃料収益も減ってしまいます。
空室になった際にはリフォームが必要となる場合もあるでしょうから別途費用もかかります。
投資用マンションの購入者は先々の賃料の変化や空室対策、リフォームの出費など様々な要素を考慮に入れつつ検討し購入を決定しているということを忘れてはいけません。

居住用マンションと投資用マンションでは不動産の査定方法も異なります。
居住用マンションにおいては主に「取引事例比較法」で不動産を査定されていますが、投資用マンションにおいては「収益還元法」が主な査定方法として使われます。

居住用マンションの「取引事例比較法」とは、同じマンション内や近隣にある類似したマンションなどの過去の取引事例や売り出し事例を比較して、そこに「時点修正」を加えて価格を算出する方法となります。
時点修正というのは過去事例の時点の不動産価格と現在の不動産価格の差を考慮して、時間経過による変動を加味した価格に修正することです。

つまり、居住用マンションでは過去の取引事例や地価などの、実際の事実を根拠とした数字から算出されるのに対し、投資用マンションの「収益還元法」というのは簡単に言いますと、「このマンションの賃料は○○円で、このマンションであれば○○%の利回りが欲しいから、よって物件の価格は○○円となる」といった考え方による方法です。
収益還元法の計算式というのは下記のようになります。

収益還元法査定価格=(想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額)÷想定利回り

例として現在保有する投資マンションが管理費込みの賃料10万円で賃貸しているとして、固定資産税や管理費などの年間出資額が20万円、マンションの想定利回りを8%としますと、

収益還元法査定価格=(120万円-20万円)÷0.08=1250万円

投資用マンションはこのように査定価格を決定しています。
近くの似たマンションが○○円だったからという事実を根拠にしたものでなく、収益と利回りという仮説や理想から算出したものであるため、取引事例比較法と収益還元法では査定結果に大きな差が生まれる場合もあります。

これまで購入者の見方と利回りの重要性をお伝えしてきましたが、利回りが良いというだけでマンションの売却がうまくいくとは限らないというのも事実です。

例えば、都内で募集されている投資用マンションだけでも利回り10%を超える、高い利回りを誇る物件が数多くあります。
利回りが10%というのは出費を除いた単純計算で、10年で物件価格の元がとれるということです。
好条件の物件といえるかと思いますが、これほどの高い利回りの投資用マンションでさえも売れ残ってしまうというのは、実はよくあることなのです。

その理由のひとつとして、物件の築年数が古すぎる場合というのがあります。
すでに40~50年も経過しているマンションであれば、例え10%を超える高い利回りであったとしても購入したいと思う人はなかなかいません。

購入してしまうと自分の「資産」となる訳ですから、その資産である建物が旧耐震基準となることは購入する側からすると大きなマイナスとなります。

運用期間が決まっていて、期間の満了に伴って建物を取り壊さなければならない定期借地権マンションの場合であればなおさらです。
また購入する段階で建物の耐用年数に対する残存年数が10年や15年であれば、購入価格の元を取るだけで終わってしまいます。
その他の理由としては、例えば見せかけだけの高い利回りを標榜するために、近隣の相場と比べ賃料の設定が高すぎる場合があります。
無事入居者がいたとしても、退去後には大幅に家賃を下げなければなりませんので、現実として高い利回りを維持していくことはできないのです。

また、駅から極端に遠いなどアクセスの良くない立地のマンションなどは、賃貸入居者の募集をしても敬遠されがちになってしまうため、投資家の反応も鈍くなってしまいます。

さらに、建物の状態や共用部分の管理状態も検討する際の重要なファクターになるのですが、管理費や修繕積立金が高すぎる物件も、投資家には敬遠されてしまいます。
以上のような理由から、投資用マンションには利回りの高低だけを優先して考える訳にはいかない難しさがあると言えます。

上記のように投資家のマンション購入の検討材料には様々な要素の評価が入り組んできますので、投資用マンションの売却には全体的なバランスをとることが重要となってきます。
どういうことかというと、例えば比較的新しく立地も悪くないようなマンションであれば、近隣の相場と同等以上の高めの利回りで価格を設定したり、築年数のある程度経ったマンションや交通アクセスなどの条件が多少悪いマンションであればその分を反映して価格を下げ、デメリットをカバーできる利回りで価格設定するといった感じで、マンションの特徴に合わせてバランスをとった価格設定が重要になるということです。

このあたりのバランスの感覚というのは売主の個人判断では難しいところがありますので、不動産のプロの意見を取り入れることもお勧めします。

その際にはもちろん信頼のおける、最適なバランス感覚を持った不動産会社を選ぶ必要があります。
スマイスターのサイトでは登録している多くの不動産会社が売却査定実績とともに紹介されており、比較することもできますので試してみるのもいいと思います。

売却の際には最終的に自らの決断が必要となりますが、判断材料を増やしたり絞ったり、また盲点を消していくためにも、自分以外の視点やアドバイスを取り入れてバランスをとることは大切なことだと思います。

〖スマイスター〗高い査定額にご注意

家を売ろうとしたときに、自分の家がいくらで売れるのかを把握するためには査定を行います。
その際に希望価格やそれ以上の価格で売るために、複数の不動産業者に見積もりを出してもらい、少しでも査定額の高い会社を選んで相談しようと考える方は多いかと思います。

スマイスターサイトをはじめ、現在では情報入力すれば複数の業者から見積もりが得られる一括査定サイトもあります。
必要事項のみ入力したのちに結果を待つだけですので大変便利かと思われます。

しかし、不動産売却の査定の場合、査定額が最も高い会社を選べば良いというものではないのです。
査定額の多寡で何も考えずに不動産会社を選んでしまうと結果的に損をしてしまうということもあり得るのです。

なぜそんなことが起こってしまうのでしょうか?
今回は売却査定額のみで不動産会社を選んで失敗してしまわないようにするための知識やその理由をご紹介していきたいと思います。

売却査定額を知る

家を売ろうとして自分の家の売却査定額を知りたい際には、実際に査定を受ける会社を選定しなければなりません。
すでに会社が決まっている場合にはいきなり訪問査定をしてもらうという形になると思いますが、インターネットの簡易査定で複数の会社を
比較してから、訪問査定をお願いする会社を決めたいという方も多いと思います。

その場合スマイスターのように無料で一括査定できるサイトは非常に便利です。
不動産売却においてスマイスターサイトの最大のメリットとして「一度情報を入力してしまえば複数の会社から査定額を無料で得ることができる」という点は先ほど述べたとおりですが、売却査定額というのは不動産会社によってバラつくこともあります。

1社の査定額からだけではその額が妥当な金額かどうかを判断できない、というケースも多くあるのです。
しかし複数の会社を比較すれば、不当な査定であっても判断することができますので、売却査定を複数の会社からとることは必須だと言っていいかと思います。

複数の会社に査定をお願いしてまわるのは大変骨の折れることですが、スマイスターサイトであれば簡単に相見積もりをとることが出来ます。

このように一括査定できるサイトというのは大変便利なのですが、しかしここで冒頭の査定額が高く出されるということが問題になるケースが起こってきます。

一見、高く評価されるということは良いこととも思えそうですが、決してそうではありませんので注意が必要です。
不動産会社にとって、査定の依頼が一括査定のサイトからきたということは分かっています。
ということはその査定依頼には多くの競合相手が存在し、顧客が多数の会社を比較検討しているということも分かっているということなのです。

ここで問題となるのは、実際には販売できないほどの高額な査定をエサとして出しておいて、とにかく媒介契約を取ることを目的とする会社です。

残念ながら、ライバル会社よりも明らかに高い金額を提示して媒介契約を取っておいて、売る段階になって査定額を大幅に下げて売却をする、という悪質な不動産会社も存在します。

こういったことがありますので、査定額が高いというだけで不動産会社を選ぶというのはお勧めできません。
やたらと高額な査定を出してくる会社には充分に注意し、その金額の根拠を確認することが重要になります。

とはいえ自分の家の査定額はなるべく高いに越したことがありませんので、やはりある程度の相場を分かっておく必要はあります。
自分の家の相場を知るためには、近隣にある物件の取引価格を調べることが有効です。
査定対象の物件の近隣において、どういった条件の家がどのような価格で取引されているのか、というのは不動産会社も必ず調査しています。

売却の価格を決める基準にもなりますので、調べておいて損はないと思います。
近くの不動産会社店舗に掲示された広告や、不動産会社のウェブサイトで公開されている情報をチェックしていくのもひとつの方法です。
また国土交通省のウェブサイトにある土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」では、任意の地域と期間における実際の不動産販売価格が分かります。

信頼のおける情報から近隣地域の相場を把握して、売却査定の際の査定額が妥当なものかどうか、大まかにでも判断できるようにしておきましょう。

それと不動産会社が近隣物件の販売状況をきちんと把握しているかどうか確かめてみるということが大切です。
売却査定においてほとんどの場合、営業マンと電話や対面で相談する局面があると思います。

その時に、営業マンには近場の物件の販売状況を把握しているのかどうか尋ねてみましょう。
近隣物件の販売状況というのは前述のとおり、査定額を決める際の必須要素となります。

また近隣で売りに出されている物件というのは売却時の競合相手となり得ます。
競合の出している値段を知らないまま査定額を算出する会社というのはあまり信用できないと言っていいと思います。

また不動産会社が近隣での販売実績を持っているかどうかもポイントです。
不動産会社というのは大抵の場合、それぞれ得意分野を持っていることが多くあります。
それは特定の地域に強かったり、マンション販売に強かったり、賃貸に強かったりと様々ですが、逆を言うと不得意な分野も持っているということです。
当然自分が売りたい物件の分野を得意とする不動産会社を選びたいわけですので、近隣の物件の販売実績は尋ねておくようにしましょう。

そしてある程度の相場の感覚を持ったうえで、不動産会社から査定額を出されたときには必ずその根拠を尋ねることが重要です。
どれだけ高い査定額でもその根拠に納得のいく説明のない会社には依頼すべきではありません。

冒頭で申しあげたとおり、不動産売却の査定とは高ければいいというのではないのです。
というのも不動産の場合、査定額と実際の売却価格が異なることは多くのケースであります。
これが例えば自動車の査定であれば、査定額と売却価格は同じになります。

なぜかというと車を買い取るのが査定額を出した会社になるからです。
しかし不動産の場合、買い取るのは不動産会社でなく一般の方であることがほとんどです。
不動産会社の役割というのはあくまで「仲介」であるため、買主から値下げの交渉があった場合に値段を下げざるを得ないケースも珍しくありません。

こういった事情から、査定額を高くしておいて、それをエサに顧客と媒介契約を結び、後々値引きしていくことを前提とした悪質な不動産会社も存在します。
ですから高額な査定額を出されても安易に飛びつくのではなく、不動産会社からは必ず査定額の根拠について、納得のいく説明をしてもらいましょう。

その際の説明に情報収集で得た大体の相場と照らし合わせて、納得することができれば査定額の高い会社を選んでも問題ないと言えるでしょう。
しかし納得のいく説明がないときには契約を避けたほうが賢明かと思われます。

家を売るならできるだけ高く売りたいというのは、売却したい人にとっては当然の願望です。
しかしその気持ちに付け込んでくる、査定額のみ高額にしてくる不動産会社も存在するのも事実ですので、相場より明らかに高い査定額の提示に対しては、一度疑うことが大切です。

しかしそれは何らかの理由により価値が高く評価された、高くても適正な査定額であるという可能性もありますので、査定額の根拠を必ず尋ねてみることと、その説明の根拠が正しいかどうか、判断できる最低限の知識を得ておくことを忘れないようにしましょう。

〖スマイスター〗建物の老朽化と売却

長年マンションを保有していると、心配になってくるのがマンションの老朽化です。
年とともに価値が下がり続ける一方で、維持費や改修費などの出費は嵩み続けますので、できれば売って処分したいと考えられているマンションも多いと思います。

しかし、老朽化したマンションには果たして需要があるのかがそもそもの問題としてあります。
また老朽化したマンションを相続した場合、売りたいと思っても古い物件だと需要が無く、うまく処分できないのではと考えてしまいます。
これだけ多くのマンションが次々と建てられていく現代においては、老朽化が問題となっているマンションは数多く存在します。
老朽化したマンションというのは実のところ、売却が可能なのかどうかについて考えていきたいと思います。

老朽化した建物は売却できる?

結論から言いますと、老朽化したマンションというのは売却しにくいというのが現状です。
当然といえば当然のことですが、その理由についていくつか挙げてみます。

まずは古い建物は現在の耐震基準を満たしていないという点が大きいかと思います。
建物の建築基準法というのは1950年に初めて制定されてから、大地震などの災害が起こるたびに改定が繰り返されてきました。
その中でも耐震基準というのは「建物が地震に対して一定の強度を備えている」という強度保証となっており、建物は建築された時点におい

ての耐震基準を守って建てられています。
耐震基準を見分けるポイントとして重要な日付が1981年6月1日になります。
その日以降に「建築確認済証」が交付されていれば新耐震基準を満たしていることになります(「竣工年」ではないので要注意)。

一方でその日より以前に建てられたものは旧耐震基準の建物となり、現在の耐震基準を満たしていないということになります。
近年の地震被害においても、この耐震基準の違いで被害の差に歴然とした違いが出てきていますので、築年数が40年以上経過した旧耐震基準の老朽化したマンションというのは敬遠されているのが現状です。

また共用部の設備が古いというのも購入意欲を削ぐことになります。
購入希望者は、とくにオーナーチェンジ物件の場合には入居者のいる部屋を確認することはできません。

そうなると物件の判断の材料として共有部分の状態というのも大きなポイントとなってきます。
その部分が時代とはかけ離れてしまった設備の場合だと、やはり購入はためらわれてしまう傾向にあります。
他にも、建物が古いと管理費や修繕積立金が高くなって支払い続けなければならないことも嫌がられます。

さらに老朽化したマンションには空き家が多いために、治安の問題も懸念されてしまうなど、こういった古さを由来とする多くの理由から売却するのは難しいと考えられています。
ですから前提として「不人気である」という認識をもって売却活動に臨んだほうがいいでしょう。

持ち主からすると厄介な老朽化マンションですが、近年に頻発する大地震の影響で、国としても旧耐震基準の建物を減らそうという動きがあります。

それが「マンション敷地売却制度」という改正法です。
この制度を簡単に説明すると、耐震性の不足したマンションにおいて、区分所有者の5分の4(80%)以上の賛成があればそのマンションを一括で売却し、区分所有関係を解消できるようにした制度です。

これまでの制度でもマンションの一括売却は可能だったのですが、民法の原則から100%(全員)の合意が必要とされたため、一人でも反対が出ると売却できなかったのです。
新制度ではこの点が緩和され、老朽化マンションをどうするかという問題に新しい選択肢を与えたことになりました。
売却先はディベロッパーとなり、購入後にマンションの建て替え・再開発を行います。

また、建て替えに伴って容積率が緩和されて、より大きなマンションを建てていいことになりますし、所有者は建て替えたマンションに再入居するかどうかも選べます。
この制度でひとつ問題があるとすれば、制度適用が耐震性に不足があると認定されたマンションに限られていることです。

マンションのインフラが老朽化していたり、エレベーターが無かったりして機能的に不十分であり、今後継続して居住することが難しいようなマンションでも、耐震性さえ満たしていれば制度の対象外となってしまいますので要注意です。

建て替えの制度はあるものの、一刻も早く売却してしまいたいという向きもあるでしょう。
その場合はやはり老朽化したマンションを買ってくれる方がいるかどうかが問題となってきます。

そうなると、老朽化というデメリットをカバーできるメリットを探す、もしくは作り出す必要があると思います。
例えば、いくら古くても利便性の高い立地でしたら売却できる可能性はあります。
お年寄りの方などは行動範囲が限定されてきますので、立地さえよければ買い手は見つかるかもしれません。

またマンションの構造さえしっかりしているなら、リノベーション業者からの買い取りも期待できます。
リノベーションすることで、老朽化したマンションのままの時点よりもはるかに購入検討者の目に留まりますから、売却の可能性は上がるといえます。

そして老朽化したマンションの売却にはやはり不動産会社を選ぶことも重要となってきます。
また多くの不動産会社に査定してもらう前に、一度スマイスターのサイトで一括査定をしてもらうのもいいかもしれません。
老朽化したマンションは傷み方も様々ですから、一括査定のあとには必ず訪問査定を依頼しましょう。

実際に見てもらうと、築年数の割には魅力的で意外と良い部分も見つかるかもしれません。
もちろん冒頭に述べたとおり、老朽化したマンションは売れにくいですし、手離したくてもそうはいかないというのも現実としてあります。
しかしだからといって諦めずに、多くの訪問査定を依頼してください。
そしてぜひ経験豊富な不動産会社を選び出して、早めに処分できるように動くことが重要です。

〖スマイスター〗ローン返済のための売却

マンションを売ろうとするときの理由として、実は意外とよくあるのが「住宅ローンを返済したいから」ということがあります。
返済の計画というのは購入時には充分に目途が立っていたとしても、人生には何が起こるか分かりません。

不測の事態に陥ってしまい、物件を手離すこともないとは言い切れません。
そういった際には焦らず冷静に最善の策をとるということが肝心ですし、返済途中の物件を売却するということも選択肢のひとつに入るかもしれません。

ローン返済のための売却というものにも、いくつかのパターンがありますのでご紹介したいと思います。

ローン返済が滞納している

売却の理由として、ローンの返済が滞ってしまっている場合があります。
返済が滞ってから当該の物件が競売に入るまでの期間は一般的に3か月から6ヶ月位と言われています。

しかしこれは、それまでに一度もローン返済の滞納が無かった場合であり、過去に何度も滞納を繰り返してきている人であれば、それよりも早く差し押さえられるということもあり得ます。
ですので、返済ローンを滞納してしまっていて、その後の返済の目途も立たない、という方の場合には一刻も早くマンションの売却を考えなくてはなりません。

しかしここで、返済のローンが残っている場合はマンションを売ることができないのではないかという疑問を持つ方もいるかと思います。
実際その通りなのですが、ローン返済が「滞っている状態」にかぎり、競売にかけられる前に「任意売却」をすることができます。
任意売却というのは、ローン返済が滞ってしまった場合にローンをしている金融機関の同意を得たうえで、物件を売却することをいいます。

このことで、物件が競売よりも高く売れる可能性が出てくることに加え、売却価格がローン返済の額を下回っていても、物件を手離すことができます。

競売と任意売却との売却価格の違いとして、競売の場合が市場価格の約5~7割となるのに対して、任意売却の場合には市場価格と同等で売却が可能となります。

ただし、任意売却はあくまで市場価格と同じような価格で売却可能だというだけで、確実にその価格で売れるという保証は無いので注意が必要です。

これは普通の仲介の不動産会社を利用するときと同じですが、事態としては切迫しているため、焦って買い叩かれないように慎重に不動産会社を探す必要があります。

この場合、不動産会社に「任意売却をしたい」と言ってしまうと相手にいいように扱われてしまいます。
できればスマイスターサイトのような一括査定サイトを使って会社を探すのがお勧めです。

ローン返済を完済できそうにない

次に、返済ローンはまだ滞納していないけれども、完済することができそうにないという場合があります。
このケースでは、金利変動型のローンを利用している人に多いのが特徴といえます。

ローンを組んだ時点では返済できるはずだったのが、病気やリストラ、離婚など不慮の事態に見舞われてしまい、このままでは返済が厳しくなってしまうというケースです。
しかし、まだローン返済の滞納は起こしていないため、先述した「任意売却」を使うこともできません。

そしてマンションは、ローンを完済しなければ売ることもできませんので、滞納するまで待つしかないのかというとそんな必要はありません。
この場合にもマンションを売却する手段は残されています。
その方法は2つあり、そのうちのひとつとして、「抵当権をはずして売却する」というやり方があります。

そもそもなぜローンが残っているとマンションを売ることができないのかというと、「抵当権」がその理由となります。
ローンを組んで不動産を購入すると、当該の物件には抵当権が設定されます。
これは、万が一ローンを返済することができなくなってしまった場合、あなたの物件を競売で売ることができるという権利をローン会社が持っている、ということです。

乱暴に言ってしまえば、書類上はあなたの物件ですが、権利上は債権者であるローン会社のものです、ということになります。
だからローンの残った物件を勝手に売却することができない、ということになっています。
しかし、条件として物件を売却することでローンを完済できる場合、「抵当権の抹消」を前提に、マンションを売りに出すことができるのです。

しかしこの方法をとる場合には、自己資金を充当してでもローンを一括で完済する必要があります。

返済ローンが残っている物件を売りに出す方法として2つめに、「買い替えローン」を利用するというのがあります。
買い替えローンというのは、新たに物件を購入して、古い物件を売る際において、古いローンの残高を新しいローンに上乗せできるというものです。

一見、ローンがそのまま残るので意味がないように思えるかもしれませんが、決してそうではありません。
買い替えローンというのは基本的に新しいローンへの乗り換えという形になりますので、高くなってしまった金利や、苦しくなってしまった毎月の支払額を見直すことができるのです。

そのため変動型金利でローンを組んでいた人にもお勧めです。
なおこの場合、抵当権をはずして売却するやり方と違い一括返済の必要はもちろんありません。

ここでローン返済している最中での売却に際し、注意すべきことがあります。
返済を滞納したうえでの任意売却のケースと異なり、ローン返済中の売却には特にデメリットが無いようにここまでは感じるかもしれません。

特に、買い替えローンに関しては、月々の返済額も減らすことができ、もし売却した額がローン残高を下回っても自己資金を充てなくてもいいのは魅力とも言えます。
しかし、返済途中でのマンション売却の際にはいくつか注意しておくべき点もあります。

まず、ローンの完済の目途が立たなくなったと思ったら、すぐに売却を選択肢に入れて動く必要があります。
不動産は自動車と同じで時間が経てば経つほど価値は下がっていきます。

また今現在ついている価値が、いつ地価の暴落に巻き込まれて下落するかも分かりません。
もしローンの返済スケジュールが崩れてしまって完済できないかもしれないと思ったら、すぐにマンションを売却する計画を立てる必要があります。

その場合買い替えローンを考えても、今あるマンションを売却するのか、新しいマンションを購入するのかどちらを先にするかが問題になりますが、両方にメリットとデメリットがあります。

売りが先の場合は売却資金が先に分かりますので次のマンション候補を探す際に、資金的に計画性のある探し方ができます。
しかし売却が決定してからの家探しとなりますので、適当な物件がすぐ見つからない場合には、住み替えるまでの一時的な住まいが必要になりますので、余計な費用が掛かってしまうことがあります。

一方、買いを先行させる場合には購入した物件に移れば済むので、引っ越しは一度で済みます。
しかし、売れるまでに予想よりも時間を要した場合には、二重の管理費もかかりますし、売れずに値下げをせざるを得なくなった際には資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

ローンの返済スケジュールを再構築することも重要です。
買い替えローンを利用することになって、月々の返済額を見直してからはしばらく返済に困ることは無くなるかもしれませんが、大事なのは最終的にいつまでローンを完済するかです。
毎月の返済額を減らしてローン完済までの期間を延ばしたり、見栄を張ってローンの総支払い額を増加させるのは良いやり方ではありません。

新しいローンを組んでも、目安として65歳までには完済できるスケジュールで組むこと、マンションの売却でできるだけローンの総支払い額を減らすことが重要になってくるでしょう。

売却してローンを一括返済したい

ローン返済のための売却について最後になりますが、マンションを売却してローンを完済したいというケースがあります。
これまで述べてきたようなケースと違い、この場合にはローンが完済できそうだということで、生活が苦しいというわけではないでしょう。

いくらかの貯蓄もあり、余裕のある経済状況と思われます。
その経済的な健全さから、ローンを借金と考えてしまい、できるだけ早く解消してしまいたいと焦る感覚も分かりますが、これは得策とは言えないようです。

一般にマンションを売る際にはどんなに条件が整っていても、購入時の金額を売却時の金額が超えるということは滅多にありません。
ですから売却した際にローンを一括返済するためには、ほとんどの場合自分の資金を充当しなければなりません。
そうやってローンの残りを一括で支払うだけのお金を一時的に失ってしまうよりも、その資金を資産運用に充てたほうがローンで失う金利より得をすることもあり得ます。

ですから無理をしてまでマンションを売って、ローンの繰り上げ返済をする必要はないと考えられますので、焦らずできるだけ高く売る方法を考えることが重要となってきます。
そうなると複数の会社から比較検討して良い不動産会社を見つける必要がありますので、まずはスマイスターサイトで複数の不動産会社から査定をとって、できるだけ高く売れるような業者をじっくり探していくことをお勧めします。

〖スマイスター〗不動産売却の税金控除の一覧

土地を売却したときに発生する税金は、条件によって発生する税金を控除したり、軽減させることができます。

公共事業などの目的のために土地を売却したときの特例

公共事業の用地などのためにその土地や建物を売却した場合、以下の2つの特例のどちらかを受けることができます。

1,譲渡した代金で他の土地や建物を買い替えた場合、その譲渡がなかったことになるという特例

2,土地や建物に課税される譲渡所得の金額から最高5,000万円までを控除することができるという特例

私有の土地・建物を売却して公共事業がおこなわれる権利を「収用権」と呼び、この特別控除は「収用等により土地建物を売ったときの特例」といいます。

■「代金で土地・建物を買い替えた場合の特例」適用条件

売った土地や建物は固定資産であること。不動産会社などが売買目的で保有している不動産は対象外です。
原則として売った資産と同じ種類の資産を買い替えること。土地を売った場合土地を購入。建物を売った場合は建物を購入。
売却から2年以内に代わりの資産を取得すること。
「譲渡所得の金額から最高5,000万円までを特別控除」適用条件
売った土地や建物は固定資産であること。
公共事業業者からの買い取りの申出があってから6ヶ月以内に土地・建物を売却していること。
詳しい条件に関しては国税庁の「収用等により土地建物を売ったときの特例」をご確認ください。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除(2,000万円控除)
特定土地区画整理事業とは、国や独立行政法人都市再生機構などが行う土地区画整理事業になります。

そのために、土地や建物を譲渡した場合は、譲渡所得より2,000万円を控除することができます。

・適用条件
(土地区画整理事業に関する都市計画が定められていない場合は)30ha以上(重点供給地区内の場合は15ha以上)であること。
下記
「特定の居住用財産の買換えの特例」
「特定の居住用財産の交換の特例」
「特定の事業用財産の買換えの特例」
「特定の事業用資産の交換の特例」
「大規模な住宅地の造成のための交換の特例」
「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換の特例」
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」
などの適用を受けていないこと。
詳しくは国税庁の「第65条の3 《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」をご確認ください。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除(1,500万円控除)
特定の住宅造成事業などのために土地を売った場合、譲渡所得から1,500万円を控除することができます。

特定住宅地造成事業等とは、地方公共団体、独立行政法人中小企業基盤整備機構、独立行政法人都市再生機構などが行う住宅の建設や宅地の造成を目的とした事業などを指します。

・適用条件
地方公共団体等が行う住宅・宅地の造成のために買取られる場合。
収用等の事業を行うものから、その対償地に充てるために買取られる場合。
特定の民間の住他創生事業や、住宅建設事業のために買取られる場合。
公有地の拡大推進に関する法律の規定で買取られる場合。
下記
「特定の居住用財産の買換えの特例」
「特定の居住用財産の交換の特例」
「特定の事業用財産の買換えの特例」
「特定の事業用資産の交換の特例」
「大規模な住宅地の造成のための交換の特例」
「認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換の特例」
「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例」
などの適用を受けていないこと。
詳しくは国税庁の「第65条の4 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」をご確認ください。

平成21年・22年に取得した土地を売却したときの特別控除(1,000万円控除)
平成21年・22年に取得した土地を平成27年以降に売却した場合、その土地に課税される譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができるという特別控除です。

また、譲渡所得が1,000万円に満たなかった場合は、その譲渡所得の金額が控除されます。

この特例は、平成20年(2008年)のリーマンショックによって大きな影響が現れた不動産業界に、土地需要や土地の流動性を高めるために設けられた特例です。

〖スマイスター〗不動産売却した際の確定申告の必要書類

不動産、例えば土地や建物を売却する際には、その人の就業の有無や年齢に関わらず、確定申告を行い「分離課税」を納税する義務があります。

両親から土地を相続した場合、その相続税が相当な金額に上ることがあり、その支払いにあてるために不動産を売り払う必要が出てくる場合も少なくありません。この場合、不動産の売却によって利益が得られるかどうかだけでなく、売却による税金を差し引いた金額が十分なものかどうかも知っておく必要が出てきます。

今回は、不動産売却時の確定申告の必要書類と時期についてご紹介いたします。

確定申告をする必要がある場合とない場合の違いとは?

まず、確定申告をしなければならないか、しなくてもよいか、その線引きについてご説明いたします。
確定申告の必要・不必要のラインは、不動産の売却に伴い利益が発生するかどうかです。

つまり、不動産売却金額から必要経費(不動産の購入金額、手数料、印紙費用)を差し引いた金額がプラスであれば、利益が発生しますので確定申告の必要が出てきます。

逆に、計算結果がマイナスで赤字の場合、原則として確定申告の義務は生じません。
このような形で確定申告の必要の有無が線引きされています。

注意点は、専業主婦であろうが年金受給者であろうが、売却により利益が生まれていれば、確定申告の義務が出てくるという点です。

不動産売却をした際の確定申告はいつするのか?
それでは、不動産売却の確定申告のプロセスを見ていきましょう。

確定申告の時期は決まっており、その不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日となっています。
3月15日が土・日・祝日であれば、そこから最初の平日が締め切りとなります。

よって、年度の初めのほうに売却を行っておけば、必要書類の準備に余裕を持って臨むことができます。

不動産売却の確定申告の必要書類とは?

確定申告の時期がわかったところで、この締め切りまでに必要書類を準備します。

必要書類は以下の通りです。

・確定申告書
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書
・取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
・譲渡所得申告のチェックシート

これらの書類は、市役所に行って用紙をもらいましょう。

注意点としては、記入のために源泉徴収票の情報が必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
また、複数の不動産を売却した場合、その数の申告書を用意する必要がある点です。

また、税金の算出方法は決まっていて、課税される所得金額に所得税額を掛け算することで算出されます。
これが不動産売却分の税額となります。

確定申告を行ったあとには、納税を忘れずに行いましょう。

大きく分けて所得税と住民税が課せられることになりますが、所得税の納付期限は3月15日と早いので注意が必要です。

住民税のほうは4期に分けて納付可能です。
6・8・10・翌1月の4回に分割して納付することもできますし、一括で納付することもできますので、計画的に納めるようにしましょう。

〖スマイスター〗不動産売却にかかる印紙代

不動産の売却時に作成される「売買契約書」は、課税文書にあたるため、印紙を貼って消印をする必要があります。
印紙代は契約書内に記載している金額によって変わります。今回は、不動産売却時の印紙代について、節税ポイントも含めてご紹介します。

印紙代は契約書に記載している金額によって変わる

不動産の売却において、売主と買主が売買について合意して取り交わされる「売買契約書」は課税文書の対象になります。課税文書は印紙を貼ることで消印をしなければ印紙税の納付ができないため、売主・買主の両方の2部分の印紙が必要です。

※通常の場合、売主・買主がそれぞれの印紙代を支払います(折半)。
※東日本大震災により被害を受けれられた方が制作した契約書の場合、印紙税が非課税になる場合があります。詳しくはこちら。

また、印紙代は契約書に記載されている金額によって変わることに注意しましょう。記載されている金額が高くになるにつれて印紙代も高くなります。

売主は印紙代を節約することができる!

通常、売主・買主の2部必要な売買契約書ですが、売主は売却した不動産に関する売買契約書の原本を保有する必要がありません。
そのため、原本のコピーを取り所有しておくことで、売り主側の印紙代を節約することができます。

コピーした売買契約書には効力はあるのか

では、コピーした売買契約書には、法的効果があるのでしょうか?

公益財団法人 不動産流通推進センターのページにその回答がありました。

‘‘後日、当事者間に紛争・トラブルが生じない限り、特に問題となることはないと考えられる’’

このように、売主と買主双方が円満に合意している取引においては、売買契約書のコピーを持っていることは問題がありません。また、法的効力も変わらないという見解がありました。

ただ1点注意が必要なのが、売買契約書のコピーする場合カラーコピーは控えた方が良いということです。これは、印紙等模造取締法という法律で、印紙と似た外観を有する物を製造してはいけない、という決まりがあるためです。

こういったルールを守り、売買契約における印紙代を節約しましょう。

〖スマイスター〗不動産売却に必要な2つの契約とは

不動産を売却するためには、不動産会社と結ぶ「媒介契約」と購入者と結ぶ「売買契約」の2つの契約が必要です。
今回は、不動産売却に必要なこの2つの契約についてわかりやすく解説いたします。

媒介契約

不動産会社と結ぶ契約は「一般」「専任」「専属専任」の3種類

不動産を売却するためには、一般的に不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは、不動産を売却するための条件や手数料をあらかじめ決めて、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの契約によって一長一短があります。

■一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができる契約です。また、売主自らでも買主を探すことが可能で、自分で見つけた売主と直接売買することもできます。

一般媒介契約では、不動産会社に国土交通省の指定流通機構(レインズ)への登録が義務づけられておらず、また決まった契約期間や、不動産会社の業務処理や売却活動による報告も義務付けられていません。

■専任媒介契約
専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶ契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。

また、指定流通機構(レインズ)への登録が媒介契約締結から7日以内と義務づけられており、売却活動などの報告も2週間に1回以上行わなければいけません。また、契約期間が3ヶ月以内と決まっています。

■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶことに加え、売主自ら買主を探すことができない契約です。

指定流通機構(レインズ)への登録は契約締結から5日以内と義務づけられており、報告義務も1週間に1回以上しなければなりません。こちらも契約期間は3ヶ月以内です。

売主と買主が結ぶ売買契約

不動産の売却において結ぶ必要がある2つ目の契約が「売買契約」です。

売買契約は、不動産の売却活動を経て購入希望者が見つかり、売主と購入希望者との交渉を経て売却が決まった段階で取り交わされる契約・契約書になります。

売買契約書には、物件の代金や手付金の額・支払日、所有権の移転や引き渡しに関する事項・瑕疵担保責任に関する事項などが記載されています。

売買契約締結時に必要なものは

売主

・土地、建物登記済証
・身分証明、実印、印鑑証明(共有名義の場合、全員分)
・固定資産税等納税通知書
・建築確認通知書、検査済証
・前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
・付帯設備表、物件状況等報告書
・売買契約書貼付印紙
・権利書

買主

・身分証明、印鑑
・売買契約書貼付印紙代
・手付金
・仲介手数料の半金
・源泉徴収票または確定申告書の写し
・住民税決定通知書または納税証明書

が必要になるため、これらをあらかじめ用意しておき、スムーズに売買契約を結びましょう。

〖スマイスター〗不動産売却時にかかる税金

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今まで経営を続けていたアパート・マンションの売却をしたいと考えている方もいると思います。そんな売却時にかかる税金について今回はご紹介していきます。

はじめに売却にはどのような税金がかかり、どの程度の額となるのでしょうか。

アパート・マンション売却時の税金の種類

アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。

譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。

では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。

サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(略:復興財源確保法)」によるものです。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』となります。

この計算式の構成を簡単にご紹介します。

・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。

ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。

・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。

ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。

もうひとつは概算取得費。収入金額の5%で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。

・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。

・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。

税率は所有期間で違う!「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」

物件売却のタイミングを考える際のキーワードのひとつのため、ご存じの方も多いと思いますが、譲渡所得税は所有期間で税率が大きく違います。

譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を越えると「長期譲渡所得」、それ以下の場合を「短期譲渡所得」といいます。
長期譲渡所得への税率は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%で計20.315%に対し、短期譲渡所得への税率は所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%で計39.63%です。

所有期間5年を境に税率が半分近く下がることになります。
これは譲渡所得が1000万円と仮定した場合、190万円以上の差額が出るということです。

対象となる譲渡所得額が多ければ多いほど、注意しなければならない分岐点と言えるでしょう。

このように、運用期間や取得経緯、取得時期などによって大きな違いが出てきます。
アパート経営・マンション経営は、購入から売却まで、トータルに考えていくことが重要のようですね。