スマイスター 好きの不動産売却入門

今まで経営を続けていたアパート・マンションの売却をしたいと考えている方もいると思います。そんな売却時にかかる税金について今回はご紹介していきます。

はじめに売却にはどのような税金がかかり、どの程度の額となるのでしょうか。

アパート・マンション売却時の税金の種類

アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。

譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。

では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。

サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法（略：復興財源確保法）」によるものです。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除』となります。

この計算式の構成を簡単にご紹介します。

・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。

ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。

・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。

ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。

もうひとつは概算取得費。収入金額の5％で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。

・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。

・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。

税率は所有期間で違う！「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」

物件売却のタイミングを考える際のキーワードのひとつのため、ご存じの方も多いと思いますが、譲渡所得税は所有期間で税率が大きく違います。

譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を越えると「長期譲渡所得」、それ以下の場合を「短期譲渡所得」といいます。
長期譲渡所得への税率は所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％で計20.315％に対し、短期譲渡所得への税率は所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％で計39.63％です。

所有期間5年を境に税率が半分近く下がることになります。
これは譲渡所得が1000万円と仮定した場合、190万円以上の差額が出るということです。

対象となる譲渡所得額が多ければ多いほど、注意しなければならない分岐点と言えるでしょう。

このように、運用期間や取得経緯、取得時期などによって大きな違いが出てきます。
アパート経営・マンション経営は、購入から売却まで、トータルに考えていくことが重要のようですね。

2015年より施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家は所有するだけでコストや労力をかける対象になりました。

一方で、空き家の流通を促進させる税制の特別控除もあり、政府は空き家の売却や活用を促しています。
「空き家の流通を促進させる税制の特別控除」にはどんな条件があるのでしょうか。

空き家の売却について紹介していきます。

空き家を売却したときの特別控除について

空き家を売却したときの控除を「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2016年4月より施行された制度です。

後述する条件をすべて満たさなければなりませんが、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

譲渡所得については「不動産の売却にはどんな税金がかかるの？」をご確認ください。

特別控除が適用される条件

では、特別控除が適用される条件を確認しましょう。

・売却金額が1億円を超えないこと。
・相続する直前まで被相続人の自宅で、被相続人は1人暮らしであり、相続発生と同時に空き家になったこと。
・その空き家は昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること。
・その空き家は区分所有建築物、つまりマンションなどではないこと。
・相続人がその不動産を売却する場合、家屋を除去して売却するか、耐震基準を改修した家屋、家屋と土地を売却すること。
・売却する期間は、平成28年4月1～平成31年12月31日であること。
・相続してから売却するまでの間に、事業・貸付・居住などをしておらず、売却するまで空き家であること。

これらの条件を個人が全て満たした場合、譲渡益から3,000万円を非課税にすることができます。

※この特例で課税対象額が0円の場合、確定申告が必要になることに注意しましょう。

詳しくは、「平成28年度税制改正大綱」をご確認ください。

この特別控除でどれぐらい節税できるのか

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用条件を確認すると、これらを満たすのはとても大変と感じるかもしれません。

しかしこの特別控除を適用することができれば、例えば控除額満額の3,000万円の譲渡所得が発生した場合、課税される600万円以上の譲渡所得税が0円になります。

※長期譲渡所得計算の場合

また、適用条件にある空き家の解体・除去・改修に関しても、国や自治体の助成金を利用することによって、最大で工事費用の80％を補助してもらうこともできます。

アパート・マンションの売却は、購入時と同じように大きな金額が動きます。立地などの条件にもよりますが、数百万円から数億円のものが取引きされます。

今回はアパート経営・マンション経営における、売却のメリットやそのタイミングについて紹介していきます。

売却のメリットとデメリット

アパート・マンションの売却のメリットには以下のようなものが考えられます。

・メリット① 資金の回収
国土交通省の土地保有移動調査によると、売却の理由として最もあげられているのが、「日常の生活費に充てるため」です。
売却すればまとまった額を得ることができるため、大きなメリットと言えますし、初めて利益と損失が明確になるため、今後の生活設計も立てやすくなります。

また、資金の回収によって、さらに収益性の高い投資物件への投資も可能です。

・メリット② リスク回避（値下がりリスクの回避）
物件の値下がりは最も念頭に置くべきリスクです。
売却すれば収益の機会は無くなっても、値下がりのリスクからは解放されます。

保険でカバーできるリスクであれば良いのですが、全てが解決できるとは限りませんし、値下がりのリスクは保険では何ともなりません。
そのような意味では、リスク回避もメリットと言えます。

・メリット③ アパート・マンション経営のスキルアップ
どんなに情報収集をしても、経験に勝るものはありません。
購入から売却、あるいは買い替えまでの一通りの実体験は、あなたをアパート・マンションの経営者として、確実にスキルアップさせています。

きっと今後のアパート経営・マンション経営に確実に役立つはずです。
また、購入・売却の実績ができることで、不動産業界とのやり取りが以前よりもスムーズになったり、良い情報が入るようになるということも考えられます。

一方、考えられるデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

・デメリット① 収益を生まなくなる
所有物件を売却をするのですから、当然収益はなくなります。
それを承知の上で売却を検討するのですから、想定内のデメリットですね。

・デメリット② 急いだ売却は損失を出す
売却する意思を固めたとしても、タイミングを考えずに急いで手放すと、思わぬ損失が出ることもあります。
とはいえ、大抵はしっかりとした理由の元に売却を決意しますから、損失が出るとすれば、デメリットというよりは、リスクでしょう。

売却のタイミング

メリットとデメリットでも触れましたが、土地保有移動調査結果を見ると、売却の理由は人それぞれです。
差し迫った理由の場合は急ぎたいかも知れませんが、アパート経営・マンション経営を順調に進めているうちから売却のタイミングを考えておけば、ベストな売り時を逃すことがありません。

では、売却のタイミングは、どんな時に訪れるのでしょうか。

・税率に関わるタイミング
売却にかかる譲渡所得税率は、5年という区切りで大きく変わります。　　　
（※詳しくは「アパート経営・マンション経営の不動産売却時にかかる税金とは」をご参照ください）
所有期間が5年間を越えると、税率はおよそ半分となりますので、このタイミングにかかりそうな場合は要注意です。

・買い替え時の課税方法に関するタイミング
買い替えを考えた売却の場合は、「事業用の資産を買い替えたときの特例」にある所有期間10年という条件も見逃せません。
これは事業用土地建物を譲渡し、譲渡した年か翌年中に同等の買い替え資産を取得した場合に、譲渡価格の20％を収入金額として計算（課税）を行うというものです。

所有期間10年以外にも細かい要件所有期間含む）はありますが、これに該当しそうなら、所有期間をしっかり見定めた行動が大切です。

・市場調査におけるタイミング
現物資産のため、消えて無くなるということはありませんが、法令改正や都市計画、世界的な経済の動きによって不動産市場も動きます。
そのため、売却も市場の動きを見ることが重要となります。

売却を考えるのであれば、専門家である不動産会社・仲介会社からの情報収集や、公示価格などを意識しておくと、より利益の高い、あるいは損をしないタイミングというのが見えてきそうです。

様々な理由から、「今まで経営を続けていたアパート・マンションを売却したい」と考えてる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は売却時にかかる税金についてご紹介します。

アパート・マンション売却時の税金の種類

アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。

譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。

では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。

サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法（略：復興財源確保法）」によるものです。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除』となります。

この計算式の構成を簡単にご紹介します。

・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。

ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。

・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。

ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。

もうひとつは概算取得費。収入金額の5％で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。

・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。

・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。

相続によって得た不動産の売却手続きは、登記を行って名義を相続人本人のものに書き換える手続きが加わる点以外は、通常の売却と一緒です。

しかし、売却後に納付しなければならない税金については、通常の不動産売却の場合とは少々異なる点があるので注意が必要となります。

今回は「相続した不動産を売却する場合にかかる税金」「譲渡取得税の計算方法」を紹介して行きます。

相続した不動産を売却する場合にかかる税金とは

土地や建物を売ると課税される税金には、売買契約書が課税対象となる印紙税、不動産業者に支払う仲介手数料に上乗せされる消費税、抵当権や所有権に関する登記手続きの際に納める登録免許税、売却益にかかる譲渡所得税、住民税、復興特別所得税が挙げられます。

ただし、対象物件が相続によって取得したものだった場合、亡くなった人の財産の保有状況や、相続人が取得した財産の総額次第では、さらに相続税も納付しなければなりません。

これら課税される税金のうち、特に注意が必要なのは所得に対して課税される3つの税と相続税です。
なぜかというと、これらは申告納税制度が採用されており、税額を自分で申告して納税しなければならず、期限までに正確に申告して納税できなければ、附帯税も納めなければならなくなるからです。

譲渡取得税の計算方法とは

不動産を売ることによって得られる譲渡所得にかかる所得税と住民税は、他の所得とは合算せずに計算します。

譲渡所得税は、利益から必要経費と特別控除額を差し引いて譲渡所得金額を計算し、その後所定の税率を乗じれば計算することができます。

不動産売却による譲渡所得金額の計算をする際に算入できる主な項目としては、利益については売買代金と固定資産税の精算金が、必要経費については不動産の取得費や仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、解体工事費などが挙げられます。

ただし、対象の不動産が相続で取得したものであり、なおかつ相続税の申告期限の翌日から3年以内に処分したものである場合は、特例によって納付した相続税の一部を不動産の取得費に含めることができます。
この点が通常の不動産売却との大きな違いです。

「不動産を相続したはいいけど売却したい」とお考えの方もいるのではないのでしょうか。今回は売却に当たって「相続した不動産を売却するためにまず必要な手続き」「登記変更後の売却の流れや方法」についてご紹介します。

相続した不動産を売却するためにまず必要な手続き

相続を受けた不動産を売却したいときには、まず登記の変更を行います。
登記の変更を行うことで所有者が変わり、次の持ち主に所有権が移るので売却することが出来るようになります。

所有者が亡くなった人物のままになっていると売ることは出来ないので、売り出す前に必ず確認して手続きを行うようにしましょう。

手続きの流れは、法務局に行って登記簿を請求し、誰が所有者になっているのか確認します。
確認を終えたら所有者になっている人物の戸籍謄本や住民票を取り寄せる必要がありますが、生まれたときから亡くなるまでの期間全ての戸籍謄本や住民票が必要です。

さらに申請書や自分の戸籍謄本、住民票を揃えて、物件がある地域の法務局に提出します。
書類に不備や間違えがある場合は法務局の担当者の指導を受けて、修正し提出するようにしましょう。

登記変更後の売却の流れや方法

相続した不動産の登記変更が無事済んだら、不動産会社を選んで実際に物件を売り出すことになります。

まず物件の宣伝をして買い主を見つけてくれる仲介業者を選びます。
同時に物件がどのくらいの金額で売ることが出来るのかを確かめるために、複数社から見積もりを取り寄せると良いでしょう。

相場を知ることが出来たら仲介業者を決定し、担当者と相談してながらり出すときの金額を決定します。
一般的に売り出すときは高めの金額に設定してから売り出し、時間が経ったら値引きをするので、希望する金額よりも少し高めに金額を決めます。

仲介業者が買い主を見つけてくれたら内覧を行い、交渉が成立すると売買契約を結ぶことになります。
契約時にはその場に出席して、契約内容をよく確認するようにしましょう。

入札の多さは市場の最高値に無関係

通常のオークションでは、入札総数が多く活況を呈しているようだと、「競り売り」が機能して、買手が商品を奪い合うように買っているように見えます。しかし、不動産の「オークション取引」では、「入札総数の多さ」より「1番手と2番手の価格差」のほうが重要になります。なぜなら、売主が「オークション取引」を選択する目的は、あくまで「市場の最高値で売却すること」だからです。いくら人札総数が多くなっても、それが市場の最高額を引き出すことに直結しなければ、売主にとっては重要な意味を持ちません。

加えて、「競り上がり方式」では、入札総数を演出することは簡単です。たとえば競り上がり方式では入札単位が決められますが、多くは「入札単位は10万円以上」となります。「入札単位をいくらに設定しているか」は、入札履歴を見れば一目瞭然です。本来なら「入札単位は、１00万~200万円以上」とするような最低売却価格が数億円の事業用地でも、入札単位を10万円以上に設定すると、少しでも安く買いたい入札者が、一度に大きな金額をつけた入札は行なわず、最小単位による「小刻みな入札」を終始繰り返すことで、一気に入札総数は80〜100件程度に膨らみます。そして最後は、1番手が2番手より１０万円上乗せした価格で落札し、買主は十分な余力を残すことになるのです。

「価格差がどれだけ開くか」が高値売却のポイント

競売では、1番手と2番手との「価格差」が1~3割ほど開くことは、決して珍しくありません。その要因は、「ボスティング方式」と同様に、1回勝負の入札なので「1円でも負けると落札できない」ことになるので、入札価格も1円単位の端数まで記入するところに、入札者の本気度を感じることができます。

「競売」と「公売」の違い

競売とは、債務者が債務を履行しなかったときに、債権者が裁判所に申し立て、債務者や担保提供者が所有する不動産を、裁判所の管轄下で強制的に売却して債権を 回収する制度です。また公売とは、国や地方自治体が税の滞納処分を独自に行なうもので、国税徴収法に基づき、 官公庁が滞納税金の回収のために差し押さえた不動産を換価する手続きのことです。

競売と公売の違いは、債権者が民間で管轄が裁判所となる競売に対し、公売は債権者が官公庁で管轄が国または地方公共団体となります。また、対象不動産に非協力 的な占有者が存在する場合、競売では引渡命令の申立て による強制執行制度がありますが、公売では所有権に基づく明渡請求訴訟を提訴し、勝訴した上で強制執行となるため、競売と比べて時間と費用を多く要します。
その他では、「市場価格より2~3割安い」「入札方式 で売却される」等、競売と公売はほとんど同様のシステムとなっています。

競争原理が「市場相場の上限価格」を引き出す!

競売や公売による入札方式では、地域によって違いはありますが、人気がある地域では落札価格の上昇や入札本数の増加、高水準の落札率等の傾向が続いています。ある民間調査によれば、2014年上期の関東エリア 「1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)における不動産競売物件は、2010年以降は減少傾向にあるものの、 入札状況は高水準を維持しており、落札率は東京地裁本庁の8・1%を筆頭に、周辺地域でも3%台後半の高い落札率を維持しているようです。また落札価格も上昇が続いていて、「対売却基準価額乖離率中央値」は各都県で1.5倍超となっています。

とくに マンションでは横浜地裁本庁の1・8倍を筆頭に、軒並 み1・6倍超と落札価格の上昇が続いています。

競売も公売も、より多くの回収を公平に行なうことが目的なので、入札方式という競争原理が買手の購入意欲 を刺激して、落札時点(売却時点)における「市場相場の上限金額」を引き出すことになっているのです。

農地転用は開発行為となる!?

農地を売却するには、農地法に基づく許可や届出が必 要となり、これを経ないで不動産取引を行なっても効力が生じないことになります。全国の市町村に置かれた農業委員会では、農地等の利用関係に関する事務を行なっていますが、農地の売却では様々な規制があります。たとえば、農地を転用目的で不動産開発業者に売却する場合は、農地法第5条により、許可または届出が必要になり、これらの手続きは原則として開発行為を伴います。

開発行為とは、「主として建築物の建築等の目的で土地の区画形質を変更する」ことで、「区画の変更」とは、敷地内に道路を築造して建築区画の分割を行なうような場合を言います。「形質の変更」とは、土地の形状や性質を変更することで、切土や盛土等によって宅地の高さを変更したり、宅地以外の土地(農地等)を宅地に変更する場合を言います。つまり、田畑として使用している農地が住宅用地となる場合には、「区画形質の変更」となることから開発行為に該当し、開発行為を行なうには都市計画法第3条に基づき、事前に都道府県知事の許可 (開発許可)を受けなければならないとされています。

 

「宅地有効率」という指標で価格を考える

開発許可の技術基準は、環境保全や防災の観点から適用されるため、地域全体の価値は上がりますが、売却対象である農地の取引価格は下がることになります。たとえば開発許可基準により、全体敷地面積の約3~4割部分が敷地内道路や転回広場等に当てられ、最終的には管理者となる市町村へ移管されることもあります。そうな ると、買主(不動産開発業者)が再販分譲できるのは、道路や転回広場を除く全体敷地面積の6~7割(宅地有効率8~8%)となり、開発許可基準が適用されない場合と比較して、単純に農地価格は3~4割減になります。

その他にも、開発許可基準に基づく給排水施設の整備 や周辺利害関係者の同意に関連して、周辺施設の整備が 必要となれば、整備費用は仕入原価となり、農地価格を 引き下げることになります。結果的には、価格の下落分 は公共施設への寄付となるので地域への貢献となります。

不動産担当者がため息をつく擁壁

土地の売却依頼で現地確認に行ったとき、担当者がため息をついてしまうこととは。ため息の原因は、行政の許可なしに、無断で施工した擁壁であることがあるようです。

通常、一定の規模を超える宅地造成工事を行なうには、 行政による許可を受けなければなりません。行政としては、宅地造成で造られた擁壁が強度不足等で簡単に崩壊するようでは困るので、鉄筋コンクリート造等の頑丈な構造にするよう、各種専門家による緻密な計算によって 技術基準を設けています。

しかし、宅地造成区域外であったり、一定の規模以下であったり、農地である場合は許可を受ける必要はなく、 所有者は当面のコストだけを考えて、必要最低限の強度の「簡易なもの」を造ることがよくあります。ブロック擁壁などを見かけることも少なくありません。一部ブロック擁壁で、残りが鉄筋コンクリート造のものもあれば、全体の3分の2ほどがブロック擁壁になっているものもあります。法律に違反しているわけではないので、将来ずっと保有し続けるのであればいいのですが、 売却するとなってくると事情は大きく変わってきます。

「擁壁の再施工費用」は取引価格を引き下げる!

買主はその土地を使用収益するために購入します。購入目的が、青空駐車場や資材置き場であれば問題は少ないかもしれませんが、多くの場合は建物等の構造物を建染します。そうなると開発許可や宅地造成許可を取得する必要があります。しかし、無許可で施工された擁壁は、 新たに建築する建物を想定したものではないので、原則 として「造り直し」となる可能性が高くなります。

取引価格を算出する際には、この「造り直し」に要する宅地造成費用が重くのしかかり、価格自体を大きく引き下げることになるのです。その土地が一定規模以下で開発許可の対象外であったり、宅地造成規制区域外である場合でも、新たに建築する建物の建築確認申請では、建物の敷地となる「地盤の安全性」が確保されていなければ許可されない可能性が高く、やはり造り直しを余儀なくされることになるのです。

不動産売却の際の困らないように、擁壁設置の場合には直近のことだけを考えず、長期的な目線での設計が必須となります。