不動産を売却したい、と思うものの、何から始めればよいのか分からず、悩む方も多いのではないでしょうか。
このサイトは、不動産売却の第一歩を踏みだすための一つとして、リビンマッチ(旧スマイスター)を通じて得た情報を提供しています。これを機にリビンマッチ(旧スマイスター)を始めて知った方には、その利便性も伝えられたらと思います。

売却イメージ

不動産売却の流れ

まず、売却したい理由を整理していきましょう。
子供の成長に合わせての住み替えなどによるものなのか、それともただ換金するためなのか、まとまった資金が必要なためなのか、ということに合わせて、住み替えはいつぐらいになるか、手元にはどれほど資金があるか、なども考えましょう。他にも、いつまでに売却したいのか、売却価格はいくらぐらいで売りたいのか、ということも考えていきます。

ここで、リビンマッチ(旧スマイスター)を利用した場合には、住宅ローンの返済に困っている方は「任意売却」、とにかく早く売却したい方は「不動産買取」、などを利用する、という選択もあります。詳しくは、後述の「リビンマッチ(旧スマイスター)の活用方法」にて説明します。

まず、理由を考えることによって、本当に売却しても良い物件なのか、住み続けるべきか、もしかしたら賃貸にする方が良いのかを見極めていきます。もし賃貸の方が良い、と思った場合でも、リビンマッチ(旧スマイスター)では賃貸についても扱っているため、相談してみるとよいでしょう。

それでは、売却の手順を見ていきましょう。

手順

1.査定の依頼
売却を考えるようになったのであれば、物件についての意見を多く聞くためにも、複数の不動産会社に査定の依頼をするのが良いです。その際、リビンマッチ(旧スマイスター)を利用すると、一括で依頼することができるので便利です。

2.査定・調査してもらう
依頼した会社が相場や土地情報を調べ、査定価格を提示します。複数の査定結果の中から、担当者とのやり取りなどを通して結果を比較し、売却活動をお願いする会社を決めましょう。

3.媒体契約を結ぶ
売買の仲介を不動産会社に改めて依頼する場合は、媒介契約というものを結びます。この媒介契約は、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」
この契約は、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみに売却を依頼するものです。依頼を受けた会社は、5日以内に物件の情報を指定流通機構に登録しなければないため、すぐさま全国の不動産会社と、情報が連携します。そのため、直接依頼を受けていない会社からも、購入希望のお客様への案内ができることから、比較的早く売却できます。 ただし、他社から良い条件の買い入れを申し込まれても、友人からの紹介や身内などへの売却も制限されてしまう、という点に注意が必要です。

「専任媒介契約」
この契約は上記と似て、1社だけとの契約となり他社には依頼できないものの、「自己発見取引」が認められているため、自力で見つけた身内や友人などに対してであれば、売買することができる、というものです。また、今よりも良い条件の買主を自分で見つけた場合は、物件をその方に売却することもできます。

「こちらも同じように、指定流通機構に契約日から7日以内に登録しなければならないため、比較的早く売却できます。 その反面、専属とも共通ですが、複数の会社に依頼できない点がネックとなるかもしれません。窓口が一本化されるため、スムーズに売却できる、というようにも考えられるため、一概には言えませんが。

「一般媒介契約」
依頼した不動産会社からの同意を得て、複数の会社に対しても依頼することができ、自己発見取引もできる、というものです。 しかし、複数の窓口ができてしまったために、急いで売却しようとして、相場より少し低い価格でも物件を売却してしまう、ということがあり得ます。もちろん、相場よりも低い価格の場合は断っても良いので、あまり焦らなくでもよいでしょう。

さて、不動産を高く売ることだけを考えると「一般」と「専任」ではどちらが売れるか考えると、「専任」の方が有利でしょう。 というのも、一般の場合、競合他社に複数依頼されることを想定して、仲介業者では積極的にチラシを作ったり、広告を打ったりするなどの先行投資をしません。自社でせっかくチラシを作ったとしても、他社で決まってしまった場合は費用を無駄にしてしまうのも同然だからです。そのため、とりあえずWebサイトの広告は出そう、というように、販売活動にも力を入れません。

買う側としても、複数の会社から情報が出ているので、価格的に一番交渉してくれる会社に相談する可能性が高くなります。 一方の専任では競合他社がないため、チラシや広告などに一定の予算をかけて先行投資してくれます。契約期間の3ヶ月の間に決められなかった場合には他社に流れてしまう恐れがあるので、一段と力を入れてくれます。さまざまな方法で買い手を呼び込む努力をしてくれる可能性は、一般よりもはるかに高いでしょう。

ただ、他社との競合がない条件を悪用されて、依頼した物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」など、仲介業者には利益のある商売を好き勝手にされてしまうこともあるので、細心の注意が必要になります。手数料や広告の方法などといったものを提示してもらい、信頼できる会社に任せられるのが理想ですね。

4.売却活動
チラシやWebサイトなどを用いて、媒介契約を結んだ会社が売却活動を行い、物件の購入希望者を探します。 売り出し価格に関しては、自分の希望売却価格だけで進めるのではなく、市場の動向や不動産会社の査定価格などを参考にして決めましょう。

また、売買契約を締結する前に、購入希望者に対して、できるだけ物件の情報を提示するようにしましょう。特に、不具合や欠陥などがある場合にはきちんと伝えることで、契約を結んだあとでのトラブルや瑕疵(かし)を防止することができますし、誠実さを伝えることができます。不動産が仲介する際には、詳細な物件説明を「重要事項説明」という制度に沿って行うため、物件調査に協力するようにしましょう。

5.売買契約の締結
売主、買主、お互いに売買の条件に納得したのであれば、いよいよ売買契約を結びます。このときに、手付金として物件の10~20%くらいを一般的に受け取ります。きちんと内容を確認してから契約を結びましょう。

契約は、不動産を買主に引き渡して完了します。契約の際に、引き渡しのタイミングも決めるが、お金を受け取るタイミングと鍵を渡すタイミングは合わせるべきでしょう。特に、住宅ローンを借りたりしている場合には、事前準備が必要になってきます。 代金を受け取ると同時に、抵当権抹消、所有権の移転などの申請も行います。細かい設備や備品についても、買主と実際に立ち入って十分確認しておきましょう。また、申告など、手続きにも漏れがないように気を付けましょう。

様々な売却手法
従来の不動産売却手法は「相対取引」が大半でしたが、最近は新たな名称の売却手法が増えてきています。ここではよく見かける3つの手法をご紹介していこうと思います。

「相対取引」
市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法です。そのため、「売主1人に対して買主候補1人の関係」で双方の合意によって取引条件が決定します。現在でも、不動産取引の大半が相対取引で行われています。

早期売却が可能になるため、売却期限がある売主には最適、というメリットがある一方、購入意思表明の先着順で買い手に優先交渉権が与えられるため、高く売れる可能性は低くなってしまう、というデメリットもあります。

「不動産オークション取引」
複数の買主候補による競争入札によって、最高値の入札者が落札者となります。オークション主催者は、運営するために売主と買主の仲介はするものの、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入ることはありません。また、この中でも2種類の方法があり、「競り上がり方式」というインターネットを使ったオークションと、「ポスティング方式」という紙媒体の入札書を用いるオークションがあります。

メリットとしては、買主同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高いという点がありますが、デメリットとしては、相対取引と比較すると少し多くの時間が必要になる、という点です。

「売却専門エージェントサービス」
これは相対取引の変形版と言われていて、売主の利益の最大化を目的としますが、買主側は担当しないことから、「売主の代理人」という立場を主張しています。両方を担当してしまうと、利益相反となってしまうためです。他にも、売却戦略を提案してくれたり、専任媒介契約や担当エージェントに応じて仲介手数料を値引きしたりもします。

利益相反を回避し、売主のために考え行動してくれるというメリットに対し、高値売却の手法が、粘り強く交渉するなど、担当者の意欲だけに依存することになるため、「システム化」されていない、というデメリットがあります。 また、リビンマッチ(旧スマイスター)は「売却専門エージェントサービス」の一つに分類されます。

リビンマッチ(旧スマイスター)とは
では、先ほどから出てくるリビンマッチ(旧スマイスター)とはどんなサイトなのかをご紹介します。 リビンマッチ(旧スマイスター)とは、不動産の売却と買収、賃貸の管理、土地の活用、リノベーション、注文住宅といったサービスを幅広く提供している、不動産サービスと価格比較のポータルサイトです。他にも、不動産業界のビジネスマン、ユーザー向けの情報サイト「リビンマッチ(旧スマイスター)不動産求人情報」「リビンマッチ(旧スマイスター)MagaZine Biz」などを無料で提供しています。

また、リビンマッチ(旧スマイスター)は、大手から地元密着型までの幅広い会社と連携しています。10年以上の営業実績があり、連携会社も全国で1,400社以上になり、今も連携が増加しているため、国内最大級の不動産価格比較サイトと言えます。もっとも大きな特徴として、プライバシーマーク認定企業であるため、個人情報だけでなく、物件情報に対しても安心感を持つことができます。

もちろん、不動産の売却においても、リビンマッチ(旧スマイスター)は活躍します。高額売却するには複数の会社で比較する方が良い、というのは先ほど述べました。そこで、リビンマッチ(旧スマイスター)不動産売却を利用すると、物件情報を入力するだけで、複数の会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産の売却だけでなく、不動産買収や賃貸管理会社、土地活用、注文住宅、リノベーションなども同様に、複数の管理会社に一括資料請求できるため、比較するのに非常に便利です。

リビンマッチ(旧スマイスター)の活用方法
リビンマッチ(旧スマイスター)の不動産売却を利用する場合に、「不動産買取」、「任意売却」などもあると「不動産売却の流れ」の部分で紹介しました。ここでは、もう少し詳しくサービスの内容を紹介したいと思います。

「不動産買取」
不動産の売却には、おおまかに分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。先ほどまで紹介していたものは「仲介」と言い、不動産会社に依頼し、購入希望者を探し出して、売却する方法でした。
一方「買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る、という方法です。

2つの明らかな違いは「買主」で、「仲介」の買主は購入希望者なのに対し、「買取」は不動産会社になります。「仲介」の場合は売却先を探す必要があり、不動産会社には仲介手数料を払わなければなりません。また、売却先に対して、条件の交渉で時間が掛かってしまうこともあります。その分、価格は高くなりやすいようです。「仲介」でも、「買取」でも、メリットもデメリットもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額などを比較する必要があると思います。リビンマッチ(旧スマイスター)では、価格の一括査定ができるので、おすすめです。

「任意売却」
住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者(銀行などの金融機関)に同意してもらい、売却する、という方法です。

通常、抵当権(住宅ローンなどの貸金を回収できなかった際の担保として、不動産を確保すること)など担保権を設定した債権者から借りた費用と、売却の諸経費よりも高い金額で不動産を売却できればこのような問題は発生しません。 ですが、住宅ローンを滞納、延滞している場合、現在の市場相場は、購入時よりも下がっていることがほとんどなのです。そのため、売却できない状況に陥ってしまいます。

かといって住宅ローンを返済できなければ、債権者は最終手段としてその不動産の競売手続きを申請し、所有者の意思とは別に、不動産の所有権を、一番高い価格で入札した買主に移さなくてはなりません。 そこで、任意売却を行うことで、そのような状況を回避します。債権者と不動産の所有者(債務者)とが任意売却によって不動産を売ることを合意すれば、担保権をしてもらえるため、相場に近い額で売却でき、競売よりも早く終わらせることができます。

どちらも、通常より早く売却できるため、早く売却する必要がある場合には、こちらを活用するとよいでしょう。

おまけ・民泊ビジネスについて/p>

民泊イメージ

2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、不動産を所有している方は、「民泊」に少なからず興味を持っているのではないかと思います。それは、不動産を売却しようと思っている方も例外ではないでしょう。というのも、民泊自体を始めるかどうかは別として、所有している不動産が民泊に活用できるのであれば、付加価値が上がり、より高く売れる可能性も上がるためです。2018年の6月15日には民泊新法が施行され、以前よりも簡単な手続きで合法民泊をできるようになりました。そのため、外国旅行者が止まりたい地域であれば、収益性が認められ、物件を高く評価される可能性はとても大きくなるでしょう。

ここで、「民泊」について説明すると、「民泊」とは、住宅の全てか一部を利用して、宿泊サービスを提供する、というものです。以前までは、厚生労働省は、民泊が有料で何度も行われる場合、原則として営業許可が必要になりますが、規制緩和が進み、民泊新法に基づいて届出すれば、旅館業法による営業許可なしでも合法民泊を行えるようになりました。また、イベント民泊という、スポットでの民泊の実施を認める制度もあります。ちなみに、無償で民泊を行う場合は、届出は不要です。

オリンピックに向けて外国人旅行者の数が急増することが見込まれているものの、それに見合うホテルや旅館などの宿泊施設の増加が追いつかないため、「民活(政府や自治体に代わって、民間部門による資本や経営によって、大型プロジェクトを行うこと)」が、推進されました。2017年の外国人旅行者は、2800万人を超えるほどにもなりました。

こうした状況を考えると、民泊の動きは首都だけでなく、全国で広がるのではないかと考えられます。また、これからも外国人旅行者数は増加するでしょうし、オリンピック後も続くのではないかと考えられます。

そのため、民泊に活用できそうな不動産の売却は、「オリンピックまで収益を上げてから検討しても遅くない」と考えることもできるかもしれません。また、民泊を代理する業者やセミナー、コンサルティングも活発になり、情報も仕入れやすくなるかもしれませんね。 いずれにしても、不動産の重要性が今後も高まることは明らかでしょう。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗不動産にかかる税金を購入から売却まで徹底解説

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「不動産にかかる税金を購入から売却まで徹底解説」です。

不動産にかかる税金は、買った時、登記した時、保有している間などそのシーンによって異なります。そのため「節税しよう」と考えても、まず何の税金が発生するかを知らなければ、どのような対策が有効か判断できません。

今回は、不動産にかかる税金を、購入、取得、保有、賃貸、売却、相続、贈与の7つのシーンに分けて、それぞれ何の税金がどのくらいかかるかを解説します。

不動産を購入した時にかかる税金

不動産を買う時にかかる税金は、

  • 消費税
  • 印紙税

です。

消費税

消費税とは、資産を譲渡した時、あるいは貸付けた時の代金にかかる税金です。
ただし、土地の譲渡と貸付けは非課税となるため、不動産の売買では、建物の代金のみにかかります。
現在の税率は8%ですが、2019年10月から10%となります。

印紙税

印紙税とは、文書にかかる税金です。
収入印紙を購入し、文書に貼付して消印をすることで納税が完了します。
1通ごとの文書に課税されるため、不動産の売買契約書は、売り手側・買い手側それぞれの契約書に用意しなければなりません。
印紙税の額は、売買契約書に記載された売買価格で判定されますが、消費税の内訳がわかるように記載すること(例えば「建物価格2,160万円うち消費税額160万円」等)によって、消費税額は印紙税の対象価格に含めないことができます。
不動産売買契約書の印紙税額は、下記のとおりです。

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上
10万円以下のもの
200円
10万円を超え
50万円以下のもの
400円
50万円を超え
100万円以下のもの
1,000円
100万円を超え
500万円以下のもの
2,000円
500万円を超え
1,000万円以下のもの
1万円
1,000万円を超え
5,000万円以下のもの
2万円
5,000万円を超え
1億円以下のもの
6万円
1億円を超え
5億円以下のもの
10万円
5億円を超え
10億円以下のもの
20万円
10億円を超え
50億円以下のもの
40万円
50億円を超えるもの 60万円

不動産を取得した時にかかる税金

不動産を取得した時にかかる税金は、

  • 登録免許税(登記時)
  • 不動産取得税

です。

登録免許税

不動産を取得したら、不動産の所有権移転登記(前所有者から自己に名義を移すための登記)を行います。
この時、登記の手続きを行う法務局に納める税金が登録免許税です。
税額は「固定資産税評価額」(市町村が決める不動産の評価額。固定資産評価証明書などで確認できる)の2%がかかりますが、土地については2019年3月末までは1.5%、住居用の建物については、新築か中古か、あるいは建物の品質によって0.1%~0.3%になります。
納付方法は、金銭納付と収入印紙での納付の2つがありますが、登録免許税の額が3万円を超える時は金銭納付しか選択できません。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した時に都道府県に支払う地方税です。
都道府県税事務所への申告が必要で、東京都の申告期限は30日以内ですが、その期限は道府県ごとで異なります。
納税額は、土地については固定資産税評価額の3%で、建物については、住宅用の場合は固定資産税評価額の3%、それ以外は4%です。
さらに宅地、住宅には別個に税額軽減の措置があります。

不動産を保有している間にかかる税金

不動産を保有している間は、毎年、

  • 固定資産税
  • 都市計画税

がかかります。

固定資産税

不動産が所在する市町村に納める地方税です。
1月1日時点で保有している人にその年分の税額が課されるため、年の途中で購入すると購入後の日数にあたる税額を、元の所有者から請求されることがあります。
なお登記を済ませると市町村に連絡されるため、登記すれば自動的に翌年の納税通知は新しい所有者に届きます。
税額は、固定資産税評価額の1.4%です
住宅用地については、その面積に応じて6分の1又は3分の1の減額措置があり、また新築住宅や特定の改修工事(耐震改修、バリアフリー改修など)をした住宅も、市町村に申請すれば税額軽減の措置が受けられます。

都市計画税

都市計画税とは、固定資産の所在地が市街化区域にある場合、固定資産税と同時に課される地方税です。
納税先と課税対象者は固定資産税と同じですが、税額については固定資産税評価額に0.3%以下の税率を市町村ごとに設定しています。
住宅用地については、その面積に応じて3分の1又は3分の2の減額措置があります。

不動産を賃貸している間にかかる税金

不動産を賃貸している間は、その賃貸収入に対して

  • 個人であれば所得税(不動産所得)、個人事業税、個人住民税
  • 法人であれば法人税、法人事業税、法人住民税
  • 一部の賃貸で消費税

が課税されます。

所得税(不動産所得)、個人事業税、個人住民税

不動産の賃貸収入には、その賃貸収入からその収入を得るために支出した費用(減価償却費を含む)を差し引いた額が所得税の課税対象になります。
所得税の税率は、他の所得と合算して5%~45%で、個人事業税が5%(年間290万円まで非課税)、個人住民税が10%です。

法人税、法人事業税、法人住民税

売却収入から経費を差し引いた額に対してかかる税金です。
法人にかかる税率の仕組みはやや複雑ですが、資本金1億円以下の企業で年間800万円以下の所得であれば25%ほど、その所得を超えれば30%ほどが目安になります。

消費税

消費税の課税事業者であれば、賃貸で最も注意が必要なのは、消費税の課税対象の判断です。
土地の場合、原則は非課税ですが、貸付期間が1ヶ月未満のものや駐車場(駐車の管理をしているもの)等は消費税の対象となります。
また、住居の賃貸料は売買と異なり非課税なのですが、こちらも貸付期間が1ヶ月未満のものや事務所などの建物を貸し付ける場合は、消費税の対象です。
家賃は継続的に得る収入となるため、最初の課税判断がとても重要になります。

不動産を売却した時にかかる税金

不動産を売る時にかかる税金は

  • 個人であれば所得税(譲渡所得)、個人住民税
  • 法人であれば法人税、法人事業税、法人住民税
  • 消費税(建物のみ)
  • 印紙税

がかかります。

所得税(譲渡所得)、個人住民税

不動産を売った場合には、その売却収入からその取得費と譲渡するのにかかった費用を差し引いた額が、所得税の課税対象になります。
賃貸収入は不動産所得でしたが、売却した時は譲渡所得に分類されます。
譲渡所得の場合、税率は他の所得に関係なく、その不動産の保有期間で15%か30%(個人住民税が5%か9%)です。

法人税、法人事業税、法人住民税

賃貸収入と同じで、売却収入から経費を差し引いた額に対し、税金がかかります。

消費税、印紙税

前記の「不動産を買う時」と同じですので、参考にして下さい。

不動産を相続した時

不動産を相続した時は、相続税がかかります。
ただし相続税には、基礎控除額(3,000万円+法定相続人の数×600万円)があり、全ての相続財産の合計が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。
相続税の計算には、市町村の計算する「固定資産税評価額」ではなく、「相続税評価額」を使用しますが、その手順には特徴があります。
相続税の税率は10%から55%ですが、財産ごとに税率をかけるわけではありません。
相続税の計算は、まず相続財産の合計額を法定相続分(法律上の分け方)で分けて、一旦税額を計算し、その税額の合計額を、実際の相続分(実際の分け方)で分配するというやり方で計算します。要するに「この不動産に何%の税金がかかる」という話にならないのです。
ちなみに、相続財産を登記すると登録免許税はかかりますが、取得時の不動産取得税は免除されます。

不動産を贈与した時にかかる税金

不動産を贈与した場合には、受け取った相手に贈与税がかかります。
贈与税も、相続税と同様に「相続税評価額」を使って贈与税額を計算します。
税率は「一般税率」と「特例税率」の2種類があり、両方とも贈与財産の額に応じて10%~55%まで上がりますが、特例税率の方が、税率が上がるスピードが遅く、そのため特例税率の方が低い税金で贈与を受けることができるのです。
特例税率が使えるのは、親や祖父母といった直系尊属から、20歳以上の人が受けた贈与に限定されます。
贈与税の基礎控除額は年間で110万円です。1月1日から12月31日までに贈与を受けた全ての財産の合計額から、この基礎控除を差し引いて税金を計算することとなります。

節税対策は税金の種類を知ることが大事

不動産は購入、取得、保有、賃貸、売却、相続、贈与の各シーンで発生する税金が異なります。
税負担の見積りや節税対策を考える前に、まず何の税金がかかるかを知ることが先決です。
ぜひ参考にして下さい。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗不動産売買における仲介手数料には上限がある

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「不動産売買における仲介手数料には上限がある」です。

個人で不動産の売買を行うのはとても大変なことです。そのため、あらかじめ不動産会社に買い手の窓口となってもらうことで、売却につなげる事例が増えています。

不動産会社に売買を依頼する場合、買い手が見つけると仲介手数料を支払いますが、この仲介手数料の金額も業者選びにおける基準の一つです。

今回は、不動産仲介手数料における上限について説明します。

不動産仲介手数料に関するルール

上限が定められているものの一律ではない

不動産手数料には上限が定められているので、不動産会社側は上限の範囲内で手数料を提示する必要があります。しかし、手数料の範囲内であるなら金額は自由であり、一律というわけではありません。

「不動産仲介手数料は取引額によって一定である」というのは間違いになるので、注意しましょう。

不動産仲介手数料支払いのタイミング

不動産仲介手数料をどのタイミングで支払うのかも大きなポイントとなります。

  • 買い手が見つかった時
  • 売買契約が成立した時
  • 不動産の引き渡しが完了した時

などのタイミングはいくつかありますが、適切な支払い時期とされるのはいつになるのでしょうか?

不動産会社側が不動産仲介手数料を請求する権利を有するのは、売買契約が成立した時です。そのため、不動産の売買契約がなされた後が仲介手数料を支払うタイミングといえるでしょう。

ただし、支払い方法については事前に交渉ができます。一括で不動産仲介手数料を支払う以外にも、分割払いも可能です。

あくまで不動産会社側に請求権が発生するのが売買契約後なだけなので、会社側と支払うタイミングを協議すれば細かい時期は問われません。しかし、支払いを渋っていると会社側から請求権を行使される場合もあるので、しっかりと対応しましょう。

不動産仲介手数料の支払いの形で一番多いのが、売買契約時と引き渡し時にそれぞれ50%ずつ支払うケースです。

広告等で発生する不動産仲介手数料以外の費用も支払う必要があるのか?

不動産の売却を依頼された不動産会社は、買い手を見つけるために動きます。具体的には、注目してもらうために会社の判断で広告を打ったり、購入を考えている顧客を現地に案内したりするなどの取り組みです。これらの行動には費用が発生しますが、依頼者側に支払いの義務は発生しません。

これは「売買契約成立時に支払う不動産仲介手数料に通常の広告費用が含まれる」と解釈されるのが理由です。支払い義務がないというよりは、すでに不動産仲介手数料の内訳に入っているとも考えられます。

不動産仲介手数料以外に支払いが発生するケースは、「特別な仲介業務を依頼した時」です。

  • 通常の販売活動に当たらない広告を打ってもらう
  • 会社から離れた地域に出向いて交渉してもらう

といったケースの場合、不動産会社側の負担した実費を支払わなければなりません。しかし、これは依頼者側が不動産会社に希望したケースに限ります。特別な仲介業務を不動産会社側が独断で行った場合は、依頼者に費用請求はできません。

支払いをする必要があるのは
通常では行わない仲介業務を依頼者が希望

依頼者の希望に応えて不動産会社が特別な仲介業務を行う

その時に発生した実費を請求
といったレアケースのみで、事例も少ないです。

不動産仲介手数料の上限額をチェックしよう

不動産仲介手数料の上限は不動産の取引額で決まる

不動産仲介手数料の詳細は以下の通りです。

①取引額が200万円以下の部分・・・取引額の5%が上限
②取引額が200万円超え400万円以下の部分・・・取引額の4%が上限
③取引額が400万円超えの部分・・・取引額の3%が上限

ここまでは簡単ですが、計算が難しめです。
取引額の計算は、①-③の部分ごとに行わなければなりません。

例えば取引額500万円の不動産における上限額を計算する際は、
①200万円以下(1-200万円の部分)は満額の200万円で計算・・・200万×5%=10万円
②200万円超え400万円以下(201-400万円の部分)も満額の200万円で計算・・・200万×4%=8万円
③400万円超え(401-500万円の部分)は残りの100万円に当たるので100万円で計算・・100万×3%=3万円

最後に①-③の和である21万円に消費税をプラスした数字が、仲介手数料の上限です。400万円を超えている不動産は③の部分だけでなく、200万円以下の①部分と200万円-400万円の②部分を分けて計算しなければなりません。

細かく算出するのは大変ですが、400万円超えの土地は③の計算式に①と②の比率を加味した調整額6万円をプラスすると、簡単に上限を導き出せます。

先ほどの例と同じ500万円で計算すると、
500万×3%+6万=21万円
となり、部分ごとに分けて計算した時と同じ値です。

ちなみに、200万円超え400万円以下の土地は×4%+2万円、200万円以下の土地は×5%(200万円以下の部分しかないので調整額はなし)で上限金額を出せます。

結論としては、

  • 取引額が200万円以下の不動産=取引額×5%+消費税
  • 取引額が200万円超え400万円以下の不動産=取引額×4%+2万+消費税
  • 取引額が400万円超えの不動産・・・取引額×3%+6万+消費税

が不動産仲介手数料の上限です。

値段が安い空き家の場合は少し違う

低価格な空き家を売却する場合は、現地調査が必要な場合があります。その時は上限額に加えて、調査料も請求できるので覚えておきましょう。

ただし、合計額は18万円+消費税の上限があるため、通常の不動産と同様に青天井にはなりません。事前に両者の合意が必要なので、不動産会社側との金額交渉は必須です。

不動産仲介手数料を正しく説明しない業者は危険

不動産仲介手数料の上限は計算方法さえ覚えておけば誰でも算出可能ですが、上限を知らない場合は不動産会社の説明を求めなければ分かりません。しかし、不動産会社の中には悪質な業務を行うところもあり、上限の存在を知らない顧客相手に間違った説明をするケースがあります。

上限を超える金額の請求だけでなく、「不動産仲介手数料は一律である」などの嘘をついたり、請求できないはずの広告費の請求をされたりするなどと手口はさまざまです。

不動産仲介手数料に関する知識は、悪徳業者の違法な請求に対抗するためにも必要となります。必ず不動産仲介手数料を正しく説明してくれる不動産会社に売却を依頼しましょう。

最近は不動産仲介手数料が安価な会社が多い

不動産仲介手数料は数千万円の不動産を売却する場合100万円を超えるケースもあり、売却をビジネスとしているならコスト面をチェックして選びたいです。

しかし、最近では企業努力によって不動産仲介手数料を安価にできる会社も多く、依頼者側は不動産仲介手数料を抑えやすくなっています。
コスト重視の人にとっては嬉しい傾向ですが、安ければいいわけではありません。

不動産売買の依頼において一番重要なのは買い手探し・売買交渉などのサービス面です。粗悪なサービスをする会社に依頼すると、売却まで話が進まないケースも多いです。

買い手を見つけてもらい納得できる売却額で交渉が成立しなければ本末転倒なので、不動産仲介手数料の金額だけで会社を決めるのはリスクが伴います。もちろん、不動産仲介手数料が高ければサービスがいいわけでもないので、売買を依頼する前に会社の提示するサービス内容をよく確認し、仲介手数料を含めて総合的に判断しましょう。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗不動産売買の仕事に転職する際のポイントとメリットを紹介

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「不動産売買の仕事に転職する際のポイントとメリットを紹介」です。

不動産業界への転職を考えている人も多いと思います。そんな人の中でも、不動産売買ができる仕事に転職したいと気になっている人も多いのではないでしょうか。今回は不動産売買への転職をテーマに、不動産売買という仕事はどういった内容なのか、不動産売買する仕事へ転職するポイントを紹介していきます。

異業種からでも転職できる不動産売買という仕事

不動産売買という仕事では、さまざまな経験が活かせるため異業種からでも転職できます。

ここでは、

  • 不動産売買に転職する人が多い理由
  • 不動産売買ではこれまでの経験が活かせる
  • 不動産売買の求人は営業職がほとんど

について紹介していきます。

不動産売買に転職する人が多い理由

不動産売買する仕事では中途採用も多く転職してくる人は多いです。なぜなら、歩合制で年収アップが期待できるから。

不動産売買の仕事では、実力主義で完全な歩合制の会社がほとんどでしょう。そのため、前社では営業職を行っていて年収を上げたい人などが不動産売買の仕事に転職するケースが多いです。

不動産売買ではこれまでの経験が活かせる

不動産売買をする仕事では、

  • 売主、買主を見つける
  • 不動産売買の契約
  • 住宅ローン

など、不動産取引の一連を関与する仕事です。

そのため、不動産売買する仕事では、お客様とのコミュニケーションや価格交渉など営業の経験を活かすことができます。また、契約書などはパソコンで作成する場合がほとんどなので、パソコンのスキルも活かすことができます。

不動産売買の求人は営業職がほとんど

不動産売買する仕事は、不動産取引の一連に関与します。そのため基本的には、営業職での募集がほとんどです。事務職などの求人がある場合もありますが、求人数が少ないためこまめにチェックしましょう。

不動産売買とは

自分の成果次第で年収アップが期待できる不動産売買という仕事ですが、仕事内容など知らないことがある人も多いです。

ここでは、

  • 不動産売買の仕事内容
  • 不動産売買に向いている人
  • 不動産売買という仕事のメリット・デメリット

について紹介していきます。

不動産売買の仕事内容

不動産売買する仕事では、不動産取引の一連に関与する仕事です。

具体的な仕事内容は、

  • 募集広告の作成
  • 不動産市場の調査やリサーチ
  • 価格交渉や相談
  • 契約手続き
  • 住宅ローンの申請
  • 不動産の引き渡し

などです。

募集記事の作成では、雑誌やチラシ、Webサイトを作成し募集します。
その募集などでお客様が見つかると、不動産のリサーチを行い調査します。価格の交渉や相談では、お客様に不動産を提案することや要望を聞いて案内などをします。

不動産契約や住宅ローン申請の手続きも行いますが、会社によっては金融機関に提出する書類を渡すだけの場合もあるでしょう。また、不動産の引き渡しの際も一緒に同行し、家の鍵や領収書を渡すまでが主な仕事内容です。

このように、さまざまな業務をこなす必要があるので多彩なスキル・知識が求められます。

不動産売買に向いている人

不動産売買の仕事では、基本的に歩合制でノルマがある場合もあります。

そんな、不動産売買の仕事に向いている人は

  • チャレンジ精神がある人
  • 細かいチェックができる人
  • 営業が好きな人

が挙げられます。

不動産売買では歩合制を導入している会社が多く、成果を上げると給料も上がるため積極的にチャレンジする人が向いています。また、取引が破談になるケースもあるので、失敗を恐れずに次々とチャレンジする精神が必要です。

契約書の作成なども行うので記載ミスなどが起こりやすいです。細かく確認する人も向いています。

不動産売買では、お客様と話す場合が多いです。価格交渉なども行うので営業が好きな人やコミュニケーションを取ることが好きな人に向いています。

不動産売買という仕事のメリット・デメリット

不動産売買の仕事では、メリット・デメリットがあります。
主なものとしては以下が挙げられます。

メリット

  • やりがいがある
  • 成果次第では高収入

デメリット

  • 収入にばらつきがある
  • プレッシャーを感じやすい

お客様にとって家を買うというのは一生に1度の場合が多いです。また、長期にわたりお客様と関わることになることから感謝されることが多くあり、やりがいを感じることができます。

不動産売買では、歩合制が多いので成果が出ると高収入になるのもメリットです。

不動産売買では、歩合制なので収入にばらつきがでます。繁忙期は2月〜3月でその期間は安定するかもしれませんが、他の月は不安定になる可能性があります。

また、不動産の購入は金額が大きいです。このことから、お客様や会社からプレッシャーを感じることもデメリットとなります。

不動産売買に転職する際のポイント

不動産売買という仕事への転職を失敗・後悔させないためにも、押さえておきたいポイントがあります。

ここでは、

  • 良い会社の条件
  • 不動産売買に転職する際の注意点
  • 不動産売買の転職には資格取得が有利になる

これらのことについて紹介していきます。

良い会社の条件

不動産売買の仕事で良い会社の条件は研修が充実している会社が挙げられます。

不動産売買の仕事は覚えることが非常に多いです。そのため、数回先輩社員と一緒に業務を行ってあとは独り立ちさせる会社が多いです。
そんな中、研修制度が整っている会社は社員の育成に力を入れていて使い捨てなどがなく未経験に優しいので良い会社の条件となります。また、新卒採用を行っている会社は研修制度が整っている場合が多いのでチェックしましょう。

不動産売買に転職する際の注意点

転職で後悔しないためにも、注意点を把握することは大事です。

不動産売買に転職する際の注意点は、自分の力量を把握することです。
高い歩合率の会社はその分だけ高い能力も求められます。歩合率だけを見て会社を決めてしまうと成果や実力を伸ばせずに再び転職という結果になってしまいます。自分の実力をしっかり把握して歩合率が低くても成果や実力を伸ばせる会社に入社することも大事です。その会社で実力や実績を出してから、歩合率の高い会社に転職しても遅くはありません。

不動産売買の転職には資格取得が有利になる

不動産売買の転職には資格取得が有利になります。
なぜなら、資格を持っていれば即戦力として働けるからです。

具体的な資格は

  • ファイナンシャルプランナー
  • 建築士

が挙げられます。

不動産売買を担当する中で、投資目的で購入を検討している人もいます。その場合は、収益や税金の知識が必要です。
ファイナンシャルプランナーの資格を持っていれば、担当を任せられるお客様が増えるので転職に有利になります。また、建築士の資格も建物の状態を判断する際や査定を行う際などにも役立つでしょう。

不動産売買の転職にはポイントがある

今回は不動産売買という仕事内容と転職する際のポイントについて紹介してきました。

不動産売買という仕事には、前社での経験が活かせる点や成果次第で年収がアップするなどの理由から転職する人が多いです。不動産売買の転職では、研修を行っている会社が人材を切り捨てることがないので良い会社となります。

力量を把握し自分に合った会社で成果を上げましょう。そして、ファイナンシャルプランナーや建築士といった資格を所得することで即戦力として期待できるので有利になります。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗未経験でもOK?不動産売買のアルバイトをしよう!

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「未経験でもOK?不動産売買のアルバイトをしよう!」です。

転職や就職に悩んだ時、不動産売買の求人が目についたことはありませんか?興味はあるけど、どんな仕事内容なのか、不動産売買のアルバイトをするためにはどうしたらいいのか分からなくて困ってしまいますよね。今回はそんな悩める方のために、不動産売買のアルバイトのあれこれを紹介していきます。

不動産売買のアルバイトって何をするの?

電話の応対

不動産会社の事務仕事を任されるアルバイトでは、会社にかかってくる電話の対応を任されることになります。内容は、物件確認がメイン。物件がまだ売却中かどうかの問い合わせであったり、物件の図面を送るように言われたりと、不動産会社ならではの内容を対応することになります。初めは聞きなれない言葉に戸惑うかもしれませんが、慣れれば難しいことではありません。逆に電話をかける場合もあり、物件情報をオーナー様に問い合わせることもあります。

正社員の方のフォロー

いきなり営業を任されるという例はあまりなく、あくまでも正社員の方の補佐役として仕事をすることになります。繁忙期になり出払っている営業マンの代わりに案内代行をすることや、管理物件の見回りなど、未経験の方でもできる内容になっています。電話での営業を任される場合もあり、営業スキルが必要になってきますが、アポイントが取れたら正社員の方へ引き継ぐなど、難しい部分は対応しなくて済む場合もあります。

広告やWEBの管理

不動産会社で使用される折り込みチラシをExcelやWordで作成する仕事もあります。もともとパソコンの操作をすることができる人にとっては難しい仕事内容ではありません。中にはチラシのビラ配りを任せる会社もあるようで、不動産会社といえど、アルバイトの内容は他の職種とあまり変わらない場合もあります。

不動産売買のアルバイトのメリット・デメリット

やりがいがある

人生の中で家を買うことってそう何度もあることではないですよね。そんなシーンに立ち会うことができ、大きな金額が動くことになるので、お客様との距離も近くなります。ありがとうございましたという感謝の言葉を直接受けることができる不動産売買のアルバイトに魅力を感じる人もいます。

不動産に詳しくなれる

自分がいざ家を買おうと思った時に、不動産に詳しくなかったら悩んでしまいますよね。不動産会社で働くことによって、身近で購入を考えている方たちと接することができるので、目が肥えます。営業を任される場合には、商品をしっかりと理解していないといけませんから、自然と不動産に詳しくなれてしまうというメリットがあります。

クレーム対応をしなくてはならない

これは不動産売買のアルバイトだけに限らず、接客業などをしている方には避けれぬ道ではないでしょうか。不動産は扱っている金額も大きいため、細心の注意が必要です。クレームが起きないように社員の方やお客様との意思の疎通が大切になってきます。それでもクレームが起きてしまうことはもちろんあるので、アルバイトでも会社の顔として誠意を持った対応が必要になってきます。

不動産売買のアルバイトを始める前に

不動産売買のアルバイトに向いている人・いない人

やってみないと分からないのはごもっともですが、まず始める前に不動産売買のアルバイトに向いているかいないのかご自身でチェックしてみましょう。

  • 人と接することが好き、得意と感じる
  • メンタルが強く打たれ強い
  • フットワークが軽い

以上が当てはまる人は不動産売買のアルバイトに向いている可能性が高いです。さまざまなお客様と関わる仕事内容なので、接客が苦手な人には少々苦痛を感じるかもしれません。

将来不動産売買の仕事へ就きたいと考えている

専門的なお仕事なので、どうせアルバイトをするなら将来の就職へ繋げられるのが1番良いですよね。社員の方の補佐をしているうちに、知識が身に就いたり、専門的な内容の営業をこなしていくうちに、自信をつけたりすることができます。大きな金額の商品を営業し、アポイントをとりつけるというのは簡単なことではありません。アルバイトのうちに営業スキルを身につけ将来に役立てることが賢明です。

不動産会社の給料や条件をしっかりリサーチする

不動産売買のアルバイトといっても、内容はさまざまです。事務員のように仕事を任される会社や、中には社員のように営業を求められる会社もあります。不動産会社は求人を出していることが多く、高時給な場合も多く見かけるので、仕事内容と給与をしっかりと見定めることが大切です。そうした前準備をしておくことで、不満の少ないアルバイトをすることができます。

不動産売買のアルバイトにチャレンジしてみよう!

ここまで不動産売買のアルバイトについていくつか紹介してきました。不動産売買は全て営業かと思えばそうではなく、アルバイトには任される仕事内容が違います。向き不向きもあるので、事前に感覚を掴んでおくだけでも、チャレンジしやすくなりますよね。自身が求める仕事内容なのかしっかりと把握し、不動産売買のアルバイトへ臨んでください。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗初めての不動産売却!不安が解決する不動産売買の流れ

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「初めての不動産売却!不安が解決する不動産売買の流れ」です。

人生の中で何度も経験することのない不動産売却。あなたも不安なことが多いのではありませんか?たくさんのお金が動く取引なので、損はしたくありません。本稿では不動産売買が初めてのあなたに、事前準備から成約後までの流れを説明します。

初めての不動産売買で必要な3つの事前準備

何事においても、事前準備というのは大切なことです。事前準備の大切さは、不動産売買にもあてはまります。準備不足だと、不動産売買の流れに支障を来すことでしょう。

ここでは不動産売買の準備に欠かせない、3つの項目について解説します。不動産相場と業者選び、スケジュール管理の3つの項目です。ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産の相場はいくら?

あなたの不動産を査定依頼する前に、相場を確認するのは非常に大切なことです。相場を確認する大切さは、2つの理由があります。まず1つめは、移り住む先の予算をたてる目安になることです。そして2つめは、不動産業者の査定内容を判断する材料となります。

あなたがこれまで住んでいた住居の資産価値を確認しなければ、新しい家を購入するのか、それとも賃貸に住むのかが判断できません。居住している自宅のローンが完済できていれば良いですが、多く見積もってしまい残債を支払うお金を用意しなければならない可能性もあります。

また、不動産業者に依頼した、査定に対する正当性を判断する材料ともなるのです。相場を下調べしておくことで、極端に査定金額が違うものを選択から排除できます。

住居の相場は近場の似たような物件で、販売されている価格で判断できます。折り込み広告で確認したりネットで検索したりすると、おおよその相場が簡単に把握できるでしょう。

それで良い?不動産業者の選び方

不動産業者はこれからの取引において、あなたのパートナーとなるものです。不動産業者が親身であるかも、今後の不動産売買の流れに大きく影響します。

現在はネットで、あらゆる情報が手に入ります。不動産業者選びの判断材料として、口コミサイトなどで利用者の感想を確認しましょう。

不動産売買の上手なスケジュール管理

不動産売買は、長期間であることを想定してください。引き渡しまでに、半年程度の期間を設けると良いでしょう。不動産売買というのは少額ではなく、高額のお金が動く取引です。売りに出したけれども、すぐに成約するとも限りません。

あらゆる手続きなどを含めると、半年程度が妥当だといえます。この程度の期間を設けて、新居の手続きを考えるのがおすすめです。

初めての不動産売買で気をつけたいこと

ここからは不動産売買で重要な、査定や契約内容についての解説です。また、購入希望者が居住している期間に、見学にくることも考えられます。これらのポイントを、一緒にみていきましょう。

多く?それとも少なく?不動産業者への査定依頼数

あなたの住居を査定依頼に出す件数は、3件から6件までにするのをおすすめします。査定依頼件数が少なすぎると、より高く査定する不動産業者を見落とす可能性があるのです。逆に査定依頼件数が多すぎると、不動産業者選びで迷ってしまいます。

適正な査定価格の判断と迷わない不動産業者選びという点で、多すぎず少なすぎない3件から6件が妥当な査定依頼件数といえるのです。

不動産業者との契約方法

不動産業者との契約方法には、以下の3通りあります。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専任および専属専任媒介契約は、契約した不動産業者のみ案件に携われる契約です。逆に幅広い不動産業者が案件に携われるのが、一般媒介契約になります。下調べで、信頼できる不動産業者と契約しているはずです。あなたに最適な契約になるよう、業者と相談して決定しましょう。

物件の見学は印象が大事!

あなたの住居が売り出されると、購入希望者が見学に訪れます。事前に不動産業者から連絡が入りますので、購入希望者の印象が良くなるように掃除をして迎え入れましょう。

特に女性は水回りをチェックします。たとえ外観や部屋の雰囲気が良かったとしても、水回りが汚れていると購入意欲を低下させてしまうのです。仮に何かしらの理由で見学できない箇所があるのであれば、事前に不動産業者に説明しておく必要があります。

初めての不動産売買が成約して引き渡しまでのこと

売買契約が成約して、カギの引き渡しまでの解説です。ここまでくると必要な書類の準備や、高額なお金が動き始めます。よく確認をして、抜けがないように対応しましょう。

不動産売買で必ず用意する8の書類

不動産を売買するのに必要な書類が、8種類あります。まずは不動産の売買をするために必要な書類です。

住宅ローンの残額がわかる書類

この書類は住宅ローンの借入時に、返済予定表として銀行から預かっています。金利変動などがあると、定期的に銀行から返済予定表が送られてきますし、ネットでダウンロードも可能です。

そして不動産を売却するときに必要となる書類は、以下の通りになります。

  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 固定資産税納税通知書
  • 権利書
  • 確認済証と検査済証

住宅を購入したときにファイリングされ手渡されている書類と、役場で取得できる書類が必要です。権利書や確認済証、検査済証は、登記等の書面と一緒に保管されていると考えられます。事前に書面の所在を確認しておきましょう。

また、売買契約を完了させるには、更に2つの書類が必要になります。

  • 固定資産税評価証明書
  • 登記等の書面

この2つの書面は決済時に必要になりますので、事前に用意しておきましょう。固定資産税評価証明書は最寄りの役場で取得できます。登記等の書面は、住居を購入したときの書類に含まれていますので確認してください。

不動産売買のお金の流れ

不動産売買では、あなたが手にするお金と、支払わなければならないお金があります。あなたが手にするお金は、不動産を売却して得られるものです。一般的に手付金と譲渡する時点で残りの金額が支払われます。ローンの残債があるのであれば、この時点で完済するのです。

あなたが支払わなければならないお金は、仲介手数料や印紙代、税金などです。仲介手数料は取引金額で変わりますので、事前に確認して支払い準備をする必要があります。高額なお金が動きますので、契約時に銀行の担当者を同行させるのも1つの手です。

意外と忘れる!不動産売買した年の確定申告

サラリーマンであると、不動産を売買した年の確定申告を忘れてしまう可能性もあります。サラリーマンは自ら確定申告をする習慣がないので忘れがちですが、追徴の対象となり余計な出費が増えてしまうのです。不動産の売買でプラスになると、確定申告をしなければなりません。

仮に不動産の売買でマイナスになったとしても、確定申告をすると他の税金を節約できるのです。確定申告の方法もネットで簡単に行えますので、確実に忘れないようにしましょう。

不動産売買は下調べと余裕をもったスケジュール管理が大切

不動産売買が初めてだとしても、下調べとスケジュール管理がしっかりできていれば全く心配ありません。下調べで不動産業者の選択ができるようになり、スケジュール管理で物件の引き渡しがスムーズに行えます。

信頼できる不動産業者と事前準備から引き渡しまでの工程をよく相談して、確定申告を忘れずに処理するだけです。あなたの不動産売買の流れが、スムーズに行えることをお祈り申し上げます。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗任意売却について

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「任意売却について」です。

家の売却というと、普通の不動産取引として広く行われている「一般売却」、いわゆる競売として知られる「強制競売」が一般的に知られているかと思いますが、それ以外の第三の選択肢として「任意売却」というものがあることをご存じでしょうか。

住宅ローンの返済が何らかの理由で困難になったとき、債権者であるローン会社などの金融機関は抵当権などの担保権の実行することによって、債権を回収することになります。

しかし裁判所を経由した競売では現金化するのも時間がかかり、大抵の場合には市場よりも価格は安くなってしまい、金銭的なダメージを負ってしまいます。

また、差し押さえや近所に知られたり、住んでいるにも関わらず部屋の写真がインターネットで公開されるなど、精神的なダメージも計り知れません。

任意売却

強制競売とは別の、新しい選択肢としてバブル崩壊後に広まったのが任意売却という方法です。
一般売却や競売とは一体どう違うのか、またメリットやデメリットも見ていきたいと思います。

任意売却が一般売却と大きく異なるのが、債務者となる売主ではなく債権者である金融機関がメインとなるということです。
一般売却では売り手と買い手の間に不動産会社が仲介するという形をとりますが、任意売却の場合には金融機関が窓口となり、売却価格を決めるのも売主ではなく金融機関が決定権を持つことが多いようです。

しかし、売主にとっては競売より任意売却のほうがメリットはあると考えられています。
競売との違いとしても、任意売却では最初の相談から価格の決定まで1~2ヶ月という短期間で進んでいくという点が挙げられます。
これが競売の場合だと、申し立てから落札まで約8ヶ月もかかります。

競売と比べて任意売却の場合、短期間で終わり、さらにプライバシーも守られるという点がメリットだといえます。
また本来手元の資金から支払うべき、売却に必要な売却経費は任意売却の場合には用意する必要がありません。
掛かった費用は任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれる、という形をとるのですが、その金額も宅地建物取引法という法律で決められており、業者によって価格に差が出ることもありません。

一方、ローン会社などの金融機関にとっても競売だと様々なデメリットがあります。
債務者である売主と同様に、売却価格が低くなる、時間がかかってしまうという点はもちろんですが、競売では裁判所に対し「申し立て金」というものが必要となります。

裁判所に債権者側、この場合だと金融機関が80万~100万円程度経費として支払う必要があるのです。
ですからできれば競売にかけることなく、任意売却を行ったほうが時間もかからないし、売却価格も下がりすぎることもなく、債務者を追い出すようなことにはなりませんので、金融機関側にもメリットはあると言えます。

ただし、返せるのであればやはり住宅ローンで普通に返済してもらいたいという金融機関の意向が大前提としてありますので、積極的に任意売却を広報しているわけではないというのが現状のようです。

困ったときの救世主のような任意売却という制度ですが、デメリットはないのでしょうか。
まず任意売却において、ローン会社や銀行などの金融機関との手続きや交渉はかなり面倒というのはひとつ挙げられるかと思います。
通常の不動産売却においては債権者である金融機関と交渉する必要はありません。

というのも通常ローン付きの物件を売却する時には、ローンの残りを一括で返済しなければならないため、不動産売却において債権者である金融機関の同意はいりません。

しかし、任意売却の際には売却したお金で返済ローンの全額を払うことができないため、売却代金や返済する金額については、あらかじめ債権者である金融機関の同意を得る必要があります。
金融機関が決定権を持っているために、他にも売却の経費や引っ越し代などあらゆる項目について交渉を行う必要があり、項目ごとに予備交渉、本交渉、確定報告が必要となります。

任意売却会社に依頼しても交渉ごとは代行しないというところもあり、債務者本人が行う場合にはかなりの大変ですので大きなデメリットといえるでしょう。
任意売却を依頼する際には債権者との交渉は誰がやるのかという点はよく確認すべきです。

あまり時間をかけることができないのも任意売却のデメリットといえます。
任意売却にも期限が設けられており、債権者によって異なりますがおおむね3ヶ月~6ヶ月くらいに設定されるようです。
期間中に買い手が見つからない場合には、競売へと移行手続きすることになります。

任意売却をどこの不動産会社に依頼するのかも、債務者自身が選択しなければならない、というのも面倒な点です。
債権者である金融機関が不動産会社を紹介してくる場合がありますが、そのような会社は債権者にとって都合のいい売却スケジュールを決めてきますので、依頼しないほうが無難と思われます。

そういった理由で任意売却を引き受けてくれる不動産会社を独力で探さなければなりませんが、任意売却は限られた期間で成功させる必要が
あるので、その分野を得意とした経験豊富で処理能力の高い会社を選び出さなければなりません。
不動産会社ならどこでも同じでは?と思われるかもしれませんが、ひとくちに不動産業と言ってもその業務は多岐に渡っており、会社によって得意な分野は違ってきます。

その会社の得意分野を見分ける簡単な方法のひとつとして、その会社のホームページを確認することをお勧めします。
一番目立つところに任意売却について記載があれば、その分野を得意としていることが分かります。

競売は購入希望者に家の内部を直接見せる必要はないのですが、任意売却は一般売却と同様に購入希望者に家の内部を見学させる必要があり、これも手間がかかります。
前もって内覧予約の連絡はありますが、見学者が必ず購入するとは限りませんから、見学者の数だけ内覧に立ち会わなければならないため大変です。

しかし、あくまで立ち会うのみであり、内覧希望者を案内してくれるのは希望者が依頼した不動産会社が行ってくれますので、債務者が案内をする必要はありません。

ここまで任意売却のデメリットと言えるところを述べてきましたが、よくデメリットとして誤解されている点を挙げて今回は終わりたいと思います。

それは「必ず引っ越さなければならない」という点です。
一般売却の場合、買主は自分の居住用として購入するため、売主は引っ越しをする必要があります。
任意売却の場合も当然引っ越さなければならないと考えられていますが、必ずしもそうとは限りません。

任意売却にはリースバックという手法があり、親族や親子間で売買したり、売却した家に賃貸の形で債務者が住み続けることができます。
家への愛着があって住み続けたいという方は多く、任意売却をやらざるを得なくなった家族の一番の願いというのはやはり「この家に住み続けたい」ということでしょう。

経済的状況が好転したのちには、売却した我が家を買い戻すという方もいるそうで、家というものの人間の心理に与える影響の大きさを考えさせられます。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗投資用マンションの売却

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「投資用マンションの売却」です。

マンションを売却するにあたり、居住用マンションと投資用マンションの売却では評価の手法や考え方が違うというのはご存知でしょうか。
ふたつの間に物理的な違いはなく、ただひとつ用途が異なるという点のみ両者の違いとして存在します。
その用途の違いによって、売却においてのアプローチが大きく変わってきますので説明していきたいと思います。

投資用マンションって

居住用マンションと投資用マンションでは購入者の観点は全く違います。
一般的に居住用マンションの購入を希望する人は、自分や家族がここに住んだらどれだけ便利で快適になるかという物差しでマンションを検討します。

居住用ですから、住み心地を最優先して日当たりや交通アクセス、間取りや周囲の治安など、実生活に根付いた条件を重要と考えます。
対する投資用マンションにおいて購入希望の方は、物件を実際に見ても「住みたい」というモチベーションはありませんから、設備や室内が予定どおりかの確認程度で終わってしまいます。

しかもオーナーチェンジ物件と呼ばれる現在進行形で借主が住んでいる投資用マンションの場合には室内を見ることさえもできません。
投資用マンションを購入しようという方は、このマンションを貸したらどれだけの利益が得られるのか、という観点から検討しています。
そしてこの利益の大きさというものを最も分かりやすく表したものが「利回り」なのです。

ですから翻って、住み心地が最高で日当たりも良く、交通アクセスも便利で間取りも文句なし、さらに周囲の治安が素晴らしくても、「利回り」が低すぎては投資家の目に留まることは難しくなってしまいます。

投資用マンションの売却には周辺地域の利回りの相場を正確に把握し、最低でも近隣のマンション物件と同じくらいの利回りを実現する必要があります。

また利回りの基準となる賃料ですが、築年数の経過にも影響されますので一定のまま変わらないというわけにはいきませんし、入居者が退去
してしまえば次の入居者が決まるまでは空室となり、その間の賃料収益も減ってしまいます。
空室になった際にはリフォームが必要となる場合もあるでしょうから別途費用もかかります。
投資用マンションの購入者は先々の賃料の変化や空室対策、リフォームの出費など様々な要素を考慮に入れつつ検討し購入を決定しているということを忘れてはいけません。

居住用マンションと投資用マンションでは不動産の査定方法も異なります。
居住用マンションにおいては主に「取引事例比較法」で不動産を査定されていますが、投資用マンションにおいては「収益還元法」が主な査定方法として使われます。

居住用マンションの「取引事例比較法」とは、同じマンション内や近隣にある類似したマンションなどの過去の取引事例や売り出し事例を比較して、そこに「時点修正」を加えて価格を算出する方法となります。
時点修正というのは過去事例の時点の不動産価格と現在の不動産価格の差を考慮して、時間経過による変動を加味した価格に修正することです。

つまり、居住用マンションでは過去の取引事例や地価などの、実際の事実を根拠とした数字から算出されるのに対し、投資用マンションの「収益還元法」というのは簡単に言いますと、「このマンションの賃料は○○円で、このマンションであれば○○%の利回りが欲しいから、よって物件の価格は○○円となる」といった考え方による方法です。
収益還元法の計算式というのは下記のようになります。

収益還元法査定価格=(想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額)÷想定利回り

例として現在保有する投資マンションが管理費込みの賃料10万円で賃貸しているとして、固定資産税や管理費などの年間出資額が20万円、マンションの想定利回りを8%としますと、

収益還元法査定価格=(120万円-20万円)÷0.08=1250万円

投資用マンションはこのように査定価格を決定しています。
近くの似たマンションが○○円だったからという事実を根拠にしたものでなく、収益と利回りという仮説や理想から算出したものであるため、取引事例比較法と収益還元法では査定結果に大きな差が生まれる場合もあります。

これまで購入者の見方と利回りの重要性をお伝えしてきましたが、利回りが良いというだけでマンションの売却がうまくいくとは限らないというのも事実です。

例えば、都内で募集されている投資用マンションだけでも利回り10%を超える、高い利回りを誇る物件が数多くあります。
利回りが10%というのは出費を除いた単純計算で、10年で物件価格の元がとれるということです。
好条件の物件といえるかと思いますが、これほどの高い利回りの投資用マンションでさえも売れ残ってしまうというのは、実はよくあることなのです。

その理由のひとつとして、物件の築年数が古すぎる場合というのがあります。
すでに40~50年も経過しているマンションであれば、例え10%を超える高い利回りであったとしても購入したいと思う人はなかなかいません。

購入してしまうと自分の「資産」となる訳ですから、その資産である建物が旧耐震基準となることは購入する側からすると大きなマイナスとなります。

運用期間が決まっていて、期間の満了に伴って建物を取り壊さなければならない定期借地権マンションの場合であればなおさらです。
また購入する段階で建物の耐用年数に対する残存年数が10年や15年であれば、購入価格の元を取るだけで終わってしまいます。
その他の理由としては、例えば見せかけだけの高い利回りを標榜するために、近隣の相場と比べ賃料の設定が高すぎる場合があります。
無事入居者がいたとしても、退去後には大幅に家賃を下げなければなりませんので、現実として高い利回りを維持していくことはできないのです。

また、駅から極端に遠いなどアクセスの良くない立地のマンションなどは、賃貸入居者の募集をしても敬遠されがちになってしまうため、投資家の反応も鈍くなってしまいます。

さらに、建物の状態や共用部分の管理状態も検討する際の重要なファクターになるのですが、管理費や修繕積立金が高すぎる物件も、投資家には敬遠されてしまいます。
以上のような理由から、投資用マンションには利回りの高低だけを優先して考える訳にはいかない難しさがあると言えます。

上記のように投資家のマンション購入の検討材料には様々な要素の評価が入り組んできますので、投資用マンションの売却には全体的なバランスをとることが重要となってきます。
どういうことかというと、例えば比較的新しく立地も悪くないようなマンションであれば、近隣の相場と同等以上の高めの利回りで価格を設定したり、築年数のある程度経ったマンションや交通アクセスなどの条件が多少悪いマンションであればその分を反映して価格を下げ、デメリットをカバーできる利回りで価格設定するといった感じで、マンションの特徴に合わせてバランスをとった価格設定が重要になるということです。

このあたりのバランスの感覚というのは売主の個人判断では難しいところがありますので、不動産のプロの意見を取り入れることもお勧めします。

その際にはもちろん信頼のおける、最適なバランス感覚を持った不動産会社を選ぶ必要があります。
リビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)のサイトでは登録している多くの不動産会社が売却査定実績とともに紹介されており、比較することもできますので試してみるのもいいと思います。

売却の際には最終的に自らの決断が必要となりますが、判断材料を増やしたり絞ったり、また盲点を消していくためにも、自分以外の視点やアドバイスを取り入れてバランスをとることは大切なことだと思います。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗高い査定額にご注意

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「高い査定額にご注意」です。

家を売ろうとしたときに、自分の家がいくらで売れるのかを把握するためには査定を行います。
その際に希望価格やそれ以上の価格で売るために、複数の不動産業者に見積もりを出してもらい、少しでも査定額の高い会社を選んで相談しようと考える方は多いかと思います。

リビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)サイトをはじめ、現在では情報入力すれば複数の業者から見積もりが得られる一括査定サイトもあります。
必要事項のみ入力したのちに結果を待つだけですので大変便利かと思われます。

しかし、不動産売却の査定の場合、査定額が最も高い会社を選べば良いというものではないのです。
査定額の多寡で何も考えずに不動産会社を選んでしまうと結果的に損をしてしまうということもあり得るのです。

なぜそんなことが起こってしまうのでしょうか?
今回は売却査定額のみで不動産会社を選んで失敗してしまわないようにするための知識やその理由をご紹介していきたいと思います。

売却査定額を知る

家を売ろうとして自分の家の売却査定額を知りたい際には、実際に査定を受ける会社を選定しなければなりません。
すでに会社が決まっている場合にはいきなり訪問査定をしてもらうという形になると思いますが、インターネットの簡易査定で複数の会社を
比較してから、訪問査定をお願いする会社を決めたいという方も多いと思います。

その場合リビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)のように無料で一括査定できるサイトは非常に便利です。
不動産売却においてリビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)サイトの最大のメリットとして「一度情報を入力してしまえば複数の会社から査定額を無料で得ることができる」という点は先ほど述べたとおりですが、売却査定額というのは不動産会社によってバラつくこともあります。

1社の査定額からだけではその額が妥当な金額かどうかを判断できない、というケースも多くあるのです。
しかし複数の会社を比較すれば、不当な査定であっても判断することができますので、売却査定を複数の会社からとることは必須だと言っていいかと思います。

複数の会社に査定をお願いしてまわるのは大変骨の折れることですが、リビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)サイトであれば簡単に相見積もりをとることが出来ます。

このように一括査定できるサイトというのは大変便利なのですが、しかしここで冒頭の査定額が高く出されるということが問題になるケースが起こってきます。

一見、高く評価されるということは良いこととも思えそうですが、決してそうではありませんので注意が必要です。
不動産会社にとって、査定の依頼が一括査定のサイトからきたということは分かっています。
ということはその査定依頼には多くの競合相手が存在し、顧客が多数の会社を比較検討しているということも分かっているということなのです。

ここで問題となるのは、実際には販売できないほどの高額な査定をエサとして出しておいて、とにかく媒介契約を取ることを目的とする会社です。

残念ながら、ライバル会社よりも明らかに高い金額を提示して媒介契約を取っておいて、売る段階になって査定額を大幅に下げて売却をする、という悪質な不動産会社も存在します。

こういったことがありますので、査定額が高いというだけで不動産会社を選ぶというのはお勧めできません。
やたらと高額な査定を出してくる会社には充分に注意し、その金額の根拠を確認することが重要になります。

とはいえ自分の家の査定額はなるべく高いに越したことがありませんので、やはりある程度の相場を分かっておく必要はあります。
自分の家の相場を知るためには、近隣にある物件の取引価格を調べることが有効です。
査定対象の物件の近隣において、どういった条件の家がどのような価格で取引されているのか、というのは不動産会社も必ず調査しています。

売却の価格を決める基準にもなりますので、調べておいて損はないと思います。
近くの不動産会社店舗に掲示された広告や、不動産会社のウェブサイトで公開されている情報をチェックしていくのもひとつの方法です。
また国土交通省のウェブサイトにある土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」では、任意の地域と期間における実際の不動産販売価格が分かります。

信頼のおける情報から近隣地域の相場を把握して、売却査定の際の査定額が妥当なものかどうか、大まかにでも判断できるようにしておきましょう。

それと不動産会社が近隣物件の販売状況をきちんと把握しているかどうか確かめてみるということが大切です。
売却査定においてほとんどの場合、営業マンと電話や対面で相談する局面があると思います。

その時に、営業マンには近場の物件の販売状況を把握しているのかどうか尋ねてみましょう。
近隣物件の販売状況というのは前述のとおり、査定額を決める際の必須要素となります。

また近隣で売りに出されている物件というのは売却時の競合相手となり得ます。
競合の出している値段を知らないまま査定額を算出する会社というのはあまり信用できないと言っていいと思います。

また不動産会社が近隣での販売実績を持っているかどうかもポイントです。
不動産会社というのは大抵の場合、それぞれ得意分野を持っていることが多くあります。
それは特定の地域に強かったり、マンション販売に強かったり、賃貸に強かったりと様々ですが、逆を言うと不得意な分野も持っているということです。
当然自分が売りたい物件の分野を得意とする不動産会社を選びたいわけですので、近隣の物件の販売実績は尋ねておくようにしましょう。

そしてある程度の相場の感覚を持ったうえで、不動産会社から査定額を出されたときには必ずその根拠を尋ねることが重要です。
どれだけ高い査定額でもその根拠に納得のいく説明のない会社には依頼すべきではありません。

冒頭で申しあげたとおり、不動産売却の査定とは高ければいいというのではないのです。
というのも不動産の場合、査定額と実際の売却価格が異なることは多くのケースであります。
これが例えば自動車の査定であれば、査定額と売却価格は同じになります。

なぜかというと車を買い取るのが査定額を出した会社になるからです。
しかし不動産の場合、買い取るのは不動産会社でなく一般の方であることがほとんどです。
不動産会社の役割というのはあくまで「仲介」であるため、買主から値下げの交渉があった場合に値段を下げざるを得ないケースも珍しくありません。

こういった事情から、査定額を高くしておいて、それをエサに顧客と媒介契約を結び、後々値引きしていくことを前提とした悪質な不動産会社も存在します。
ですから高額な査定額を出されても安易に飛びつくのではなく、不動産会社からは必ず査定額の根拠について、納得のいく説明をしてもらいましょう。

その際の説明に情報収集で得た大体の相場と照らし合わせて、納得することができれば査定額の高い会社を選んでも問題ないと言えるでしょう。
しかし納得のいく説明がないときには契約を避けたほうが賢明かと思われます。

家を売るならできるだけ高く売りたいというのは、売却したい人にとっては当然の願望です。
しかしその気持ちに付け込んでくる、査定額のみ高額にしてくる不動産会社も存在するのも事実ですので、相場より明らかに高い査定額の提示に対しては、一度疑うことが大切です。

しかしそれは何らかの理由により価値が高く評価された、高くても適正な査定額であるという可能性もありますので、査定額の根拠を必ず尋ねてみることと、その説明の根拠が正しいかどうか、判断できる最低限の知識を得ておくことを忘れないようにしましょう。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗建物の老朽化と売却

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「建物の老朽化と売却」です。

長年マンションを保有していると、心配になってくるのがマンションの老朽化です。
年とともに価値が下がり続ける一方で、維持費や改修費などの出費は嵩み続けますので、できれば売って処分したいと考えられているマンションも多いと思います。

しかし、老朽化したマンションには果たして需要があるのかがそもそもの問題としてあります。
また老朽化したマンションを相続した場合、売りたいと思っても古い物件だと需要が無く、うまく処分できないのではと考えてしまいます。
これだけ多くのマンションが次々と建てられていく現代においては、老朽化が問題となっているマンションは数多く存在します。
老朽化したマンションというのは実のところ、売却が可能なのかどうかについて考えていきたいと思います。

老朽化した建物は売却できる?

結論から言いますと、老朽化したマンションというのは売却しにくいというのが現状です。
当然といえば当然のことですが、その理由についていくつか挙げてみます。

まずは古い建物は現在の耐震基準を満たしていないという点が大きいかと思います。
建物の建築基準法というのは1950年に初めて制定されてから、大地震などの災害が起こるたびに改定が繰り返されてきました。
その中でも耐震基準というのは「建物が地震に対して一定の強度を備えている」という強度保証となっており、建物は建築された時点におい

ての耐震基準を守って建てられています。
耐震基準を見分けるポイントとして重要な日付が1981年6月1日になります。
その日以降に「建築確認済証」が交付されていれば新耐震基準を満たしていることになります(「竣工年」ではないので要注意)。

一方でその日より以前に建てられたものは旧耐震基準の建物となり、現在の耐震基準を満たしていないということになります。
近年の地震被害においても、この耐震基準の違いで被害の差に歴然とした違いが出てきていますので、築年数が40年以上経過した旧耐震基準の老朽化したマンションというのは敬遠されているのが現状です。

また共用部の設備が古いというのも購入意欲を削ぐことになります。
購入希望者は、とくにオーナーチェンジ物件の場合には入居者のいる部屋を確認することはできません。

そうなると物件の判断の材料として共有部分の状態というのも大きなポイントとなってきます。
その部分が時代とはかけ離れてしまった設備の場合だと、やはり購入はためらわれてしまう傾向にあります。
他にも、建物が古いと管理費や修繕積立金が高くなって支払い続けなければならないことも嫌がられます。

さらに老朽化したマンションには空き家が多いために、治安の問題も懸念されてしまうなど、こういった古さを由来とする多くの理由から売却するのは難しいと考えられています。
ですから前提として「不人気である」という認識をもって売却活動に臨んだほうがいいでしょう。

持ち主からすると厄介な老朽化マンションですが、近年に頻発する大地震の影響で、国としても旧耐震基準の建物を減らそうという動きがあります。

それが「マンション敷地売却制度」という改正法です。
この制度を簡単に説明すると、耐震性の不足したマンションにおいて、区分所有者の5分の4(80%)以上の賛成があればそのマンションを一括で売却し、区分所有関係を解消できるようにした制度です。

これまでの制度でもマンションの一括売却は可能だったのですが、民法の原則から100%(全員)の合意が必要とされたため、一人でも反対が出ると売却できなかったのです。
新制度ではこの点が緩和され、老朽化マンションをどうするかという問題に新しい選択肢を与えたことになりました。
売却先はディベロッパーとなり、購入後にマンションの建て替え・再開発を行います。

また、建て替えに伴って容積率が緩和されて、より大きなマンションを建てていいことになりますし、所有者は建て替えたマンションに再入居するかどうかも選べます。
この制度でひとつ問題があるとすれば、制度適用が耐震性に不足があると認定されたマンションに限られていることです。

マンションのインフラが老朽化していたり、エレベーターが無かったりして機能的に不十分であり、今後継続して居住することが難しいようなマンションでも、耐震性さえ満たしていれば制度の対象外となってしまいますので要注意です。

建て替えの制度はあるものの、一刻も早く売却してしまいたいという向きもあるでしょう。
その場合はやはり老朽化したマンションを買ってくれる方がいるかどうかが問題となってきます。

そうなると、老朽化というデメリットをカバーできるメリットを探す、もしくは作り出す必要があると思います。
例えば、いくら古くても利便性の高い立地でしたら売却できる可能性はあります。
お年寄りの方などは行動範囲が限定されてきますので、立地さえよければ買い手は見つかるかもしれません。

またマンションの構造さえしっかりしているなら、リノベーション業者からの買い取りも期待できます。
リノベーションすることで、老朽化したマンションのままの時点よりもはるかに購入検討者の目に留まりますから、売却の可能性は上がるといえます。

そして老朽化したマンションの売却にはやはり不動産会社を選ぶことも重要となってきます。
また多くの不動産会社に査定してもらう前に、一度リビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)のサイトで一括査定をしてもらうのもいいかもしれません。
老朽化したマンションは傷み方も様々ですから、一括査定のあとには必ず訪問査定を依頼しましょう。

実際に見てもらうと、築年数の割には魅力的で意外と良い部分も見つかるかもしれません。
もちろん冒頭に述べたとおり、老朽化したマンションは売れにくいですし、手離したくてもそうはいかないというのも現実としてあります。
しかしだからといって諦めずに、多くの訪問査定を依頼してください。
そしてぜひ経験豊富な不動産会社を選び出して、早めに処分できるように動くことが重要です。

〖Mr.リビンマッチが解説する〗ローン返済のための売却

 

「Mr.リビンマッチが解説する不動産売却入門」今回は、「ローン返済のための売却」です。

マンションを売ろうとするときの理由として、実は意外とよくあるのが「住宅ローンを返済したいから」ということがあります。
返済の計画というのは購入時には充分に目途が立っていたとしても、人生には何が起こるか分かりません。

不測の事態に陥ってしまい、物件を手離すこともないとは言い切れません。
そういった際には焦らず冷静に最善の策をとるということが肝心ですし、返済途中の物件を売却するということも選択肢のひとつに入るかもしれません。

ローン返済のための売却というものにも、いくつかのパターンがありますのでご紹介したいと思います。

ローン返済が滞納している

売却の理由として、ローンの返済が滞ってしまっている場合があります。
返済が滞ってから当該の物件が競売に入るまでの期間は一般的に3か月から6ヶ月位と言われています。

しかしこれは、それまでに一度もローン返済の滞納が無かった場合であり、過去に何度も滞納を繰り返してきている人であれば、それよりも早く差し押さえられるということもあり得ます。
ですので、返済ローンを滞納してしまっていて、その後の返済の目途も立たない、という方の場合には一刻も早くマンションの売却を考えなくてはなりません。

しかしここで、返済のローンが残っている場合はマンションを売ることができないのではないかという疑問を持つ方もいるかと思います。
実際その通りなのですが、ローン返済が「滞っている状態」にかぎり、競売にかけられる前に「任意売却」をすることができます。
任意売却というのは、ローン返済が滞ってしまった場合にローンをしている金融機関の同意を得たうえで、物件を売却することをいいます。

このことで、物件が競売よりも高く売れる可能性が出てくることに加え、売却価格がローン返済の額を下回っていても、物件を手離すことができます。

競売と任意売却との売却価格の違いとして、競売の場合が市場価格の約5~7割となるのに対して、任意売却の場合には市場価格と同等で売却が可能となります。

ただし、任意売却はあくまで市場価格と同じような価格で売却可能だというだけで、確実にその価格で売れるという保証は無いので注意が必要です。

これは普通の仲介の不動産会社を利用するときと同じですが、事態としては切迫しているため、焦って買い叩かれないように慎重に不動産会社を探す必要があります。

この場合、不動産会社に「任意売却をしたい」と言ってしまうと相手にいいように扱われてしまいます。
できればリビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)サイトのような一括査定サイトを使って会社を探すのがお勧めです。

ローン返済を完済できそうにない

次に、返済ローンはまだ滞納していないけれども、完済することができそうにないという場合があります。
このケースでは、金利変動型のローンを利用している人に多いのが特徴といえます。

ローンを組んだ時点では返済できるはずだったのが、病気やリストラ、離婚など不慮の事態に見舞われてしまい、このままでは返済が厳しくなってしまうというケースです。
しかし、まだローン返済の滞納は起こしていないため、先述した「任意売却」を使うこともできません。

そしてマンションは、ローンを完済しなければ売ることもできませんので、滞納するまで待つしかないのかというとそんな必要はありません。
この場合にもマンションを売却する手段は残されています。
その方法は2つあり、そのうちのひとつとして、「抵当権をはずして売却する」というやり方があります。

そもそもなぜローンが残っているとマンションを売ることができないのかというと、「抵当権」がその理由となります。
ローンを組んで不動産を購入すると、当該の物件には抵当権が設定されます。
これは、万が一ローンを返済することができなくなってしまった場合、あなたの物件を競売で売ることができるという権利をローン会社が持っている、ということです。

乱暴に言ってしまえば、書類上はあなたの物件ですが、権利上は債権者であるローン会社のものです、ということになります。
だからローンの残った物件を勝手に売却することができない、ということになっています。
しかし、条件として物件を売却することでローンを完済できる場合、「抵当権の抹消」を前提に、マンションを売りに出すことができるのです。

しかしこの方法をとる場合には、自己資金を充当してでもローンを一括で完済する必要があります。

返済ローンが残っている物件を売りに出す方法として2つめに、「買い替えローン」を利用するというのがあります。
買い替えローンというのは、新たに物件を購入して、古い物件を売る際において、古いローンの残高を新しいローンに上乗せできるというものです。

一見、ローンがそのまま残るので意味がないように思えるかもしれませんが、決してそうではありません。
買い替えローンというのは基本的に新しいローンへの乗り換えという形になりますので、高くなってしまった金利や、苦しくなってしまった毎月の支払額を見直すことができるのです。

そのため変動型金利でローンを組んでいた人にもお勧めです。
なおこの場合、抵当権をはずして売却するやり方と違い一括返済の必要はもちろんありません。

ここでローン返済している最中での売却に際し、注意すべきことがあります。
返済を滞納したうえでの任意売却のケースと異なり、ローン返済中の売却には特にデメリットが無いようにここまでは感じるかもしれません。

特に、買い替えローンに関しては、月々の返済額も減らすことができ、もし売却した額がローン残高を下回っても自己資金を充てなくてもいいのは魅力とも言えます。
しかし、返済途中でのマンション売却の際にはいくつか注意しておくべき点もあります。

まず、ローンの完済の目途が立たなくなったと思ったら、すぐに売却を選択肢に入れて動く必要があります。
不動産は自動車と同じで時間が経てば経つほど価値は下がっていきます。

また今現在ついている価値が、いつ地価の暴落に巻き込まれて下落するかも分かりません。
もしローンの返済スケジュールが崩れてしまって完済できないかもしれないと思ったら、すぐにマンションを売却する計画を立てる必要があります。

その場合買い替えローンを考えても、今あるマンションを売却するのか、新しいマンションを購入するのかどちらを先にするかが問題になりますが、両方にメリットとデメリットがあります。

売りが先の場合は売却資金が先に分かりますので次のマンション候補を探す際に、資金的に計画性のある探し方ができます。
しかし売却が決定してからの家探しとなりますので、適当な物件がすぐ見つからない場合には、住み替えるまでの一時的な住まいが必要になりますので、余計な費用が掛かってしまうことがあります。

一方、買いを先行させる場合には購入した物件に移れば済むので、引っ越しは一度で済みます。
しかし、売れるまでに予想よりも時間を要した場合には、二重の管理費もかかりますし、売れずに値下げをせざるを得なくなった際には資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

ローンの返済スケジュールを再構築することも重要です。
買い替えローンを利用することになって、月々の返済額を見直してからはしばらく返済に困ることは無くなるかもしれませんが、大事なのは最終的にいつまでローンを完済するかです。
毎月の返済額を減らしてローン完済までの期間を延ばしたり、見栄を張ってローンの総支払い額を増加させるのは良いやり方ではありません。

新しいローンを組んでも、目安として65歳までには完済できるスケジュールで組むこと、マンションの売却でできるだけローンの総支払い額を減らすことが重要になってくるでしょう。

売却してローンを一括返済したい

ローン返済のための売却について最後になりますが、マンションを売却してローンを完済したいというケースがあります。
これまで述べてきたようなケースと違い、この場合にはローンが完済できそうだということで、生活が苦しいというわけではないでしょう。

いくらかの貯蓄もあり、余裕のある経済状況と思われます。
その経済的な健全さから、ローンを借金と考えてしまい、できるだけ早く解消してしまいたいと焦る感覚も分かりますが、これは得策とは言えないようです。

一般にマンションを売る際にはどんなに条件が整っていても、購入時の金額を売却時の金額が超えるということは滅多にありません。
ですから売却した際にローンを一括返済するためには、ほとんどの場合自分の資金を充当しなければなりません。
そうやってローンの残りを一括で支払うだけのお金を一時的に失ってしまうよりも、その資金を資産運用に充てたほうがローンで失う金利より得をすることもあり得ます。

ですから無理をしてまでマンションを売って、ローンの繰り上げ返済をする必要はないと考えられますので、焦らずできるだけ高く売る方法を考えることが重要となってきます。
そうなると複数の会社から比較検討して良い不動産会社を見つける必要がありますので、まずはリビンマッチ(旧スマイスター)(旧スマイスター)サイトで複数の不動産会社から査定をとって、できるだけ高く売れるような業者をじっくり探していくことをお勧めします。