不動産を売却したい、と思うものの、何から始めればよいのか分からず、悩む方も多いのではないでしょうか。
このサイトは、不動産売却の第一歩を踏みだすための一つとして、スマイスターを通じて得た情報を提供しています。これを機にスマイスターを始めて知った方には、その利便性も伝えられたらと思います。

売却イメージ

不動産売却の流れ

まず、売却したい理由を整理していきましょう。
子供の成長に合わせての住み替えなどによるものなのか、それともただ換金するためなのか、まとまった資金が必要なためなのか、ということに合わせて、住み替えはいつぐらいになるか、手元にはどれほど資金があるか、なども考えましょう。他にも、いつまでに売却したいのか、売却価格はいくらぐらいで売りたいのか、ということも考えていきます。

ここで、スマイスターを利用した場合には、住宅ローンの返済に困っている方は「任意売却」、とにかく早く売却したい方は「不動産買取」、などを利用する、という選択もあります。詳しくは、後述の「スマイスターの活用方法」にて説明します。

まず、理由を考えることによって、本当に売却しても良い物件なのか、住み続けるべきか、もしかしたら賃貸にする方が良いのかを見極めていきます。もし賃貸の方が良い、と思った場合でも、スマイスターでは賃貸についても扱っているため、相談してみるとよいでしょう。

それでは、売却の手順を見ていきましょう。

手順

1.査定の依頼
売却を考えるようになったのであれば、物件についての意見を多く聞くためにも、複数の不動産会社に査定の依頼をするのが良いです。その際、スマイスターを利用すると、一括で依頼することができるので便利です。

2.査定・調査してもらう
依頼した会社が相場や土地情報を調べ、査定価格を提示します。複数の査定結果の中から、担当者とのやり取りなどを通して結果を比較し、売却活動をお願いする会社を決めましょう。

3.媒体契約を結ぶ
売買の仲介を不動産会社に改めて依頼する場合は、媒介契約というものを結びます。この媒介契約は、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」
この契約は、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみに売却を依頼するものです。依頼を受けた会社は、5日以内に物件の情報を指定流通機構に登録しなければないため、すぐさま全国の不動産会社と、情報が連携します。そのため、直接依頼を受けていない会社からも、購入希望のお客様への案内ができることから、比較的早く売却できます。 ただし、他社から良い条件の買い入れを申し込まれても、友人からの紹介や身内などへの売却も制限されてしまう、という点に注意が必要です。

「専任媒介契約」
この契約は上記と似て、1社だけとの契約となり他社には依頼できないものの、「自己発見取引」が認められているため、自力で見つけた身内や友人などに対してであれば、売買することができる、というものです。また、今よりも良い条件の買主を自分で見つけた場合は、物件をその方に売却することもできます。

「こちらも同じように、指定流通機構に契約日から7日以内に登録しなければならないため、比較的早く売却できます。 その反面、専属とも共通ですが、複数の会社に依頼できない点がネックとなるかもしれません。窓口が一本化されるため、スムーズに売却できる、というようにも考えられるため、一概には言えませんが。

「一般媒介契約」
依頼した不動産会社からの同意を得て、複数の会社に対しても依頼することができ、自己発見取引もできる、というものです。 しかし、複数の窓口ができてしまったために、急いで売却しようとして、相場より少し低い価格でも物件を売却してしまう、ということがあり得ます。もちろん、相場よりも低い価格の場合は断っても良いので、あまり焦らなくでもよいでしょう。

さて、不動産を高く売ることだけを考えると「一般」と「専任」ではどちらが売れるか考えると、「専任」の方が有利でしょう。 というのも、一般の場合、競合他社に複数依頼されることを想定して、仲介業者では積極的にチラシを作ったり、広告を打ったりするなどの先行投資をしません。自社でせっかくチラシを作ったとしても、他社で決まってしまった場合は費用を無駄にしてしまうのも同然だからです。そのため、とりあえずWebサイトの広告は出そう、というように、販売活動にも力を入れません。

買う側としても、複数の会社から情報が出ているので、価格的に一番交渉してくれる会社に相談する可能性が高くなります。 一方の専任では競合他社がないため、チラシや広告などに一定の予算をかけて先行投資してくれます。契約期間の3ヶ月の間に決められなかった場合には他社に流れてしまう恐れがあるので、一段と力を入れてくれます。さまざまな方法で買い手を呼び込む努力をしてくれる可能性は、一般よりもはるかに高いでしょう。

ただ、他社との競合がない条件を悪用されて、依頼した物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」など、仲介業者には利益のある商売を好き勝手にされてしまうこともあるので、細心の注意が必要になります。手数料や広告の方法などといったものを提示してもらい、信頼できる会社に任せられるのが理想ですね。

4.売却活動
チラシやWebサイトなどを用いて、媒介契約を結んだ会社が売却活動を行い、物件の購入希望者を探します。 売り出し価格に関しては、自分の希望売却価格だけで進めるのではなく、市場の動向や不動産会社の査定価格などを参考にして決めましょう。

また、売買契約を締結する前に、購入希望者に対して、できるだけ物件の情報を提示するようにしましょう。特に、不具合や欠陥などがある場合にはきちんと伝えることで、契約を結んだあとでのトラブルや瑕疵(かし)を防止することができますし、誠実さを伝えることができます。不動産が仲介する際には、詳細な物件説明を「重要事項説明」という制度に沿って行うため、物件調査に協力するようにしましょう。

5.売買契約の締結
売主、買主、お互いに売買の条件に納得したのであれば、いよいよ売買契約を結びます。このときに、手付金として物件の10~20%くらいを一般的に受け取ります。きちんと内容を確認してから契約を結びましょう。

契約は、不動産を買主に引き渡して完了します。契約の際に、引き渡しのタイミングも決めるが、お金を受け取るタイミングと鍵を渡すタイミングは合わせるべきでしょう。特に、住宅ローンを借りたりしている場合には、事前準備が必要になってきます。 代金を受け取ると同時に、抵当権抹消、所有権の移転などの申請も行います。細かい設備や備品についても、買主と実際に立ち入って十分確認しておきましょう。また、申告など、手続きにも漏れがないように気を付けましょう。

様々な売却手法
従来の不動産売却手法は「相対取引」が大半でしたが、最近は新たな名称の売却手法が増えてきています。ここではよく見かける3つの手法をご紹介していこうと思います。

「相対取引」
市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法です。そのため、「売主1人に対して買主候補1人の関係」で双方の合意によって取引条件が決定します。現在でも、不動産取引の大半が相対取引で行われています。

早期売却が可能になるため、売却期限がある売主には最適、というメリットがある一方、購入意思表明の先着順で買い手に優先交渉権が与えられるため、高く売れる可能性は低くなってしまう、というデメリットもあります。

「不動産オークション取引」
複数の買主候補による競争入札によって、最高値の入札者が落札者となります。オークション主催者は、運営するために売主と買主の仲介はするものの、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入ることはありません。また、この中でも2種類の方法があり、「競り上がり方式」というインターネットを使ったオークションと、「ポスティング方式」という紙媒体の入札書を用いるオークションがあります。

メリットとしては、買主同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高いという点がありますが、デメリットとしては、相対取引と比較すると少し多くの時間が必要になる、という点です。

「売却専門エージェントサービス」
これは相対取引の変形版と言われていて、売主の利益の最大化を目的としますが、買主側は担当しないことから、「売主の代理人」という立場を主張しています。両方を担当してしまうと、利益相反となってしまうためです。他にも、売却戦略を提案してくれたり、専任媒介契約や担当エージェントに応じて仲介手数料を値引きしたりもします。

利益相反を回避し、売主のために考え行動してくれるというメリットに対し、高値売却の手法が、粘り強く交渉するなど、担当者の意欲だけに依存することになるため、「システム化」されていない、というデメリットがあります。 また、スマイスターは「売却専門エージェントサービス」の一つに分類されます。

スマイスターとは
では、先ほどから出てくるスマイスターとはどんなサイトなのかをご紹介します。 スマイスターとは、不動産の売却と買収、賃貸の管理、土地の活用、リノベーション、注文住宅といったサービスを幅広く提供している、不動産サービスと価格比較のポータルサイトです。他にも、不動産業界のビジネスマン、ユーザー向けの情報サイト「スマイスター不動産求人情報」「スマイスターMagaZine Biz」などを無料で提供しています。

また、スマイスターは、大手から地元密着型までの幅広い会社と連携しています。10年以上の営業実績があり、連携会社も全国で1,400社以上になり、今も連携が増加しているため、国内最大級の不動産価格比較サイトと言えます。もっとも大きな特徴として、プライバシーマーク認定企業であるため、個人情報だけでなく、物件情報に対しても安心感を持つことができます。

もちろん、不動産の売却においても、スマイスターは活躍します。高額売却するには複数の会社で比較する方が良い、というのは先ほど述べました。そこで、スマイスター不動産売却を利用すると、物件情報を入力するだけで、複数の会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産の売却だけでなく、不動産買収や賃貸管理会社、土地活用、注文住宅、リノベーションなども同様に、複数の管理会社に一括資料請求できるため、比較するのに非常に便利です。

スマイスターの活用方法
スマイスターの不動産売却を利用する場合に、「不動産買取」、「任意売却」などもあると「不動産売却の流れ」の部分で紹介しました。ここでは、もう少し詳しくサービスの内容を紹介したいと思います。

「不動産買取」
不動産の売却には、おおまかに分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。先ほどまで紹介していたものは「仲介」と言い、不動産会社に依頼し、購入希望者を探し出して、売却する方法でした。
一方「買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る、という方法です。

2つの明らかな違いは「買主」で、「仲介」の買主は購入希望者なのに対し、「買取」は不動産会社になります。「仲介」の場合は売却先を探す必要があり、不動産会社には仲介手数料を払わなければなりません。また、売却先に対して、条件の交渉で時間が掛かってしまうこともあります。その分、価格は高くなりやすいようです。「仲介」でも、「買取」でも、メリットもデメリットもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額などを比較する必要があると思います。スマイスターでは、価格の一括査定ができるので、おすすめです。

「任意売却」
住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者(銀行などの金融機関)に同意してもらい、売却する、という方法です。

通常、抵当権(住宅ローンなどの貸金を回収できなかった際の担保として、不動産を確保すること)など担保権を設定した債権者から借りた費用と、売却の諸経費よりも高い金額で不動産を売却できればこのような問題は発生しません。 ですが、住宅ローンを滞納、延滞している場合、現在の市場相場は、購入時よりも下がっていることがほとんどなのです。そのため、売却できない状況に陥ってしまいます。

かといって住宅ローンを返済できなければ、債権者は最終手段としてその不動産の競売手続きを申請し、所有者の意思とは別に、不動産の所有権を、一番高い価格で入札した買主に移さなくてはなりません。 そこで、任意売却を行うことで、そのような状況を回避します。債権者と不動産の所有者(債務者)とが任意売却によって不動産を売ることを合意すれば、担保権をしてもらえるため、相場に近い額で売却でき、競売よりも早く終わらせることができます。

どちらも、通常より早く売却できるため、早く売却する必要がある場合には、こちらを活用するとよいでしょう。

おまけ・民泊ビジネスについて/p>

民泊イメージ

2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、不動産を所有している方は、「民泊」に少なからず興味を持っているのではないかと思います。それは、不動産を売却しようと思っている方も例外ではないでしょう。というのも、民泊自体を始めるかどうかは別として、所有している不動産が民泊に活用できるのであれば、付加価値が上がり、より高く売れる可能性も上がるためです。2018年の6月15日には民泊新法が施行され、以前よりも簡単な手続きで合法民泊をできるようになりました。そのため、外国旅行者が止まりたい地域であれば、収益性が認められ、物件を高く評価される可能性はとても大きくなるでしょう。

ここで、「民泊」について説明すると、「民泊」とは、住宅の全てか一部を利用して、宿泊サービスを提供する、というものです。以前までは、厚生労働省は、民泊が有料で何度も行われる場合、原則として営業許可が必要になりますが、規制緩和が進み、民泊新法に基づいて届出すれば、旅館業法による営業許可なしでも合法民泊を行えるようになりました。また、イベント民泊という、スポットでの民泊の実施を認める制度もあります。ちなみに、無償で民泊を行う場合は、届出は不要です。

オリンピックに向けて外国人旅行者の数が急増することが見込まれているものの、それに見合うホテルや旅館などの宿泊施設の増加が追いつかないため、「民活(政府や自治体に代わって、民間部門による資本や経営によって、大型プロジェクトを行うこと)」が、推進されました。2017年の外国人旅行者は、2800万人を超えるほどにもなりました。

こうした状況を考えると、民泊の動きは首都だけでなく、全国で広がるのではないかと考えられます。また、これからも外国人旅行者数は増加するでしょうし、オリンピック後も続くのではないかと考えられます。

そのため、民泊に活用できそうな不動産の売却は、「オリンピックまで収益を上げてから検討しても遅くない」と考えることもできるかもしれません。また、民泊を代理する業者やセミナー、コンサルティングも活発になり、情報も仕入れやすくなるかもしれませんね。 いずれにしても、不動産の重要性が今後も高まることは明らかでしょう。

〖スマイスター〗空き家売却について

空き家

2015年より施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家は所有するだけでコストや労力をかける対象になりました。

一方で、空き家の流通を促進させる税制の特別控除もあり、政府は空き家の売却や活用を促しています。
「空き家の流通を促進させる税制の特別控除」にはどんな条件があるのでしょうか。

空き家の売却について紹介していきます。

空き家を売却したときの特別控除について

空き家を売却したときの控除を「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2016年4月より施行された制度です。

後述する条件をすべて満たさなければなりませんが、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。

譲渡所得については「不動産の売却にはどんな税金がかかるの?」をご確認ください。

特別控除が適用される条件

では、特別控除が適用される条件を確認しましょう。

・売却金額が1億円を超えないこと。
・相続する直前まで被相続人の自宅で、被相続人は1人暮らしであり、相続発生と同時に空き家になったこと。
・その空き家は昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること。
・その空き家は区分所有建築物、つまりマンションなどではないこと。
・相続人がその不動産を売却する場合、家屋を除去して売却するか、耐震基準を改修した家屋、家屋と土地を売却すること。
・売却する期間は、平成28年4月1~平成31年12月31日であること。
・相続してから売却するまでの間に、事業・貸付・居住などをしておらず、売却するまで空き家であること。

これらの条件を個人が全て満たした場合、譲渡益から3,000万円を非課税にすることができます。

※この特例で課税対象額が0円の場合、確定申告が必要になることに注意しましょう。

詳しくは、「平成28年度税制改正大綱」をご確認ください。

この特別控除でどれぐらい節税できるのか

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用条件を確認すると、これらを満たすのはとても大変と感じるかもしれません。

しかしこの特別控除を適用することができれば、例えば控除額満額の3,000万円の譲渡所得が発生した場合、課税される600万円以上の譲渡所得税が0円になります。

※長期譲渡所得計算の場合

また、適用条件にある空き家の解体・除去・改修に関しても、国や自治体の助成金を利用することによって、最大で工事費用の80%を補助してもらうこともできます。

〖スマイスター〗売却のタイミング

売却

アパート・マンションの売却は、購入時と同じように大きな金額が動きます。立地などの条件にもよりますが、数百万円から数億円のものが取引きされます。

今回はアパート経営・マンション経営における、売却のメリットやそのタイミングについて紹介していきます。

売却のメリットとデメリット

アパート・マンションの売却のメリットには以下のようなものが考えられます。

・メリット① 資金の回収
国土交通省の土地保有移動調査によると、売却の理由として最もあげられているのが、「日常の生活費に充てるため」です。
売却すればまとまった額を得ることができるため、大きなメリットと言えますし、初めて利益と損失が明確になるため、今後の生活設計も立てやすくなります。

また、資金の回収によって、さらに収益性の高い投資物件への投資も可能です。

・メリット② リスク回避(値下がりリスクの回避)
物件の値下がりは最も念頭に置くべきリスクです。
売却すれば収益の機会は無くなっても、値下がりのリスクからは解放されます。

保険でカバーできるリスクであれば良いのですが、全てが解決できるとは限りませんし、値下がりのリスクは保険では何ともなりません。
そのような意味では、リスク回避もメリットと言えます。

・メリット③ アパート・マンション経営のスキルアップ
どんなに情報収集をしても、経験に勝るものはありません。
購入から売却、あるいは買い替えまでの一通りの実体験は、あなたをアパート・マンションの経営者として、確実にスキルアップさせています。

きっと今後のアパート経営・マンション経営に確実に役立つはずです。
また、購入・売却の実績ができることで、不動産業界とのやり取りが以前よりもスムーズになったり、良い情報が入るようになるということも考えられます。

一方、考えられるデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

・デメリット① 収益を生まなくなる
所有物件を売却をするのですから、当然収益はなくなります。
それを承知の上で売却を検討するのですから、想定内のデメリットですね。

・デメリット② 急いだ売却は損失を出す
売却する意思を固めたとしても、タイミングを考えずに急いで手放すと、思わぬ損失が出ることもあります。
とはいえ、大抵はしっかりとした理由の元に売却を決意しますから、損失が出るとすれば、デメリットというよりは、リスクでしょう。

売却のタイミング

メリットとデメリットでも触れましたが、土地保有移動調査結果を見ると、売却の理由は人それぞれです。
差し迫った理由の場合は急ぎたいかも知れませんが、アパート経営・マンション経営を順調に進めているうちから売却のタイミングを考えておけば、ベストな売り時を逃すことがありません。

では、売却のタイミングは、どんな時に訪れるのでしょうか。

・税率に関わるタイミング
売却にかかる譲渡所得税率は、5年という区切りで大きく変わります。   
(※詳しくは「アパート経営・マンション経営の不動産売却時にかかる税金とは」をご参照ください)
所有期間が5年間を越えると、税率はおよそ半分となりますので、このタイミングにかかりそうな場合は要注意です。

・買い替え時の課税方法に関するタイミング
買い替えを考えた売却の場合は、「事業用の資産を買い替えたときの特例」にある所有期間10年という条件も見逃せません。
これは事業用土地建物を譲渡し、譲渡した年か翌年中に同等の買い替え資産を取得した場合に、譲渡価格の20%を収入金額として計算(課税)を行うというものです。

所有期間10年以外にも細かい要件所有期間含む)はありますが、これに該当しそうなら、所有期間をしっかり見定めた行動が大切です。

・市場調査におけるタイミング
現物資産のため、消えて無くなるということはありませんが、法令改正や都市計画、世界的な経済の動きによって不動産市場も動きます。
そのため、売却も市場の動きを見ることが重要となります。

売却を考えるのであれば、専門家である不動産会社・仲介会社からの情報収集や、公示価格などを意識しておくと、より利益の高い、あるいは損をしないタイミングというのが見えてきそうです。

〖スマイスター〗不動産売却時にかかる税金

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様々な理由から、「今まで経営を続けていたアパート・マンションを売却したい」と考えてる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は売却時にかかる税金についてご紹介します。

アパート・マンション売却時の税金の種類

アパートや賃貸マンションを譲渡して売却益が生じた場合には、譲渡した年の翌年に、「譲渡所得」の確定申告をする必要があります。

譲与所得税は分離課税ですので、他の所得とは区別して、単独で所得税を計算します。
つまり、サラリーマンが副業で賃貸マンション経営をし、これを譲渡して売却益が生じた場合は、給与所得とは別に計算するということです。

では、この分離課税である譲与所得税は何で構成されているのでしょうか。
これは「所得税」「復興特別所得税」「住民税」となります。

サラリーマンの方で、今まで税金に敏感でなかった場合は、復興特別所得税は初めて目にする税金かも知れません。
これは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(略:復興財源確保法)」によるものです。

譲渡所得の算出方法

「譲渡所得」とは、不動産の売却代金から取得費、売却するためにかかった費用、特別控除を差し引いた金額をいいます。
計算式にすると、『譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』となります。

この計算式の構成を簡単にご紹介します。

・譲渡収入金額
資産を譲渡したことによる収入です。
簡単に言えば、買主から受け取った額となります。

ちなみに譲渡した年に受け取った額が一部で、未収入部分があっても、全額を収入金額とします。
固定資産税等の精算金も収入に該当します。

・取得費
取得費には2つあり、納税者にとって有利な方を選択します。

ひとつは実額取得費。
これは実際に支出した金額に基づくもので、物件の購入代金に仲介手数料や購入のための諸経費、リフォームなどの費用をプラスします。
建物についてはここから減価償却費を控除します。

もうひとつは概算取得費。収入金額の5%で計算したものです。
売却した土地や建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古く取得費がわからないといった場合に使用します。

・譲渡費用
譲渡のために直接かかった費用です。
仲介手数料や売主が負担した印紙税など他にも様々な費用があり、これも取得費同様、譲渡収入金額から差し引くことになります。

・特別控除
特別控除があれば、計算に組み込みます。
「公共事業などのために土地建物を売った場合」や「平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合」が該当となります。

〖スマイスター〗不動産相続の売却時の違い

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相続によって得た不動産の売却手続きは、登記を行って名義を相続人本人のものに書き換える手続きが加わる点以外は、通常の売却と一緒です。

しかし、売却後に納付しなければならない税金については、通常の不動産売却の場合とは少々異なる点があるので注意が必要となります。

今回は「相続した不動産を売却する場合にかかる税金」「譲渡取得税の計算方法」を紹介して行きます。

相続した不動産を売却する場合にかかる税金とは

土地や建物を売ると課税される税金には、売買契約書が課税対象となる印紙税、不動産業者に支払う仲介手数料に上乗せされる消費税、抵当権や所有権に関する登記手続きの際に納める登録免許税、売却益にかかる譲渡所得税、住民税、復興特別所得税が挙げられます。

ただし、対象物件が相続によって取得したものだった場合、亡くなった人の財産の保有状況や、相続人が取得した財産の総額次第では、さらに相続税も納付しなければなりません。

これら課税される税金のうち、特に注意が必要なのは所得に対して課税される3つの税と相続税です。
なぜかというと、これらは申告納税制度が採用されており、税額を自分で申告して納税しなければならず、期限までに正確に申告して納税できなければ、附帯税も納めなければならなくなるからです。

譲渡取得税の計算方法とは

不動産を売ることによって得られる譲渡所得にかかる所得税と住民税は、他の所得とは合算せずに計算します。

譲渡所得税は、利益から必要経費と特別控除額を差し引いて譲渡所得金額を計算し、その後所定の税率を乗じれば計算することができます。

不動産売却による譲渡所得金額の計算をする際に算入できる主な項目としては、利益については売買代金と固定資産税の精算金が、必要経費については不動産の取得費や仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、解体工事費などが挙げられます。

ただし、対象の不動産が相続で取得したものであり、なおかつ相続税の申告期限の翌日から3年以内に処分したものである場合は、特例によって納付した相続税の一部を不動産の取得費に含めることができます。
この点が通常の不動産売却との大きな違いです。

〖スマイスター〗不動産相続について

不動産相続

「不動産を相続したはいいけど売却したい」とお考えの方もいるのではないのでしょうか。今回は売却に当たって「相続した不動産を売却するためにまず必要な手続き」「登記変更後の売却の流れや方法」についてご紹介します。

相続した不動産を売却するためにまず必要な手続き

相続を受けた不動産を売却したいときには、まず登記の変更を行います。
登記の変更を行うことで所有者が変わり、次の持ち主に所有権が移るので売却することが出来るようになります。

所有者が亡くなった人物のままになっていると売ることは出来ないので、売り出す前に必ず確認して手続きを行うようにしましょう。

手続きの流れは、法務局に行って登記簿を請求し、誰が所有者になっているのか確認します。
確認を終えたら所有者になっている人物の戸籍謄本や住民票を取り寄せる必要がありますが、生まれたときから亡くなるまでの期間全ての戸籍謄本や住民票が必要です。

さらに申請書や自分の戸籍謄本、住民票を揃えて、物件がある地域の法務局に提出します。
書類に不備や間違えがある場合は法務局の担当者の指導を受けて、修正し提出するようにしましょう。

登記変更後の売却の流れや方法

相続した不動産の登記変更が無事済んだら、不動産会社を選んで実際に物件を売り出すことになります。

まず物件の宣伝をして買い主を見つけてくれる仲介業者を選びます。
同時に物件がどのくらいの金額で売ることが出来るのかを確かめるために、複数社から見積もりを取り寄せると良いでしょう。

相場を知ることが出来たら仲介業者を決定し、担当者と相談してながらり出すときの金額を決定します。
一般的に売り出すときは高めの金額に設定してから売り出し、時間が経ったら値引きをするので、希望する金額よりも少し高めに金額を決めます。

仲介業者が買い主を見つけてくれたら内覧を行い、交渉が成立すると売買契約を結ぶことになります。
契約時にはその場に出席して、契約内容をよく確認するようにしましょう。

〖スマイスター〗オークション取引のポイント

入札の多さは市場の最高値に無関係

通常のオークションでは、入札総数が多く活況を呈しているようだと、「競り売り」が機能して、買手が商品を奪い合うように買っているように見えます。しかし、不動産の「オークション取引」では、「入札総数の多さ」より「1番手と2番手の価格差」のほうが重要になります。なぜなら、売主が「オークション取引」を選択する目的は、あくまで「市場の最高値で売却すること」だからです。いくら人札総数が多くなっても、それが市場の最高額を引き出すことに直結しなければ、売主にとっては重要な意味を持ちません。

加えて、「競り上がり方式」では、入札総数を演出することは簡単です。たとえば競り上がり方式では入札単位が決められますが、多くは「入札単位は10万円以上」となります。「入札単位をいくらに設定しているか」は、入札履歴を見れば一目瞭然です。本来なら「入札単位は、100万~200万円以上」とするような最低売却価格が数億円の事業用地でも、入札単位を10万円以上に設定すると、少しでも安く買いたい入札者が、一度に大きな金額をつけた入札は行なわず、最小単位による「小刻みな入札」を終始繰り返すことで、一気に入札総数は80〜100件程度に膨らみます。そして最後は、1番手が2番手より10万円上乗せした価格で落札し、買主は十分な余力を残すことになるのです。

「価格差がどれだけ開くか」が高値売却のポイント

競売では、1番手と2番手との「価格差」が1~3割ほど開くことは、決して珍しくありません。その要因は、「ボスティング方式」と同様に、1回勝負の入札なので「1円でも負けると落札できない」ことになるので、入札価格も1円単位の端数まで記入するところに、入札者の本気度を感じることができます。

〖スマイスター〗競売や公売と「競争原理」

「競売」と「公売」の違い

競売とは、債務者が債務を履行しなかったときに、債権者が裁判所に申し立て、債務者や担保提供者が所有する不動産を、裁判所の管轄下で強制的に売却して債権を 回収する制度です。また公売とは、国や地方自治体が税の滞納処分を独自に行なうもので、国税徴収法に基づき、 官公庁が滞納税金の回収のために差し押さえた不動産を換価する手続きのことです。

競売と公売の違いは、債権者が民間で管轄が裁判所となる競売に対し、公売は債権者が官公庁で管轄が国または地方公共団体となります。また、対象不動産に非協力 的な占有者が存在する場合、競売では引渡命令の申立て による強制執行制度がありますが、公売では所有権に基づく明渡請求訴訟を提訴し、勝訴した上で強制執行となるため、競売と比べて時間と費用を多く要します。
その他では、「市場価格より2~3割安い」「入札方式 で売却される」等、競売と公売はほとんど同様のシステムとなっています。

競争原理が「市場相場の上限価格」を引き出す!

競売や公売による入札方式では、地域によって違いはありますが、人気がある地域では落札価格の上昇や入札本数の増加、高水準の落札率等の傾向が続いています。ある民間調査によれば、2014年上期の関東エリア 「1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)における不動産競売物件は、2010年以降は減少傾向にあるものの、 入札状況は高水準を維持しており、落札率は東京地裁本庁の8・1%を筆頭に、周辺地域でも3%台後半の高い落札率を維持しているようです。また落札価格も上昇が続いていて、「対売却基準価額乖離率中央値」は各都県で1.5倍超となっています。

とくに マンションでは横浜地裁本庁の1・8倍を筆頭に、軒並 み1・6倍超と落札価格の上昇が続いています。

競売も公売も、より多くの回収を公平に行なうことが目的なので、入札方式という競争原理が買手の購入意欲 を刺激して、落札時点(売却時点)における「市場相場の上限金額」を引き出すことになっているのです。

〖スマイスター〗農地転用と開発行為

農地転用は開発行為となる!?

農地を売却するには、農地法に基づく許可や届出が必 要となり、これを経ないで不動産取引を行なっても効力が生じないことになります。全国の市町村に置かれた農業委員会では、農地等の利用関係に関する事務を行なっていますが、農地の売却では様々な規制があります。たとえば、農地を転用目的で不動産開発業者に売却する場合は、農地法第5条により、許可または届出が必要になり、これらの手続きは原則として開発行為を伴います。

開発行為とは、「主として建築物の建築等の目的で土地の区画形質を変更する」ことで、「区画の変更」とは、敷地内に道路を築造して建築区画の分割を行なうような場合を言います。「形質の変更」とは、土地の形状や性質を変更することで、切土や盛土等によって宅地の高さを変更したり、宅地以外の土地(農地等)を宅地に変更する場合を言います。つまり、田畑として使用している農地が住宅用地となる場合には、「区画形質の変更」となることから開発行為に該当し、開発行為を行なうには都市計画法第3条に基づき、事前に都道府県知事の許可 (開発許可)を受けなければならないとされています。

 

「宅地有効率」という指標で価格を考える

開発許可の技術基準は、環境保全や防災の観点から適用されるため、地域全体の価値は上がりますが、売却対象である農地の取引価格は下がることになります。たとえば開発許可基準により、全体敷地面積の約3~4割部分が敷地内道路や転回広場等に当てられ、最終的には管理者となる市町村へ移管されることもあります。そうな ると、買主(不動産開発業者)が再販分譲できるのは、道路や転回広場を除く全体敷地面積の6~7割(宅地有効率8~8%)となり、開発許可基準が適用されない場合と比較して、単純に農地価格は3~4割減になります。

その他にも、開発許可基準に基づく給排水施設の整備 や周辺利害関係者の同意に関連して、周辺施設の整備が 必要となれば、整備費用は仕入原価となり、農地価格を 引き下げることになります。結果的には、価格の下落分 は公共施設への寄付となるので地域への貢献となります。

〖スマイスター〗擁壁で売却価格が下がる?

不動産担当者がため息をつく擁壁

土地の売却依頼で現地確認に行ったとき、担当者がため息をついてしまうこととは。ため息の原因は、行政の許可なしに、無断で施工した擁壁であることがあるようです。

通常、一定の規模を超える宅地造成工事を行なうには、 行政による許可を受けなければなりません。行政としては、宅地造成で造られた擁壁が強度不足等で簡単に崩壊するようでは困るので、鉄筋コンクリート造等の頑丈な構造にするよう、各種専門家による緻密な計算によって 技術基準を設けています。

しかし、宅地造成区域外であったり、一定の規模以下であったり、農地である場合は許可を受ける必要はなく、 所有者は当面のコストだけを考えて、必要最低限の強度の「簡易なもの」を造ることがよくあります。ブロック擁壁などを見かけることも少なくありません。一部ブロック擁壁で、残りが鉄筋コンクリート造のものもあれば、全体の3分の2ほどがブロック擁壁になっているものもあります。法律に違反しているわけではないので、将来ずっと保有し続けるのであればいいのですが、 売却するとなってくると事情は大きく変わってきます。

「擁壁の再施工費用」は取引価格を引き下げる!

買主はその土地を使用収益するために購入します。購入目的が、青空駐車場や資材置き場であれば問題は少ないかもしれませんが、多くの場合は建物等の構造物を建染します。そうなると開発許可や宅地造成許可を取得する必要があります。しかし、無許可で施工された擁壁は、 新たに建築する建物を想定したものではないので、原則 として「造り直し」となる可能性が高くなります。

取引価格を算出する際には、この「造り直し」に要する宅地造成費用が重くのしかかり、価格自体を大きく引き下げることになるのです。その土地が一定規模以下で開発許可の対象外であったり、宅地造成規制区域外である場合でも、新たに建築する建物の建築確認申請では、建物の敷地となる「地盤の安全性」が確保されていなければ許可されない可能性が高く、やはり造り直しを余儀なくされることになるのです。

不動産売却の際の困らないように、擁壁設置の場合には直近のことだけを考えず、長期的な目線での設計が必須となります。

〖スマイスター〗売却情報の露出

不動産の広告は「広く、多く」すれば高く売れるのでしょうか。

を検討する方の多くが「水面下の情報」を希望します。 不動産を売却する場合、不動産会社は広域に広告活動を行なうことで買手を募ります。新築分譲マンションや中古住宅、収益不動産など、チラシや新聞広告、インターネット広告等では不動産売却情報が毎日溢れています。

不動産売却情報が広く発信される理由として、

  1. 売主は少しでも高値で売却したい
  2. 高値売却の確率を高めるには、数多くの買手候補を見つけることが必要である
  3. 優良な買手は特定できないため、不特定多数に対する広域な広告媒体で発掘するしかない、

等があります。

確率で考えれば理にかなっていますが、一方で様々な事情で広告はもちろんのこと、広く人目にさらされることを嫌う売主も数多くいます。たとえば相続不動産や任意売却不動産です。相続した実家や先祖代々の土地等を売却する場合やローン支払いが滞って任意売却する場合は、世間体もあり、こっそり売却したい人は多くいます。

売却情報は「周知され過ぎる」と価値が下がる?

不動産広告のしかたに関しては、賛否が分かれるのも事実です。不動産の購入を検討する方の多くが「水面下の情報」を希望するという声もあります。広告でよく見かける物件情報を見ると冴えない表情をする人も少なくありません。

これは、何を意味しているのでしょうか?

不動産業には、情報産業としての側面があります。不動産会社は、収集した物件概要や取引条件等の情報を消費者に発信し、消費者はこれらの情報をもとに購入するか否かを検討します。そして、情報発信の手段である不動産広告は、あまり露出や拡散が行き過ぎると、見る側が情報自体に慣れてしまい新鮮味が薄れてしまうことも少なくありません。

消費者の心理としては、「頻繁に目にする – 売れ残っている」と思い、「周囲が手を出さないということは、自分が気づかないだけで何か問題があるのか?」と疑問を持ち始めることさえあります。

とくに横並び意識が強いわが国では、「周囲が買わないもの =価値が低いもの」となって、ますます売れにくくなり、手垢のついた物件の価格はどんどん下がってしまうことさえ少なくありません。

不動産情報の露出や拡散のさじ加減は、物件価値を左右するといえるでしょう。