リビンマッチから学ぶ得する不動産売却入門

不動産を売却したい、と思うものの、何から始めればよいのか分からず、悩む方も多いのではないでしょうか。
このサイトは、不動産売却の第一歩を踏みだすための一つとして、リビン・テクノロジーズ株式会社（東証マザーズ上場）が運営するリビンマッチ（旧スマイスター）を通じて得た情報を提供しています。これを機にリビンマッチを始めて知った方には、その利便性も伝えられたらと思います。

不動産売却の流れ

まず、売却したい理由を整理していきましょう。
子供の成長に合わせての住み替えなどによるものなのか、それともただ換金するためなのか、まとまった資金が必要なためなのか、ということに合わせて、住み替えはいつぐらいになるか、手元にはどれほど資金があるか、なども考えましょう。他にも、いつまでに売却したいのか、売却価格はいくらぐらいで売りたいのか、ということも考えていきます。

ここで、リビンマッチを利用した場合には、住宅ローンの返済に困っている方は「任意売却」、とにかく早く売却したい方は「不動産買取」、などを利用する、という選択もあります。詳しくは、後述の「リビンマッチの活用方法」にて説明します。

まず、理由を考えることによって、本当に売却しても良い物件なのか、住み続けるべきか、もしかしたら賃貸にする方が良いのかを見極めていきます。もし賃貸の方が良い、と思った場合でも、リビンマッチでは賃貸についても扱っているため、相談してみるとよいでしょう。

それでは、売却の手順を見ていきましょう。

不動産売却の手順について

1.査定の依頼

売却を考えるようになったのであれば、物件についての意見を多く聞くためにも、複数の不動産会社に査定の依頼をするのが良いです。その際、リビンマッチを利用すると、一括で依頼することができるので便利です。

2.査定・調査してもらう

依頼した会社が相場や土地情報を調べ、査定価格を提示します。複数の査定結果の中から、担当者とのやり取りなどを通して結果を比較し、売却活動をお願いする会社を決めましょう。

3.媒体契約を結ぶ

売買の仲介を不動産会社に改めて依頼する場合は、媒介契約というものを結びます。この媒介契約は、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」

この契約は、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみに売却を依頼するものです。依頼を受けた会社は、5日以内に物件の情報を指定流通機構に登録しなければないため、すぐさま全国の不動産会社と、情報が連携します。そのため、直接依頼を受けていない会社からも、購入希望のお客様への案内ができることから、比較的早く売却できます。
ただし、他社から良い条件の買い入れを申し込まれても、友人からの紹介や身内などへの売却も制限されてしまう、という点に注意が必要です。

「専任媒介契約とは」

この契約は上記と似て、1社だけとの契約となり他社には依頼できないものの、「自己発見取引」が認められているため、自力で見つけた身内や友人などに対してであれば、売買することができる、というものです。また、今よりも良い条件の買主を自分で見つけた場合は、物件をその方に売却することもできます。

こちらも同じように、指定流通機構に契約日から7日以内に登録しなければならないため、比較的早く売却できます。
その反面、専属とも共通ですが、複数の会社に依頼できない点がネックとなるかもしれません。窓口が一本化されるため、スムーズに売却できる、というようにも考えられるため、一概には言えませんが。

「一般媒介契約」

依頼した不動産会社からの同意を得て、複数の会社に対しても依頼することができ、自己発見取引もできる、というものです。
しかし、複数の窓口ができてしまったために、急いで売却しようとして、相場より少し低い価格でも物件を売却してしまう、ということがあり得ます。もちろん、相場よりも低い価格の場合は断っても良いので、あまり焦らなくでもよいでしょう。

さて、不動産を高く売ることだけを考えると「一般」と「専任」ではどちらが売れるか考えると、「専任」の方が有利でしょう。
というのも、一般の場合、競合他社に複数依頼されることを想定して、仲介業者では積極的にチラシを作ったり、広告を打ったりするなどの先行投資をしません。自社でせっかくチラシを作ったとしても、他社で決まってしまった場合は費用を無駄にしてしまうのも同然だからです。そのため、とりあえずWebサイトの広告は出そう、というように、販売活動にも力を入れません。

買う側としても、複数の会社から情報が出ているので、価格的に一番交渉してくれる会社に相談する可能性が高くなります。
一方の専任では競合他社がないため、チラシや広告などに一定の予算をかけて先行投資してくれます。契約期間の3ヶ月の間に決められなかった場合には他社に流れてしまう恐れがあるので、一段と力を入れてくれます。さまざまな方法で買い手を呼び込む努力をしてくれる可能性は、一般よりもはるかに高いでしょう。

ただ、他社との競合がない条件を悪用されて、依頼した物件を他の不動産会社に契約させない「囲い込み」など、仲介業者には利益のある商売を好き勝手にされてしまうこともあるので、細心の注意が必要になります。手数料や広告の方法などといったものを提示してもらい、信頼できる会社に任せられるのが理想ですね。

4.売却活動

チラシやWebサイトなどを用いて、媒介契約を結んだ会社が売却活動を行い、物件の購入希望者を探します。
売り出し価格に関しては、自分の希望売却価格だけで進めるのではなく、市場の動向や不動産会社の査定価格などを参考にして決めましょう。

また、売買契約を締結する前に、購入希望者に対して、できるだけ物件の情報を提示するようにしましょう。特に、不具合や欠陥などがある場合にはきちんと伝えることで、契約を結んだあとでのトラブルや瑕疵(かし)を防止することができますし、誠実さを伝えることができます。不動産が仲介する際には、詳細な物件説明を「重要事項説明」という制度に沿って行うため、物件調査に協力するようにしましょう。

5.売買契約の締結

売主、買主、お互いに売買の条件に納得したのであれば、いよいよ売買契約を結びます。このときに、手付金として物件の10～20%くらいを一般的に受け取ります。きちんと内容を確認してから契約を結びましょう。

契約は、不動産を買主に引き渡して完了します。契約の際に、引き渡しのタイミングも決めるが、お金を受け取るタイミングと鍵を渡すタイミングは合わせるべきでしょう。特に、住宅ローンを借りたりしている場合には、事前準備が必要になってきます。
代金を受け取ると同時に、抵当権抹消、所有権の移転などの申請も行います。細かい設備や備品についても、買主と実際に立ち入って十分確認しておきましょう。また、申告など、手続きにも漏れがないように気を付けましょう。

様々な売却手法

従来の不動産売却手法は「相対取引」が大半でしたが、最近は新たな名称の売却手法が増えてきています。ここではよく見かける3つの手法をご紹介していこうと思います。

「相対取引」

市場を介さずに当事者同士で売買を行う方法です。そのため、「売主1人に対して買主候補1人の関係」で双方の合意によって取引条件が決定します。現在でも、不動産取引の大半が相対取引で行われています。

早期売却が可能になるため、売却期限がある売主には最適、というメリットがある一方、購入意思表明の先着順で買い手に優先交渉権が与えられるため、高く売れる可能性は低くなってしまう、というデメリットもあります。

「不動産オークション取引」

複数の買主候補による競争入札によって、最高値の入札者が落札者となります。オークション主催者は、運営するために売主と買主の仲介はするものの、価格決定の過程に仲介者の恣意性が入ることはありません。また、この中でも2種類の方法があり、「競り上がり方式」というインターネットを使ったオークションと、「ポスティング方式」という紙媒体の入札書を用いるオークションがあります。

メリットとしては、買主同士が競って入札するため、市場の最高値で売却できる可能性が高いという点がありますが、デメリットとしては、相対取引と比較すると少し多くの時間が必要になる、という点です。

「売却専門エージェントサービス」

これは相対取引の変形版と言われていて、売主の利益の最大化を目的としますが、買主側は担当しないことから、「売主の代理人」という立場を主張しています。両方を担当してしまうと、利益相反となってしまうためです。他にも、売却戦略を提案してくれたり、専任媒介契約や担当エージェントに応じて仲介手数料を値引きしたりもします。

利益相反を回避し、売主のために考え行動してくれるというメリットに対し、高値売却の手法が、粘り強く交渉するなど、担当者の意欲だけに依存することになるため、「システム化」されていない、というデメリットがあります。
また、リビンマッチは「売却専門エージェントサービス」の一つに分類されます。

リビンマッチとは

では、先ほどから出てくるリビンマッチとはどんなサイトなのかをご紹介します。
リビンマッチとは、不動産の売却と買収、賃貸の管理、土地の活用、リノベーション、注文住宅といったサービスを幅広く提供している、不動産サービスと価格比較のポータルサイトです。他にも、不動産業界のビジネスマン、ユーザー向けの情報サイト「リビンマッチ不動産求人情報」「リビンマッチMagaZine Biz」などを無料で提供しています。

また、リビンマッチは、大手から地元密着型までの幅広い会社と連携しています。10年以上の営業実績があり、連携会社も全国で1,400社以上になり、今も連携が増加しているため、国内最大級の不動産価格比較サイトと言えます。もっとも大きな特徴として、プライバシーマーク認定企業であるため、個人情報だけでなく、物件情報に対しても安心感を持つことができます。

もちろん、不動産の売却においても、リビンマッチは活躍します。高額売却するには複数の会社で比較する方が良い、というのは先ほど述べました。そこで、リビンマッチ不動産売却を利用すると、物件情報を入力するだけで、複数の会社に一括で査定の依頼をすることができます。不動産の売却だけでなく、不動産買収や賃貸管理会社、土地活用、注文住宅、リノベーションなども同様に、複数の管理会社に一括資料請求できるため、比較するのに非常に便利です。

リビンマッチの活用方法

リビンマッチの不動産売却を利用する場合に、「不動産買取」、「任意売却」などもあると「不動産売却の流れ」の部分で紹介しました。ここでは、もう少し詳しくサービスの内容を紹介したいと思います。

「不動産買取」

不動産の売却には、おおまかに分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。先ほどまで紹介していたものは「仲介」と言い、不動産会社に依頼し、購入希望者を探し出して、売却する方法でした。
一方「買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る、という方法です。

2つの明らかな違いは「買主」で、「仲介」の買主は購入希望者なのに対し、「買取」は不動産会社になります。「仲介」の場合は売却先を探す必要があり、不動産会社には仲介手数料を払わなければなりません。また、売却先に対して、条件の交渉で時間が掛かってしまうこともあります。その分、価格は高くなりやすいようです。「仲介」でも、「買取」でも、メリットもデメリットもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額などを比較する必要があると思います。リビンマッチでは、価格の一括査定ができるので、おすすめです。

「任意売却」

住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者(銀行などの金融機関)に同意してもらい、売却する、という方法です。

通常、抵当権(住宅ローンなどの貸金を回収できなかった際の担保として、不動産を確保すること)など担保権を設定した債権者から借りた費用と、売却の諸経費よりも高い金額で不動産を売却できればこのような問題は発生しません。
ですが、住宅ローンを滞納、延滞している場合、現在の市場相場は、購入時よりも下がっていることがほとんどなのです。そのため、売却できない状況に陥ってしまいます。

かといって住宅ローンを返済できなければ、債権者は最終手段としてその不動産の競売手続きを申請し、所有者の意思とは別に、不動産の所有権を、一番高い価格で入札した買主に移さなくてはなりません。
そこで、任意売却を行うことで、そのような状況を回避します。債権者と不動産の所有者(債務者)とが任意売却によって不動産を売ることを合意すれば、担保権をしてもらえるため、相場に近い額で売却でき、競売よりも早く終わらせることができます。

どちらも、通常より早く売却できるため、早く売却する必要がある場合には、こちらを活用するとよいでしょう。

おまけ・民泊ビジネスについて

2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、不動産を所有している方は、「民泊」に少なからず興味を持っているのではないかと思います。それは、不動産を売却しようと思っている方も例外ではないでしょう。というのも、民泊自体を始めるかどうかは別として、所有している不動産が民泊に活用できるのであれば、付加価値が上がり、より高く売れる可能性も上がるためです。2018年の6月15日には民泊新法が施行され、以前よりも簡単な手続きで合法民泊をできるようになりました。そのため、外国旅行者が止まりたい地域であれば、収益性が認められ、物件を高く評価される可能性はとても大きくなるでしょう。

ここで、「民泊」について説明すると、「民泊」とは、住宅の全てか一部を利用して、宿泊サービスを提供する、というものです。以前までは、厚生労働省は、民泊が有料で何度も行われる場合、原則として営業許可が必要になりますが、規制緩和が進み、民泊新法に基づいて届出すれば、旅館業法による営業許可なしでも合法民泊を行えるようになりました。また、イベント民泊という、スポットでの民泊の実施を認める制度もあります。ちなみに、無償で民泊を行う場合は、届出は不要です。

オリンピックに向けて外国人旅行者の数が急増することが見込まれているものの、それに見合うホテルや旅館などの宿泊施設の増加が追いつかないため、「民活(政府や自治体に代わって、民間部門による資本や経営によって、大型プロジェクトを行うこと)」が、推進されました。2017年の外国人旅行者は、2800万人を超えるほどにもなりました。

こうした状況を考えると、民泊の動きは首都だけでなく、全国で広がるのではないかと考えられます。また、これからも外国人旅行者数は増加するでしょうし、オリンピック後も続くのではないかと考えられます。

そのため、民泊に活用できそうな不動産の売却は、「オリンピックまで収益を上げてから検討しても遅くない」と考えることもできるかもしれません。また、民泊を代理する業者やセミナー、コンサルティングも活発になり、情報も仕入れやすくなるかもしれませんね。
いずれにしても、不動産の重要性が今後も高まることは明らかでしょう。